진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
공직에 평생 근무하다 지난 6월말 정년퇴직 후 상가건물을 매입하여 임대사업을 하기로 결정했습니다.
상가건물은 토지 3억에 건물 10억, 총 매매가 13억원인데 임대보증금 8억원을 차감하면 5억원만 있으면 가능하다고 했습니다.
그런데 막상 상가를 구입하려니 건물가액 10억원에 부가가치세 1억원을 더 준비해야 한다는 겁니다.
남아있는 여유자금도 없는데 갑자기 예상에 없던 1억원을 마련하자니 답답할 뿐입니다.
자세히 알아보니 8월에 잔금 치르면 내년 1월에 부가세 확정신고 하고, 2월에 환급받는 것이 가능하다던데 이런 경우에 도움 받을 만한 방법이 없을까요?
또 소규모 상가라고 생각되는데, 일반과세자가 아닌 간이과세자로 등록이 가능한지도 궁금합니다.
전혜원/ 오늘 사연주신 분은, 상가건물을 구입하여 임대사업을 하려는데, 부가가치세 1억원 때문에 사연을 주셨네요.
해결할 수 있는 좋은 방법이 혹시 있을까요?
장운길/ 네. 오늘 시청자 사연의 경우에는 구입할 상가건물에 임대보증금 8억원이 있다니까 전 소유자도 임대사업을 한 것으로 보이구요,
사업용건물을 포괄적으로 양도, 양수하면 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세를 납부하지 않으셔도 됩니다.
부가가치세를 과세하지 않는 이유는, 건물 양도자가 납부한 세금을 건물 양수자가 환급받게 되어 정부입장에서는 아무런 세금징수효과가 없음에도 불구하고 사업자에게 불필요하게 자금부담을 지우는 것을 피하기 위해서입니다.
전혜원/ 네, 그럼 사연주신 분에 대해서 해결방법이 있다는 거네요. 정말 반가운 소식일 것 같은데요. 그럼 사업의 포괄 양도, 양수는 어떤 건가요?
장운길/ 네. `사업의 포괄적 양도, 양수`란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리, 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.
그러나 사업의 포괄적 양도, 양수가 되기 위해서는 세가지 요건을 갖추어야 합니다.
첫째, 포괄 양도,양수 내용이 확인되어야 합니다.
사업양도양수계약서 등에 의하여 사업의 포괄적 양도사실이 확인되어야 하구요,
둘째로는, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다.
사업을 양수한 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않습니다.
예를 들면, 임대하던 건물을 양수해서 양수자가 병원이나 학원처럼 면세사업을 직접 운영하는 경우가 대표적입니다.
셋째로는, 사업양도 신고서를 세무서에 제출해야 합니다.
사업을 양도한 후, 즉 임대건물을 양도한 후 양도자는 폐업 확정신고를 할 때 세무서에 `사업양도신고서`를 제출해야 합니다.
전혜원/ 모두의 부동산 오늘은 부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도에 대한 정보를 전해드리고 있는데요.
사업양도에 해당하면 양도자는 부가가치세만큼 양도가액을 낮출 수 있으니 거래를 원활히 성사시킬 수 있고, 양수자는 사업을 양수하는데 따른 자금부담을 덜 수 있겠네요?
장운길/ 네, 오늘 시청자 사연의 경우 건물을 매입한 후에도 부동산임대사업을 계속하고 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리, 의무를 그대로 인수하여 사업의 동질성이 유지된다면 이는 사업을 포괄적으로 양수하는 것이므로 부가가치세가 과세되지 않습니다.
그러므로 시청자께서는 5억원만 준비하시면 됩니다.
사업을 포괄적으로 양도, 양수한 경우에는 양도자는 건물양도에 대한 부가가치세 확정신고를 할 때, `사업양도신고서`를 제출해야 하고, 양수자는 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하여야 하며, 양도양수계약서 사본을 제출해야 합니다.
전혜원/ 포괄양도의 조건과 범위를 말씀해 주셨는데요,
만약, 사업의 포괄양도에 해당하지 않아 부가가치세를 내야 할 경우, 환급을 더 일찍 받을 방법은 없나요?
장운길/ 네, 앞서 말씀드렸듯이 사업의 포괄양도양수의 경우는 부가가치세가 없지만 요건이 맞지 않거나 세금계산서를 받은 경우에 부가가치세 확정신고 기간까지 기다리지 않고 조기환급 신청을 할 수 있습니다.
시설투자나 수출로 인한 영세율 과세대상은 월별로 조기환급 신청제도를 두고 있습니다.
따라서 부동산 매입이 또는 신축으로 인한 시설투자나 수출에 따른 영세율 적용대상자는 거래된 월의 다음달 25일까지 부가가치세 조기환급신고서를 관할 세무서에 제출하면 조기에 환급이 가능합니다.
전혜원/ 마지막으로 소규모 상가임대 사업자의 경우 일반과세자와 간이과세자가 있다는데 어떤 사업자로 등록하는 것이 유리할까요?
장운길/ 네, 부가가치세가 과세되는 사업을 할 때는 일반과세자와 간이과세자 중 어느 하나로 사업자등록을 하여야 하는데, 일반과세자와 간이과세자는 세금의 계산방법 및 세금계산서 발급 등에 차이를 두고 있으므로, 자기의 사업에 어느 유형이 적합한지를 살펴본 후 사업자등록을 하는 것이 좋습니다.
우선, 일반과세자는 연간매출액이 4,800만원 이상으로 예상되거나, 간이과세가 배제되는 업종 또는 지역에서 사업을 하는 경우에는 일반과세자로 등록해야 하구요, 10%의 세율이 적용됩니다.
간이과세자는, 연간매출액이 4,800만원에 미달할 것으로 예상되는 소규모 사업자이구요, 0.5～3%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입세액의 일부만 공제되고 세금계산서를 발급할 수도 없습니다.
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
공직에 평생 근무하다 지난 6월말 정년퇴직 후 상가건물을 매입하여 임대사업을 하기로 결정했습니다.
상가건물은 토지 3억에 건물 10억, 총 매매가 13억원인데 임대보증금 8억원을 차감하면 5억원만 있으면 가능하다고 했습니다.
그런데 막상 상가를 구입하려니 건물가액 10억원에 부가가치세 1억원을 더 준비해야 한다는 겁니다.
남아있는 여유자금도 없는데 갑자기 예상에 없던 1억원을 마련하자니 답답할 뿐입니다.
자세히 알아보니 8월에 잔금 치르면 내년 1월에 부가세 확정신고 하고, 2월에 환급받는 것이 가능하다던데 이런 경우에 도움 받을 만한 방법이 없을까요?
또 소규모 상가라고 생각되는데, 일반과세자가 아닌 간이과세자로 등록이 가능한지도 궁금합니다.
전혜원/ 오늘 사연주신 분은, 상가건물을 구입하여 임대사업을 하려는데, 부가가치세 1억원 때문에 사연을 주셨네요.
해결할 수 있는 좋은 방법이 혹시 있을까요?
장운길/ 네. 오늘 시청자 사연의 경우에는 구입할 상가건물에 임대보증금 8억원이 있다니까 전 소유자도 임대사업을 한 것으로 보이구요,
사업용건물을 포괄적으로 양도, 양수하면 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세를 납부하지 않으셔도 됩니다.
부가가치세를 과세하지 않는 이유는, 건물 양도자가 납부한 세금을 건물 양수자가 환급받게 되어 정부입장에서는 아무런 세금징수효과가 없음에도 불구하고 사업자에게 불필요하게 자금부담을 지우는 것을 피하기 위해서입니다.
전혜원/ 네, 그럼 사연주신 분에 대해서 해결방법이 있다는 거네요. 정말 반가운 소식일 것 같은데요. 그럼 사업의 포괄 양도, 양수는 어떤 건가요?
장운길/ 네. `사업의 포괄적 양도, 양수`란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리, 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.
그러나 사업의 포괄적 양도, 양수가 되기 위해서는 세가지 요건을 갖추어야 합니다.
첫째, 포괄 양도,양수 내용이 확인되어야 합니다.
사업양도양수계약서 등에 의하여 사업의 포괄적 양도사실이 확인되어야 하구요,
둘째로는, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다.
사업을 양수한 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않습니다.
예를 들면, 임대하던 건물을 양수해서 양수자가 병원이나 학원처럼 면세사업을 직접 운영하는 경우가 대표적입니다.
셋째로는, 사업양도 신고서를 세무서에 제출해야 합니다.
사업을 양도한 후, 즉 임대건물을 양도한 후 양도자는 폐업 확정신고를 할 때 세무서에 `사업양도신고서`를 제출해야 합니다.
전혜원/ 모두의 부동산 오늘은 부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도에 대한 정보를 전해드리고 있는데요.
사업양도에 해당하면 양도자는 부가가치세만큼 양도가액을 낮출 수 있으니 거래를 원활히 성사시킬 수 있고, 양수자는 사업을 양수하는데 따른 자금부담을 덜 수 있겠네요?
장운길/ 네, 오늘 시청자 사연의 경우 건물을 매입한 후에도 부동산임대사업을 계속하고 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리, 의무를 그대로 인수하여 사업의 동질성이 유지된다면 이는 사업을 포괄적으로 양수하는 것이므로 부가가치세가 과세되지 않습니다.
그러므로 시청자께서는 5억원만 준비하시면 됩니다.
사업을 포괄적으로 양도, 양수한 경우에는 양도자는 건물양도에 대한 부가가치세 확정신고를 할 때, `사업양도신고서`를 제출해야 하고, 양수자는 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하여야 하며, 양도양수계약서 사본을 제출해야 합니다.
전혜원/ 포괄양도의 조건과 범위를 말씀해 주셨는데요,
만약, 사업의 포괄양도에 해당하지 않아 부가가치세를 내야 할 경우, 환급을 더 일찍 받을 방법은 없나요?
장운길/ 네, 앞서 말씀드렸듯이 사업의 포괄양도양수의 경우는 부가가치세가 없지만 요건이 맞지 않거나 세금계산서를 받은 경우에 부가가치세 확정신고 기간까지 기다리지 않고 조기환급 신청을 할 수 있습니다.
시설투자나 수출로 인한 영세율 과세대상은 월별로 조기환급 신청제도를 두고 있습니다.
따라서 부동산 매입이 또는 신축으로 인한 시설투자나 수출에 따른 영세율 적용대상자는 거래된 월의 다음달 25일까지 부가가치세 조기환급신고서를 관할 세무서에 제출하면 조기에 환급이 가능합니다.
전혜원/ 마지막으로 소규모 상가임대 사업자의 경우 일반과세자와 간이과세자가 있다는데 어떤 사업자로 등록하는 것이 유리할까요?
장운길/ 네, 부가가치세가 과세되는 사업을 할 때는 일반과세자와 간이과세자 중 어느 하나로 사업자등록을 하여야 하는데, 일반과세자와 간이과세자는 세금의 계산방법 및 세금계산서 발급 등에 차이를 두고 있으므로, 자기의 사업에 어느 유형이 적합한지를 살펴본 후 사업자등록을 하는 것이 좋습니다.
우선, 일반과세자는 연간매출액이 4,800만원 이상으로 예상되거나, 간이과세가 배제되는 업종 또는 지역에서 사업을 하는 경우에는 일반과세자로 등록해야 하구요, 10%의 세율이 적용됩니다.
간이과세자는, 연간매출액이 4,800만원에 미달할 것으로 예상되는 소규모 사업자이구요, 0.5～3%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입세액의 일부만 공제되고 세금계산서를 발급할 수도 없습니다.
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