진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
대전에서 오랫동안 커피전문점과 음식점을 운영하며 몇 채의 단독주택을 소유하고 있습니다.
제가 소유하고 있는 낡은 단독주택을 허물고 상가주택을 지어 임대나 양도를 하면 어떨까 싶은데요.
건축과정에서 들어가는 설계나 공사용역비도 만만치 않더라구요.
이런 공사비용의 경우 부가가치세도 따로 내야 하는 건가요?
또 건축이 완료되면 취득세는 몇% 정도를 내야하고, 재산세는 건축 전과 후에 어떻게 달라지는지 궁금합니다.
그리고 재건축 주택을 철거했을 경우 다른 주택을 양도하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지요?
마지막으로 과세대상인 기존주택에 대하여 싱크대를 교체한 비용이 있는 경우 양도소득세 계산시 혜택을 볼 수 있는지도 궁금합니다.
전혜원/ 오늘은 재건축 계획을 세우고 건축과정의 세금관계를 꼼꼼하게 검토하여 사연 주셨는데요, 비슷한 사연을 가지신 분들 많을 것 같네요.
우선 건축과정에서 들어가는 공사용역비의 부가가치세를 부담해야 하는지를 질문하셨는데 설명주시겠어요?
장운길/ 네. 건물을 신축할 때 관련된 부가가치세, 취득세, 재산세와 재건축 멸실하였을 때의 양도소득세나, 입주권, 분양권까지 종합적인 사연을 주셨는데요.
건축으로 인해 발생하는 세금이 여러 가지가 있을 수 있는데, 먼저 건축을 위한 설계나 공사용역을 진행하면서 지불하는 용역비에는 부가가치세 10%가 추가됩니다.
부가가치세는 마땅히 국고에 들어가야 할 세금이지만 지불하는 입장에서는 어쩔 수 없이 부담이 됩니다.
그러나 세금계산서를 받은 사람이 일반과세사업자라면 이렇게 냈던 부가가치세를 환급 신청하는 것이 가능합니다.
만약, 상가주택을 건축하여 임대할 예정이라면 임대사업자로 등록하여 건축업자에게 준 부가가치세에 대하여 환급을 신청할 수 있습니다.
다만, 상가주택의 경우 주택부분은 부가가치세 면세대상이기 때문에 상가부분의매입과 주택부분의 매입을 안분해서 환급신청을 해야 합니다.
전혜원/ 그러면 건축이 완료되면 내는 취득세는 신축하는 경우와 매매로 취득하는 경우에 어떤 차이가 있나요?
장운길/ 네. 건물을 신축하는 경우에도 취득세를 당연히 내는데, 매매로 취득하는 경우와는 차이가 있습니다.
매매시 취득세는 실지 거래금액을 기준으로 계산하고 신축의 경우에는 시가표준액과 취득자가 신고한 비용 중 높은 금액으로 계산하게 됩니다.
취득세율의 경우 주택 등은 예외지만 매매의 표준세율은 4.6%이고 신축은 3.16%를 적용합니다.
전혜원/ 그렇군요. 취득세 다음으로 재산세 부분을 건축 전과 후로 어떻게 달라지는지 질문하셨는데요, 어떤가요??
장운길/ 네. 건축물이 신축되면 건축물과 토지의 기준시가를 각각 계산하여 건축물의 재산세는 7월에, 부수되는 토지는 9월에 부과됩니다.
이때 재산세의 과세기준일은 매년 6월1일 현재 재산을 사실상 소유하는 자에게 부과되고 있습니다.
따라서 건축물을 재건축하는 경우에도 6월1일 현재 재건축 전인지 후인지에 따라 재산세가 달라지겠습니다.
그러나 건축물이 주택일 경우에는 주택과 주택에 부수된 토지를 합하여 개별주택가격 또는 공동주택가격을 기준으로 하고 재산세액의 1/2은 7월에 나머지 1/2은 9월에 부과합니다.
전혜원/ 오늘 사연은 질문이 많았는데, 다음은 주택을 철거했을 경우 양도소득세에 대하여 비과세 여부를 질문하셨는데, 말씀 주시겠어요?
장운길/ 네. 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세특례를 적용할 때, 기존주택을 멸실하고 재건축으로 완성된 새로운 주택은 기존주택의 연장으로 봅니다.
따라서 1세대1주택 비과세 여부를 판단할 때 재건축하기 전의 주택과 재건축 주택의 보유기간과 거주기간은 합산하게 됩니다.
또한 조합원 입주권은 양도소득세 계산 시 주택수에 포함하고 있어, 1세대1주택자가 추가로 입주권을 취득하면 1세대2주택이 됩니다.
이 경우 일시적 2주택 유예기한인 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 기존주택을 양도해야 비과세가 가능합니다.
전혜원/ 마지막으로, 기존주택에 싱크대를 교체한 경우 양도소득세 계산시 혜택을 볼 수 있는지도 문의하셨는데요. 가능한가요?
장운길/ 네. 부동산을 매각하는 과정에서 양도차익이 발생하면 1세대1주택 등 비과세가 아닌 경우에는 양도소득세를 내야 합니다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 자본적 지출 및 양도비용 등을 차감하여 계산합니다.
이러한 비용은 취득세 등을 제외하고는 영수증 및 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 인정받을 수 있습니다.
필요경비로 인정되는 경비는 자본적 지출만 인정됩니다.
자본적 지출은 해당 자산의 내용년수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증대시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.
이러한 자본적 지출에 해당하는 수선비를 지출한 경우 증명서류 등을 잘 챙겨 두면 추후에 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
자본적 지출과는 달리 해당 자산의 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비를 수익적 지출이라고 합니다.
이러한 지출의 경우 자본적 지출과는 달리 양도차익에서 차감해 주지는 않습니다.
만약 이러한 비용을 차감해도 양도소득세를 신고하게 된다면 추후에 가산세의 추징문제가 발생하게 됩니다.
전혜원/ 그럼, 인정되는 자본적 지출경비를 예를 들어 몇 가지만 설명주시겠어요?
장운길/ 네. 양도세 계산시 필요경비로 인정되는 자본적 지출의 몇 가지 사례를 들어보면, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 빌딩 등에 피난시설의 설치, 발코니 샤시, 건물 확장공사비 및 난방시설 교체비용 등을 들 수 있습니다.
따라서, 오늘 사연의 경우와 같이 싱크대 및 주방가구 교체비용의 경우에는 수익적 지출에 해당되어 양도소득세 계산 시 필요경비로는 인정받을 수 없겠습니다.
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
대전에서 오랫동안 커피전문점과 음식점을 운영하며 몇 채의 단독주택을 소유하고 있습니다.
제가 소유하고 있는 낡은 단독주택을 허물고 상가주택을 지어 임대나 양도를 하면 어떨까 싶은데요.
건축과정에서 들어가는 설계나 공사용역비도 만만치 않더라구요.
이런 공사비용의 경우 부가가치세도 따로 내야 하는 건가요?
또 건축이 완료되면 취득세는 몇% 정도를 내야하고, 재산세는 건축 전과 후에 어떻게 달라지는지 궁금합니다.
그리고 재건축 주택을 철거했을 경우 다른 주택을 양도하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지요?
마지막으로 과세대상인 기존주택에 대하여 싱크대를 교체한 비용이 있는 경우 양도소득세 계산시 혜택을 볼 수 있는지도 궁금합니다.
전혜원/ 오늘은 재건축 계획을 세우고 건축과정의 세금관계를 꼼꼼하게 검토하여 사연 주셨는데요, 비슷한 사연을 가지신 분들 많을 것 같네요.
우선 건축과정에서 들어가는 공사용역비의 부가가치세를 부담해야 하는지를 질문하셨는데 설명주시겠어요?
장운길/ 네. 건물을 신축할 때 관련된 부가가치세, 취득세, 재산세와 재건축 멸실하였을 때의 양도소득세나, 입주권, 분양권까지 종합적인 사연을 주셨는데요.
건축으로 인해 발생하는 세금이 여러 가지가 있을 수 있는데, 먼저 건축을 위한 설계나 공사용역을 진행하면서 지불하는 용역비에는 부가가치세 10%가 추가됩니다.
부가가치세는 마땅히 국고에 들어가야 할 세금이지만 지불하는 입장에서는 어쩔 수 없이 부담이 됩니다.
그러나 세금계산서를 받은 사람이 일반과세사업자라면 이렇게 냈던 부가가치세를 환급 신청하는 것이 가능합니다.
만약, 상가주택을 건축하여 임대할 예정이라면 임대사업자로 등록하여 건축업자에게 준 부가가치세에 대하여 환급을 신청할 수 있습니다.
다만, 상가주택의 경우 주택부분은 부가가치세 면세대상이기 때문에 상가부분의매입과 주택부분의 매입을 안분해서 환급신청을 해야 합니다.
전혜원/ 그러면 건축이 완료되면 내는 취득세는 신축하는 경우와 매매로 취득하는 경우에 어떤 차이가 있나요?
장운길/ 네. 건물을 신축하는 경우에도 취득세를 당연히 내는데, 매매로 취득하는 경우와는 차이가 있습니다.
매매시 취득세는 실지 거래금액을 기준으로 계산하고 신축의 경우에는 시가표준액과 취득자가 신고한 비용 중 높은 금액으로 계산하게 됩니다.
취득세율의 경우 주택 등은 예외지만 매매의 표준세율은 4.6%이고 신축은 3.16%를 적용합니다.
전혜원/ 그렇군요. 취득세 다음으로 재산세 부분을 건축 전과 후로 어떻게 달라지는지 질문하셨는데요, 어떤가요??
장운길/ 네. 건축물이 신축되면 건축물과 토지의 기준시가를 각각 계산하여 건축물의 재산세는 7월에, 부수되는 토지는 9월에 부과됩니다.
이때 재산세의 과세기준일은 매년 6월1일 현재 재산을 사실상 소유하는 자에게 부과되고 있습니다.
따라서 건축물을 재건축하는 경우에도 6월1일 현재 재건축 전인지 후인지에 따라 재산세가 달라지겠습니다.
그러나 건축물이 주택일 경우에는 주택과 주택에 부수된 토지를 합하여 개별주택가격 또는 공동주택가격을 기준으로 하고 재산세액의 1/2은 7월에 나머지 1/2은 9월에 부과합니다.
전혜원/ 오늘 사연은 질문이 많았는데, 다음은 주택을 철거했을 경우 양도소득세에 대하여 비과세 여부를 질문하셨는데, 말씀 주시겠어요?
장운길/ 네. 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세특례를 적용할 때, 기존주택을 멸실하고 재건축으로 완성된 새로운 주택은 기존주택의 연장으로 봅니다.
따라서 1세대1주택 비과세 여부를 판단할 때 재건축하기 전의 주택과 재건축 주택의 보유기간과 거주기간은 합산하게 됩니다.
또한 조합원 입주권은 양도소득세 계산 시 주택수에 포함하고 있어, 1세대1주택자가 추가로 입주권을 취득하면 1세대2주택이 됩니다.
이 경우 일시적 2주택 유예기한인 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 기존주택을 양도해야 비과세가 가능합니다.
전혜원/ 마지막으로, 기존주택에 싱크대를 교체한 경우 양도소득세 계산시 혜택을 볼 수 있는지도 문의하셨는데요. 가능한가요?
장운길/ 네. 부동산을 매각하는 과정에서 양도차익이 발생하면 1세대1주택 등 비과세가 아닌 경우에는 양도소득세를 내야 합니다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 자본적 지출 및 양도비용 등을 차감하여 계산합니다.
이러한 비용은 취득세 등을 제외하고는 영수증 및 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 인정받을 수 있습니다.
필요경비로 인정되는 경비는 자본적 지출만 인정됩니다.
자본적 지출은 해당 자산의 내용년수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증대시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.
이러한 자본적 지출에 해당하는 수선비를 지출한 경우 증명서류 등을 잘 챙겨 두면 추후에 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
자본적 지출과는 달리 해당 자산의 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비를 수익적 지출이라고 합니다.
이러한 지출의 경우 자본적 지출과는 달리 양도차익에서 차감해 주지는 않습니다.
만약 이러한 비용을 차감해도 양도소득세를 신고하게 된다면 추후에 가산세의 추징문제가 발생하게 됩니다.
전혜원/ 그럼, 인정되는 자본적 지출경비를 예를 들어 몇 가지만 설명주시겠어요?
장운길/ 네. 양도세 계산시 필요경비로 인정되는 자본적 지출의 몇 가지 사례를 들어보면, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 빌딩 등에 피난시설의 설치, 발코니 샤시, 건물 확장공사비 및 난방시설 교체비용 등을 들 수 있습니다.
따라서, 오늘 사연의 경우와 같이 싱크대 및 주방가구 교체비용의 경우에는 수익적 지출에 해당되어 양도소득세 계산 시 필요경비로는 인정받을 수 없겠습니다.
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