성공예감 부동산 재테크
진행: 장효윤 MC
출연: 장운길 세무사
저는 어머니와 함께 이태원의 주택에 살고 있습니다.
팔순이 넘으신 어머니는
저와 함께 살던 시가 15억원 가량의 주택을 팔아서
막내인 저까지 포함 3남 1녀의 형제에게 증여를 하고 싶어하십니다.
어차피 양도할 주택이지만
오래도록 살았던 정든 집이라서
제가 어머니의 주택을 매입하고 싶은데
모자간에도 거래가 가능한가요?
가능하다면, 거래 가격은 얼마로 해야하는지
주변시세로 맞추면 되는지 궁금합니다.
또 어머니와 매매를 할 경우
저는 주택이 없고 어머니는 1주택자인데
비과세에 해당되는 건지요?
그리고 증여받을 형제 중 누님은 미국 영주권자인데
현금증여를 받아 미국으로 송금하려면
어떤 서류나 준비가 필요하고
세금은 어떻게 되는지
절차에 대해서도 설명 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은,
어머니와 함께 거주하고 있는
어머니의 주택을
아들이 직접 매입하고 싶어서 사연 주셨네요.
이런 경우가 더러 있을 것 같은데요,
사연처럼 부모 자식간에도 거래가 가능한가요?
장운길/ 네... 3남1녀의 막내아들인데도
어머니를 모시고 있는 효자이시군요.
우선, 결론부터 말씀드리면 어머니의 주택을
아들이 능력이 되면 얼마든지 거래가 가능합니다.
한편, 부모가 소유한 부동산을 매매를 등기원인으로
자녀에게 이전등기하는 경우에도 자녀는 부모로부터
증여받은 것으로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.
다만, 자녀의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로
시가에 해당하는 대가를 금융증빙으로
부모가 지급받은 사실이 확인되고,
자녀에게 양도한 사실이 매매계약서, 금융자료, 임대차계약서 등에 의하여 객관적으로 확인이 되는 경우에는
유상양도에 해당하여 자녀에게 증여세 과세문제는
발생하지 아니하고, 대가를 받고 양도한 부모에게
양도소득세 과세문제만 발생합니다.
장효윤/ 그럼 이렇게 어머님께 주택을 매수할 경우 거래가격은 어떻게 정해야 하고
또 세금 문제는 어떻게 되나요?
거래가격에 따라서 세금이 달라질 것 같은데요.
부모 자식간 주택 거래시
증여세 산정 기준이 따로 있나요?
장운길/ 부모자식간 거래시 거래대가는 시가 적용
부모자식 간에 대가를 지급받고 양도하는 경우,
당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 상속세 및 증여세법의 고가․저가 양도에 따른
이익의 증여규정은 적용되는 것입니다.
즉 대가가 시가보다 큰 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서
시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원중
적은 금액을 차감한 가액을 양도자의 증여재산가액으로 하여
증여세를 과세하는 것이며,
또는 시가가 대가보다 큰 경우에는 그 시가와 대가의 차액에서 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중
적은 금액을 차감한 가액을 수증자의 증여재산가액으로 하여
증여세를 과세하는 것입니다.
이와 같이 적당한 가격으로 거래하면 문제가 생길 수 있습니다.
2007년 이후 부동산 거래 시에는 실가과세제도를
적용하기 때문에 시가를 적용해야 하구요,
아파트나 거래가 빈번한 오피스텔, 상가의 경우에는
대체로 시가를 파악하기가 용이합니다.
그러나, 거래가 빈번하지 않은 주택의 경우에는
동일조건에 시가를 적용하기가 쉽지 않을 것입니다.
따라서 시가 파악이 어려운 부동산의 경우에는
2개 이상의 감정평가기관에 감정평가를 의뢰해서
평균가로 적용하도록 세법에 규정하고 있습니다.
장효윤/ 모두의 부동산
오늘은 부모 자식간에도 세법상 부동산 거래가
가능하다는 정보를 전해드리고 있는데요,
사연 주신 분의 경우
어머님께서 15억원 정도의 주택 1채만을
보유하고 계시다는데, 이 경우
1세대 1주택 비과세 적용이 가능한지도
궁금하다고 하셨어요. 어떤가요?
장운길/ 네~ 안타깝게도 고가주택이라 비과세 적용은 불가능합니다.
세법상 “고가주택”이란 주택 및 이에 부수되는 토지의
양도당시의 실지거래가액의 합계액이
9억원을 초과하는 것을 말합니다.
따라서 오늘 시청자 사연의 경우
15억원 정도의 주택이라니까 1세대1주택이라도
9억원 초과분에 대하여는 양도소득세를 내셔야 합니다.
이때, 3년 이상 장기보유의 경우 장기보유특별공제도
9억원 초과분에 대하여는 적용이 됩니다.
장효윤/ 네, 그리고 양도대금 중에서
미국 영주권자인 누님에게 송금해야 하는
부분 관련해서도 문의하셨는데요.
증여받은 자금을 미국으로 송금하려면
절차는 어떻게 되는 건가요?
장운길/ 네, 어머니의 주택 양도대금을 증여받아서
해외로 송금하기 위해서는 우선 수증자의 예금통장에
현금증여기록을 남기고 현금증여에 대한
증여세를 신고하셔야 합니다.
15억원의 1/4인 3억7천여만원에 대하여
5억원 미만은 증여세율 20%이므로 증여세 계산하여
신고납부한 후 자금출처확인서를 신청하여 교부받으면
확인된 범위 내에서 합법적으로 해외로 송금이 가능합니다.
장효윤/ 네~ 그럼 해외 거주하는 따님 외에
국내에 계신 분들도 증여세는 신고해야 할텐데,
1/4씩 3억7천만원가량 현금증여 받는 경우
증여세는 대략 어느 정도나 되는지요?
장운길/ 네, 증여재산 공제액은 여러 번 말씀드렸지만,
10년간 직계비속은 성년의 경우 5천만원이 공제되므로,
3억7천만원에서 5천만원을 공제하면 3억2천만원이 되구요,
20%세율을 적용하면 1인당 6천4백만원 정도 되는데,
증여일의 말일부터 3개월 이내에 신고하는 경우
10%의 예정신고 세액공제가 추가되므로
납부할 세액은 5,700여만원이 되겠습니다.
진행: 장효윤 MC
출연: 장운길 세무사
저는 어머니와 함께 이태원의 주택에 살고 있습니다.
팔순이 넘으신 어머니는
저와 함께 살던 시가 15억원 가량의 주택을 팔아서
막내인 저까지 포함 3남 1녀의 형제에게 증여를 하고 싶어하십니다.
어차피 양도할 주택이지만
오래도록 살았던 정든 집이라서
제가 어머니의 주택을 매입하고 싶은데
모자간에도 거래가 가능한가요?
가능하다면, 거래 가격은 얼마로 해야하는지
주변시세로 맞추면 되는지 궁금합니다.
또 어머니와 매매를 할 경우
저는 주택이 없고 어머니는 1주택자인데
비과세에 해당되는 건지요?
그리고 증여받을 형제 중 누님은 미국 영주권자인데
현금증여를 받아 미국으로 송금하려면
어떤 서류나 준비가 필요하고
세금은 어떻게 되는지
절차에 대해서도 설명 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은,
어머니와 함께 거주하고 있는
어머니의 주택을
아들이 직접 매입하고 싶어서 사연 주셨네요.
이런 경우가 더러 있을 것 같은데요,
사연처럼 부모 자식간에도 거래가 가능한가요?
장운길/ 네... 3남1녀의 막내아들인데도
어머니를 모시고 있는 효자이시군요.
우선, 결론부터 말씀드리면 어머니의 주택을
아들이 능력이 되면 얼마든지 거래가 가능합니다.
한편, 부모가 소유한 부동산을 매매를 등기원인으로
자녀에게 이전등기하는 경우에도 자녀는 부모로부터
증여받은 것으로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.
다만, 자녀의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로
시가에 해당하는 대가를 금융증빙으로
부모가 지급받은 사실이 확인되고,
자녀에게 양도한 사실이 매매계약서, 금융자료, 임대차계약서 등에 의하여 객관적으로 확인이 되는 경우에는
유상양도에 해당하여 자녀에게 증여세 과세문제는
발생하지 아니하고, 대가를 받고 양도한 부모에게
양도소득세 과세문제만 발생합니다.
장효윤/ 그럼 이렇게 어머님께 주택을 매수할 경우 거래가격은 어떻게 정해야 하고
또 세금 문제는 어떻게 되나요?
거래가격에 따라서 세금이 달라질 것 같은데요.
부모 자식간 주택 거래시
증여세 산정 기준이 따로 있나요?
장운길/ 부모자식간 거래시 거래대가는 시가 적용
부모자식 간에 대가를 지급받고 양도하는 경우,
당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 상속세 및 증여세법의 고가․저가 양도에 따른
이익의 증여규정은 적용되는 것입니다.
즉 대가가 시가보다 큰 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서
시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원중
적은 금액을 차감한 가액을 양도자의 증여재산가액으로 하여
증여세를 과세하는 것이며,
또는 시가가 대가보다 큰 경우에는 그 시가와 대가의 차액에서 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중
적은 금액을 차감한 가액을 수증자의 증여재산가액으로 하여
증여세를 과세하는 것입니다.
이와 같이 적당한 가격으로 거래하면 문제가 생길 수 있습니다.
2007년 이후 부동산 거래 시에는 실가과세제도를
적용하기 때문에 시가를 적용해야 하구요,
아파트나 거래가 빈번한 오피스텔, 상가의 경우에는
대체로 시가를 파악하기가 용이합니다.
그러나, 거래가 빈번하지 않은 주택의 경우에는
동일조건에 시가를 적용하기가 쉽지 않을 것입니다.
따라서 시가 파악이 어려운 부동산의 경우에는
2개 이상의 감정평가기관에 감정평가를 의뢰해서
평균가로 적용하도록 세법에 규정하고 있습니다.
장효윤/ 모두의 부동산
오늘은 부모 자식간에도 세법상 부동산 거래가
가능하다는 정보를 전해드리고 있는데요,
사연 주신 분의 경우
어머님께서 15억원 정도의 주택 1채만을
보유하고 계시다는데, 이 경우
1세대 1주택 비과세 적용이 가능한지도
궁금하다고 하셨어요. 어떤가요?
장운길/ 네~ 안타깝게도 고가주택이라 비과세 적용은 불가능합니다.
세법상 “고가주택”이란 주택 및 이에 부수되는 토지의
양도당시의 실지거래가액의 합계액이
9억원을 초과하는 것을 말합니다.
따라서 오늘 시청자 사연의 경우
15억원 정도의 주택이라니까 1세대1주택이라도
9억원 초과분에 대하여는 양도소득세를 내셔야 합니다.
이때, 3년 이상 장기보유의 경우 장기보유특별공제도
9억원 초과분에 대하여는 적용이 됩니다.
장효윤/ 네, 그리고 양도대금 중에서
미국 영주권자인 누님에게 송금해야 하는
부분 관련해서도 문의하셨는데요.
증여받은 자금을 미국으로 송금하려면
절차는 어떻게 되는 건가요?
장운길/ 네, 어머니의 주택 양도대금을 증여받아서
해외로 송금하기 위해서는 우선 수증자의 예금통장에
현금증여기록을 남기고 현금증여에 대한
증여세를 신고하셔야 합니다.
15억원의 1/4인 3억7천여만원에 대하여
5억원 미만은 증여세율 20%이므로 증여세 계산하여
신고납부한 후 자금출처확인서를 신청하여 교부받으면
확인된 범위 내에서 합법적으로 해외로 송금이 가능합니다.
장효윤/ 네~ 그럼 해외 거주하는 따님 외에
국내에 계신 분들도 증여세는 신고해야 할텐데,
1/4씩 3억7천만원가량 현금증여 받는 경우
증여세는 대략 어느 정도나 되는지요?
장운길/ 네, 증여재산 공제액은 여러 번 말씀드렸지만,
10년간 직계비속은 성년의 경우 5천만원이 공제되므로,
3억7천만원에서 5천만원을 공제하면 3억2천만원이 되구요,
20%세율을 적용하면 1인당 6천4백만원 정도 되는데,
증여일의 말일부터 3개월 이내에 신고하는 경우
10%의 예정신고 세액공제가 추가되므로
납부할 세액은 5,700여만원이 되겠습니다.
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