진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
지난 연말 은행에서 정년퇴직을 한 뒤 오래된 주택을 헐고 다가구나 다세대를 지어서 주택임대업을 운영하려고 건축설계 중입니다.
제가 살고 있는 집은 강남에 대지 330㎡정도의 단독주택인데요.
그냥 설계상으로 보기에는 다가구와 다세대 주택이 비슷한 것 같더라구요.
그런데 설계를 하면서 들어보니 다가구 주택은 건축법에서 단독주택으로 분류한다더군요.
그렇다면 다가구와 다세대는 어떤 차이가 있고 세법에서는 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
또한 저처럼 낡은 주택을 헐고 다가구든 다세대든 새로 지어서 장기간 주택임대업을 하는 경우에 어느 쪽이 유리할까요?
만약, 집을 지어서 즉시 매매를 할 경우에는 어느쪽이 유리한지도 궁금합니다.
전혜원/ 다가구와 다세대는 정말 닮은꼴 부동산으로 차이점을 구분하기 어려워하시는 분들 많을텐데요.
우선 다가구주택의 기준은 어떤 것인지부터 설명주시겠어요?
장운길/ 네. 최근 주택임대사업자가 늘면서 주변에서 오래된 단독주택을 허물고 다가구주택이나 다세대주택들을 건축하는 경우를 흔히 볼 수 있는데요.
다가구주택은 건축법에서 정하는 건축물의 종류상 단독주택으로 분류하고 있는데요. 한 주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있는 구조로 되어 있지만 각 호수별로 등기가 되지 않아 구분소유가 불가능한 특징을 가지고 있습니다.
다가구 주택은 지하층과 주차장을 제외하고 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고 주택 바닥면적의 합계가 660㎡, 즉 200평을 넘지 않아야 합니다.
거주 세대수도 최대 19세대까지로 제한하고 있습니다.
전혜원/ 그렇다면 다세대주택은 어떤 건지 설명해주시겠어요?
장운길/ 네.. 다세대주택은 아파트나 연립주택 등과 같은 공동주택으로 각 호수별로 등기가 가능하고 구분소유가 가능하다는 차이점이 있습니다.
다세대주택의 주택 바닥면적 합계도 660㎡로 제한되는 것은 다가구주택이나 같습니다. 이를 초과하면 연립주택이나 아파트로 분류 되구요,
다가구주택이 주택으로 쓰이는 층수를 연속 3개층까지 건축할 수 있는데 비해 다세대주택은 1개 층을 더 허용해 연속된 4개층까지 건축할 수 있다는 것도 큰 차이점이긴 합니다.
또한, 다세대주택은 세대별로 독립된 출입구, 주방, 거실을 사용해야 합니다.
전혜원/ 다가구와 다세대는 비슷하고 정말 닮은꼴이지만 구분소유가 가능한가 아닌가 라는 점에서 차이가 크네요.
그럼 세법에서는 어떤 차이점이 있나요? 먼저 다가구주택부터 세금이 어떻게 적용되는지 말씀해주세요.
장운길/ 네. 세법에서는 다가구주택인지, 다세대주택인지에 따라 `1세대1주택 양도세 비과세`나 `임대소득 비과세` 적용 여부가 달라지기 때문에 그 차이는 엄청나다고 볼 수 있습니다.
우선 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 해당 주택을 2년이상 보유하고 양도 시 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
여기에 부부합산, 국내에 1주택을 보유한 경우라면 주택임대소득에 대해서도 소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이죠.
다만, 이 경우에도 주택의 양도가액이 9억원이상 고가주택에 해당되는 경우, 1세대1주택과 관계없이 9억원 초과부분에 대해서는 양도세를 납부해야 합니다.
아울러 임대소득 과세기준인 고가주택의 경우 그 주택을 임대하면서 발생하는 소득은 소득세 과세대상에 해당합니다.
전혜원/ 그럼, 다세대주택의 세금은 어떻게 적용되나요?
장운길/ 네. 다세대주택은 주택전체를 한 번에 양도하더라도 여러 채의 주택을 양도하는 것으로 판단하는데요.
이 때문에 고가주택의 적용가능성은 많이 줄어들지만 다 주택 보유자에 해당하므로 양도소득세 과세는 피할 수 없습니다.
또한 다세대주택의 임대소득도 원칙적으로는 소득세 과세대상에 해당합니다.
전혜원/ 설명에 따르면 양도소득세와 소득세 측면에서는 다가구주택이 더 유리해 보이는데요.
당장의 손익이 같은 상황이라면 세금측면에서 다가구주택을 선택하는 것이 낫다고 볼 수 있나요?
장운길/ 네. 중요한 질문을 주셨는데요
1세대1주택자의 임대소득은 고가주택이 아닌 이상 비과세 대상이기 때문에 기존주택을 팔고 다가구 주택을 매입하는 경우 임대사업자로 등록하지 않는 것이 유리합니다.
다만, 세제혜택이 다주택자 중심으로 설계되어 있어 5년 이상 장기보유 하는 다주택자는 다세대주택을 구입해서 임대사업자로 등록하는 것이 유리합니다.
다주택 소유자라도 임대주택은 장기보유특별공제나 소득세 감면, 기존 주택 수에서 제외, 그리고 종합부동산세 합산배제 되는 혜택이 있습니다.
또한, 취득세와 재산세는 소형주택일수록 많이 감면됩니다.
전용 60㎡이하 주택은 취득세가 면제되고, 85㎡이하 주택은 25% 감면됩니다. 재산세는 전용 40㎡이하 주택에 대해 면제하고 60㎡ 이하는 50%, 85㎡이하는 25% 감면합니다.
하지만 이 모든 세제 감면혜택을 받으려면 5년동안 주택을 매도하지 않고 임대해야 하구요, 임대등록 사업자는 소득세에 국민연금과 건강보험료 등을 납부해야 합니다.
전혜원/ 그럼 매매목적으로 집을 건축하는 경우에는 다가구주택을 선택하는 것이 더 유리한 건가요?
장운길/ 네. 앞에서 설명 드린바와 같이 주택을 건축하고 단기간 보유한 후 양도하는 경우에는 다가구 주택을 택하는 것이 유리해 보이구요.
다세대주택을 보유한 자가 그 건물 전체를 양도하고 싶다면 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 후 양도하는 방법도 고려해 볼 만한 좋은 절세전략이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
지난 연말 은행에서 정년퇴직을 한 뒤 오래된 주택을 헐고 다가구나 다세대를 지어서 주택임대업을 운영하려고 건축설계 중입니다.
제가 살고 있는 집은 강남에 대지 330㎡정도의 단독주택인데요.
그냥 설계상으로 보기에는 다가구와 다세대 주택이 비슷한 것 같더라구요.
그런데 설계를 하면서 들어보니 다가구 주택은 건축법에서 단독주택으로 분류한다더군요.
그렇다면 다가구와 다세대는 어떤 차이가 있고 세법에서는 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
또한 저처럼 낡은 주택을 헐고 다가구든 다세대든 새로 지어서 장기간 주택임대업을 하는 경우에 어느 쪽이 유리할까요?
만약, 집을 지어서 즉시 매매를 할 경우에는 어느쪽이 유리한지도 궁금합니다.
전혜원/ 다가구와 다세대는 정말 닮은꼴 부동산으로 차이점을 구분하기 어려워하시는 분들 많을텐데요.
우선 다가구주택의 기준은 어떤 것인지부터 설명주시겠어요?
장운길/ 네. 최근 주택임대사업자가 늘면서 주변에서 오래된 단독주택을 허물고 다가구주택이나 다세대주택들을 건축하는 경우를 흔히 볼 수 있는데요.
다가구주택은 건축법에서 정하는 건축물의 종류상 단독주택으로 분류하고 있는데요. 한 주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있는 구조로 되어 있지만 각 호수별로 등기가 되지 않아 구분소유가 불가능한 특징을 가지고 있습니다.
다가구 주택은 지하층과 주차장을 제외하고 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고 주택 바닥면적의 합계가 660㎡, 즉 200평을 넘지 않아야 합니다.
거주 세대수도 최대 19세대까지로 제한하고 있습니다.
전혜원/ 그렇다면 다세대주택은 어떤 건지 설명해주시겠어요?
장운길/ 네.. 다세대주택은 아파트나 연립주택 등과 같은 공동주택으로 각 호수별로 등기가 가능하고 구분소유가 가능하다는 차이점이 있습니다.
다세대주택의 주택 바닥면적 합계도 660㎡로 제한되는 것은 다가구주택이나 같습니다. 이를 초과하면 연립주택이나 아파트로 분류 되구요,
다가구주택이 주택으로 쓰이는 층수를 연속 3개층까지 건축할 수 있는데 비해 다세대주택은 1개 층을 더 허용해 연속된 4개층까지 건축할 수 있다는 것도 큰 차이점이긴 합니다.
또한, 다세대주택은 세대별로 독립된 출입구, 주방, 거실을 사용해야 합니다.
전혜원/ 다가구와 다세대는 비슷하고 정말 닮은꼴이지만 구분소유가 가능한가 아닌가 라는 점에서 차이가 크네요.
그럼 세법에서는 어떤 차이점이 있나요? 먼저 다가구주택부터 세금이 어떻게 적용되는지 말씀해주세요.
장운길/ 네. 세법에서는 다가구주택인지, 다세대주택인지에 따라 `1세대1주택 양도세 비과세`나 `임대소득 비과세` 적용 여부가 달라지기 때문에 그 차이는 엄청나다고 볼 수 있습니다.
우선 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 해당 주택을 2년이상 보유하고 양도 시 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
여기에 부부합산, 국내에 1주택을 보유한 경우라면 주택임대소득에 대해서도 소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이죠.
다만, 이 경우에도 주택의 양도가액이 9억원이상 고가주택에 해당되는 경우, 1세대1주택과 관계없이 9억원 초과부분에 대해서는 양도세를 납부해야 합니다.
아울러 임대소득 과세기준인 고가주택의 경우 그 주택을 임대하면서 발생하는 소득은 소득세 과세대상에 해당합니다.
전혜원/ 그럼, 다세대주택의 세금은 어떻게 적용되나요?
장운길/ 네. 다세대주택은 주택전체를 한 번에 양도하더라도 여러 채의 주택을 양도하는 것으로 판단하는데요.
이 때문에 고가주택의 적용가능성은 많이 줄어들지만 다 주택 보유자에 해당하므로 양도소득세 과세는 피할 수 없습니다.
또한 다세대주택의 임대소득도 원칙적으로는 소득세 과세대상에 해당합니다.
전혜원/ 설명에 따르면 양도소득세와 소득세 측면에서는 다가구주택이 더 유리해 보이는데요.
당장의 손익이 같은 상황이라면 세금측면에서 다가구주택을 선택하는 것이 낫다고 볼 수 있나요?
장운길/ 네. 중요한 질문을 주셨는데요
1세대1주택자의 임대소득은 고가주택이 아닌 이상 비과세 대상이기 때문에 기존주택을 팔고 다가구 주택을 매입하는 경우 임대사업자로 등록하지 않는 것이 유리합니다.
다만, 세제혜택이 다주택자 중심으로 설계되어 있어 5년 이상 장기보유 하는 다주택자는 다세대주택을 구입해서 임대사업자로 등록하는 것이 유리합니다.
다주택 소유자라도 임대주택은 장기보유특별공제나 소득세 감면, 기존 주택 수에서 제외, 그리고 종합부동산세 합산배제 되는 혜택이 있습니다.
또한, 취득세와 재산세는 소형주택일수록 많이 감면됩니다.
전용 60㎡이하 주택은 취득세가 면제되고, 85㎡이하 주택은 25% 감면됩니다. 재산세는 전용 40㎡이하 주택에 대해 면제하고 60㎡ 이하는 50%, 85㎡이하는 25% 감면합니다.
하지만 이 모든 세제 감면혜택을 받으려면 5년동안 주택을 매도하지 않고 임대해야 하구요, 임대등록 사업자는 소득세에 국민연금과 건강보험료 등을 납부해야 합니다.
전혜원/ 그럼 매매목적으로 집을 건축하는 경우에는 다가구주택을 선택하는 것이 더 유리한 건가요?
장운길/ 네. 앞에서 설명 드린바와 같이 주택을 건축하고 단기간 보유한 후 양도하는 경우에는 다가구 주택을 택하는 것이 유리해 보이구요.
다세대주택을 보유한 자가 그 건물 전체를 양도하고 싶다면 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 후 양도하는 방법도 고려해 볼 만한 좋은 절세전략이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
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