진행 : 장효윤 MC
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
저는 약 5년 전, 경기도에 있는 120평 정도의 토지와 그 위에 있는 60평정도의 약 10년된 단층 창고건물을 매입했습니다.
2014년 12월에 토지와 창고 건물을 보증금 1,000만원, 월세 100만원에 임대차 기간 2년으로 임대하였습니다. 올해 12월 초가 되면 창고에 대한 임대차가 끝나는데요.
임대 초기와 다르게 논과 밭이었던 주변에 다세대, 다가구주택 빌라 등이 신축되었습니다.
그런데 임차인이 며칠 전에 저에게 내용증명을 보내왔습니다. 상가건물 임대차 보호법에 의해서 5년간 갱신을 할 수 있으므로 창고에 대한 임대차를 갱신하겠다는 것입니다.
그리고 올해로 계약을 끝내려면 이사비 1,500만원과 영업 손실 2,000만원을 지급하라는 내용까지 있습니다.
저는 창고의 임대차가 끝나면 노후된 창고 건물을 철거하고 다가구 주택을 신축하려고 관할 구청에 건축허가신청도 해두었고 신축할 다가구 주택에 대한 설계도 끝낸 상태입니다.
저는 단지 창고만 임대해 주었는데 임차인이 요구한 내용을 다 들어줘야 하는지 궁금합니다.
장효윤/ 사연을 보니 토지와 창고건물에 대해서 임대를 해줬는데 창고건물의 임대차에도 상가건물임대차보호법이 적용되느냐가 문제되는 것 같습니다.
창고에 대한 임대차에도 상가건물임대차보호법이 적용되나요?
이조로/ 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 것입니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킵니다.
그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고,
단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당합니다.
따라서 창고를 물건을 보관하는 데에만 사용하였다면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않으나, 창고에서 영업활동을 함께하였다면 창고는 상가건물 임대차보호법이 적용대상인 상가건물이 될 것입니다.
장효윤/ 그럼 창고가 영업용 사용되어 상가건물임대차보호법이 적용된다면 임차인의 주장처럼 임차인의 갱신요구에 따라야 하나요?
이조로/ 예, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 요구하면 거절하지 못합니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
사연의 경우 임차인이 임대차 기간이 만료되는 약 3~4개월 전에 갱신을 요구하였기 때문에 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못하는 것이 원칙입니다.
장효윤/ 임차인의 갱신요구를 임대인 거절하지 못하고 갱신요구권이 5년간 보장된다면 임대인에게 좀 불리한 것 같은데요. 특히 사연의 경우처럼 임대인이 다른 임차인에게 임대하려는 것이 아니라 재건축하려는 것인데
임차인의 갱신요구에 따라야 한다면 임대인은 너무 억울할 것 같다는 생각이 드는데 방법이 없는 건가요?
이조로/ 예, 맞습니다. 임대인은 일방적으로 임차인의 갱신요구에 무조건 따라야하는 것은 아닙니다.
상가임대차보호법에 임차인의 갱신요구에 따르지 않아도 되는 예외적인 사유를 열거해서 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있게 하였습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
따라서 사연의 경우처럼 창고건물이 노후화되어 창고를 철거하고 재건축하려고 한다면 임차인의 계약 갱신요구에 응하지 않아도 되는 경우가 있을 수 있습니다.
장효윤/ 상가건물임대차보호법이 적용된다고 하더라도 재건축등을 이유로 임차인의 계약 갱신요구를 임대인이 거절하는 경우, 임차인의 요구처럼 이사비용 1,500만원, 영업 손실 2,000만원을 임대인이 임차인에게 지불해야 하는지도 궁금한데요.
이조로/ 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인에게 이사비용이나 영업손실에 따른 손해배상을 해줄 필요는 없습니다.
이사비용 1,500만원, 영업손실 2,000만원은 임차인의 일방적인 주장으로 설득력있는 금액은 아닌 것 같습니다.
임대인은 보증금을, 임차인은 임차목적물을 동시에 반환하면 됩니다.
따라서 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하고 계약기간이 끝나는 올해 12월에 토지와 건물을 인도 받으면서 보증금을 반환하면 될 것입니다.
임대인이 임차인에게 추가적인 비용을 지불할 필요는 없어 보입니다.
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
저는 약 5년 전, 경기도에 있는 120평 정도의 토지와 그 위에 있는 60평정도의 약 10년된 단층 창고건물을 매입했습니다.
2014년 12월에 토지와 창고 건물을 보증금 1,000만원, 월세 100만원에 임대차 기간 2년으로 임대하였습니다. 올해 12월 초가 되면 창고에 대한 임대차가 끝나는데요.
임대 초기와 다르게 논과 밭이었던 주변에 다세대, 다가구주택 빌라 등이 신축되었습니다.
그런데 임차인이 며칠 전에 저에게 내용증명을 보내왔습니다. 상가건물 임대차 보호법에 의해서 5년간 갱신을 할 수 있으므로 창고에 대한 임대차를 갱신하겠다는 것입니다.
그리고 올해로 계약을 끝내려면 이사비 1,500만원과 영업 손실 2,000만원을 지급하라는 내용까지 있습니다.
저는 창고의 임대차가 끝나면 노후된 창고 건물을 철거하고 다가구 주택을 신축하려고 관할 구청에 건축허가신청도 해두었고 신축할 다가구 주택에 대한 설계도 끝낸 상태입니다.
저는 단지 창고만 임대해 주었는데 임차인이 요구한 내용을 다 들어줘야 하는지 궁금합니다.
장효윤/ 사연을 보니 토지와 창고건물에 대해서 임대를 해줬는데 창고건물의 임대차에도 상가건물임대차보호법이 적용되느냐가 문제되는 것 같습니다.
창고에 대한 임대차에도 상가건물임대차보호법이 적용되나요?
이조로/ 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 것입니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킵니다.
그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고,
단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당합니다.
따라서 창고를 물건을 보관하는 데에만 사용하였다면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않으나, 창고에서 영업활동을 함께하였다면 창고는 상가건물 임대차보호법이 적용대상인 상가건물이 될 것입니다.
장효윤/ 그럼 창고가 영업용 사용되어 상가건물임대차보호법이 적용된다면 임차인의 주장처럼 임차인의 갱신요구에 따라야 하나요?
이조로/ 예, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 요구하면 거절하지 못합니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
사연의 경우 임차인이 임대차 기간이 만료되는 약 3~4개월 전에 갱신을 요구하였기 때문에 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못하는 것이 원칙입니다.
장효윤/ 임차인의 갱신요구를 임대인 거절하지 못하고 갱신요구권이 5년간 보장된다면 임대인에게 좀 불리한 것 같은데요. 특히 사연의 경우처럼 임대인이 다른 임차인에게 임대하려는 것이 아니라 재건축하려는 것인데
임차인의 갱신요구에 따라야 한다면 임대인은 너무 억울할 것 같다는 생각이 드는데 방법이 없는 건가요?
이조로/ 예, 맞습니다. 임대인은 일방적으로 임차인의 갱신요구에 무조건 따라야하는 것은 아닙니다.
상가임대차보호법에 임차인의 갱신요구에 따르지 않아도 되는 예외적인 사유를 열거해서 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있게 하였습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
따라서 사연의 경우처럼 창고건물이 노후화되어 창고를 철거하고 재건축하려고 한다면 임차인의 계약 갱신요구에 응하지 않아도 되는 경우가 있을 수 있습니다.
장효윤/ 상가건물임대차보호법이 적용된다고 하더라도 재건축등을 이유로 임차인의 계약 갱신요구를 임대인이 거절하는 경우, 임차인의 요구처럼 이사비용 1,500만원, 영업 손실 2,000만원을 임대인이 임차인에게 지불해야 하는지도 궁금한데요.
이조로/ 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인에게 이사비용이나 영업손실에 따른 손해배상을 해줄 필요는 없습니다.
이사비용 1,500만원, 영업손실 2,000만원은 임차인의 일방적인 주장으로 설득력있는 금액은 아닌 것 같습니다.
임대인은 보증금을, 임차인은 임차목적물을 동시에 반환하면 됩니다.
따라서 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하고 계약기간이 끝나는 올해 12월에 토지와 건물을 인도 받으면서 보증금을 반환하면 될 것입니다.
임대인이 임차인에게 추가적인 비용을 지불할 필요는 없어 보입니다.
관련뉴스
