진행 : 장효윤 MC
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 4층 상가 건물 지하에서 노래방을 운영하고 있습니다.
노래방은 2014년 11월 7일에 보증금 3천만 원, 월세 360만원(부가세 36만원 별도)에 1년으로 계약 했습니다.
전 임차인에게 권리금으로 5천만 원을 지급하였고 권리금 5천만 원을 지급한 사실을 임대인도 알고 있습니다.
작년에 동일한 조건으로 계약을 갱신하였고, 올해도 11월 7일이 될 때까지 임대인과 저는 아무런 이의도 하지 않았습니다.
그런데 12월 10일에 갑자기 임대인이 건물 리모델링을 할 거라면서 임차인들에게 내년 1월 20일까지 나가라는 것입니다. 아무런 보상도 없이요. 저는 월세를 한 번도 늦은 적도 없을 뿐 만 아니라 합법적으로 영업하고 있습니다.
게다가 저는 5년 계약 갱신을 생각하고 노래방 인테리어에 3천만 원이 넘는 돈을 투자했습니다.
계약이 갱신되서 계약기간 중인데도, 임대인이 건물 리모델링한다고 나가라고 하면 나가야 하는 건가요?
나간다고 하더라도 제가 처음 들어올 때 권리금을 5천만원이나 전 임차인에게 지급했는데 어떡해야하나요?
상가임대차보호법에 의해서 계약갱신하면 5년이 가능하다는 말을 듣고 인테리어 비용으로 8천만원도 넘게 투자했는데 어떻게 해야 하나요?
임대인이 나가라고 막무가내로 우겨서 답답합니다.
장효윤/ 상가임대차보호법 상 임대차 계약이 갱신된 상태에서 임대인은 건물 리모델링을 이유로 임차인에게 아무런 보상 없이 나가라는 사연인데요.
먼저 사연주신 임차인의 주장처럼 임대인과 임차인 사이에 상가 임대차 계약이 갱신된 것이 맞나요?
이조로/ 예, 사연의 내용대로라면 사연주신 분 주장처럼 계약이 묵시적으로 갱신된 것이 맞습니다.
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
이러한 것을 계약의 목시적 갱신이라고 합니다. 이 경우 임대차 존속기간은 1년으로 봅니다.
사연의 경우 11월 7일 계약이 만료되면 임대인는 2016년 5월 7일부터 10월 7일전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않았으므로 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되었다고 할 수 있습니다.
2017년 11월 7일이 되어야 임대차 계약이 종료됩니다.
장효윤/ 그러면 사연주신 임차인은 계약 갱신까지 생각하고 5천만 원이 넘는 인테리어 비용을 지출하였다고 하는데요,
사연 주신 분은 임대인에게 언제까지 계약의 갱신을 요구할 수 있는 것인가요?
이조로/ 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해서 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.
여기서 정당한 사유라 함은 임차인이 3기의 차임액을 연체하거나 임차인이 임차건물을 파손한 경우, 임차건물이 파손되어 멸실된 경우 등입니다.
장효윤/ 사례의 경우는 임대차가 묵시적으로 갱신되어 계약기간 중인데도 임대인은 리모델링을 이유로 임차인에게 나가라고 할 수 있는 것인가요?
이조로/ 아닙니다. 임대차기간 중에는 임차인이 임차건물을 사용, 수익할 수 있기 때문에 임차인은 임대인이 나가라고 한다고 하더라도 나갈 필요는 없습니다.
임차인이 임차인으로서 의무를 제대로 이행하지 못해 임대차 계약이 해지된 경우에는 임대인이 임차인에게 나가라고 할 수가 있는데,
사연의 경우 사연주신 임차인이 특별히 의무를 불이행한 것이 없어보이므로 계약 해지도 안될 뿐만아니라 임차인은 임대인의 요구에 따를 필요는 없어 보입니다.
즉, 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되어 2017년 11월 7일까지는 임대차 계약은 유효합니다.
묵시적 갱신의 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 계약기간을 1년으로 보기 때문입니다.
장효윤/ 그러면 2017년 11월 7일이 되면 임차인은 그냥 나가야 하는 것인가요?
이조로/ 아닙니다. 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지, 즉 5월 7일부터 10월 7일 전까지 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.
임차인의 계약 갱신에 대해서 임차인은 정당한 이유없이 거절할 수 없습니다.
단순히 리모델링한다는 이유로 임대인은 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 이 때 차임과 보증금은 일정한 범위내에서 증감할 수 있습니다.
갱신된 계약은 임대인에게는 1년이지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하여 임대차가 종료됩니다.
또한 임차인의 계약 갱신요구권은 총 5년의 범위내에서 행사할 수 있으므로 내년과 내 후년에 계약갱신을 요구할 수있습니다.
장효윤/ 임차인은 임차건물 지하를 임차하면서 전 임차인에게 권리금으로 5천만 원을 지급하였습니다.
임차인이 지급한 권리금은 임대인이 나가라고 하거나 임대차계약이 끝나면 회수할 방법이 없는 것인가요?
이조로/ 아닙니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인을 임대인에게 주선하면서 권리금을 회수할 수 있습니다.
임대인은 임차인이 권리금을 회수하려는 것을 방해서는 안됩니다. 임대인의 방해행위로 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액의 범위 안에서 인정됩니다.
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 4층 상가 건물 지하에서 노래방을 운영하고 있습니다.
노래방은 2014년 11월 7일에 보증금 3천만 원, 월세 360만원(부가세 36만원 별도)에 1년으로 계약 했습니다.
전 임차인에게 권리금으로 5천만 원을 지급하였고 권리금 5천만 원을 지급한 사실을 임대인도 알고 있습니다.
작년에 동일한 조건으로 계약을 갱신하였고, 올해도 11월 7일이 될 때까지 임대인과 저는 아무런 이의도 하지 않았습니다.
그런데 12월 10일에 갑자기 임대인이 건물 리모델링을 할 거라면서 임차인들에게 내년 1월 20일까지 나가라는 것입니다. 아무런 보상도 없이요. 저는 월세를 한 번도 늦은 적도 없을 뿐 만 아니라 합법적으로 영업하고 있습니다.
게다가 저는 5년 계약 갱신을 생각하고 노래방 인테리어에 3천만 원이 넘는 돈을 투자했습니다.
계약이 갱신되서 계약기간 중인데도, 임대인이 건물 리모델링한다고 나가라고 하면 나가야 하는 건가요?
나간다고 하더라도 제가 처음 들어올 때 권리금을 5천만원이나 전 임차인에게 지급했는데 어떡해야하나요?
상가임대차보호법에 의해서 계약갱신하면 5년이 가능하다는 말을 듣고 인테리어 비용으로 8천만원도 넘게 투자했는데 어떻게 해야 하나요?
임대인이 나가라고 막무가내로 우겨서 답답합니다.
장효윤/ 상가임대차보호법 상 임대차 계약이 갱신된 상태에서 임대인은 건물 리모델링을 이유로 임차인에게 아무런 보상 없이 나가라는 사연인데요.
먼저 사연주신 임차인의 주장처럼 임대인과 임차인 사이에 상가 임대차 계약이 갱신된 것이 맞나요?
이조로/ 예, 사연의 내용대로라면 사연주신 분 주장처럼 계약이 묵시적으로 갱신된 것이 맞습니다.
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
이러한 것을 계약의 목시적 갱신이라고 합니다. 이 경우 임대차 존속기간은 1년으로 봅니다.
사연의 경우 11월 7일 계약이 만료되면 임대인는 2016년 5월 7일부터 10월 7일전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않았으므로 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되었다고 할 수 있습니다.
2017년 11월 7일이 되어야 임대차 계약이 종료됩니다.
장효윤/ 그러면 사연주신 임차인은 계약 갱신까지 생각하고 5천만 원이 넘는 인테리어 비용을 지출하였다고 하는데요,
사연 주신 분은 임대인에게 언제까지 계약의 갱신을 요구할 수 있는 것인가요?
이조로/ 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해서 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.
여기서 정당한 사유라 함은 임차인이 3기의 차임액을 연체하거나 임차인이 임차건물을 파손한 경우, 임차건물이 파손되어 멸실된 경우 등입니다.
장효윤/ 사례의 경우는 임대차가 묵시적으로 갱신되어 계약기간 중인데도 임대인은 리모델링을 이유로 임차인에게 나가라고 할 수 있는 것인가요?
이조로/ 아닙니다. 임대차기간 중에는 임차인이 임차건물을 사용, 수익할 수 있기 때문에 임차인은 임대인이 나가라고 한다고 하더라도 나갈 필요는 없습니다.
임차인이 임차인으로서 의무를 제대로 이행하지 못해 임대차 계약이 해지된 경우에는 임대인이 임차인에게 나가라고 할 수가 있는데,
사연의 경우 사연주신 임차인이 특별히 의무를 불이행한 것이 없어보이므로 계약 해지도 안될 뿐만아니라 임차인은 임대인의 요구에 따를 필요는 없어 보입니다.
즉, 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되어 2017년 11월 7일까지는 임대차 계약은 유효합니다.
묵시적 갱신의 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 계약기간을 1년으로 보기 때문입니다.
장효윤/ 그러면 2017년 11월 7일이 되면 임차인은 그냥 나가야 하는 것인가요?
이조로/ 아닙니다. 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지, 즉 5월 7일부터 10월 7일 전까지 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.
임차인의 계약 갱신에 대해서 임차인은 정당한 이유없이 거절할 수 없습니다.
단순히 리모델링한다는 이유로 임대인은 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 이 때 차임과 보증금은 일정한 범위내에서 증감할 수 있습니다.
갱신된 계약은 임대인에게는 1년이지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하여 임대차가 종료됩니다.
또한 임차인의 계약 갱신요구권은 총 5년의 범위내에서 행사할 수 있으므로 내년과 내 후년에 계약갱신을 요구할 수있습니다.
장효윤/ 임차인은 임차건물 지하를 임차하면서 전 임차인에게 권리금으로 5천만 원을 지급하였습니다.
임차인이 지급한 권리금은 임대인이 나가라고 하거나 임대차계약이 끝나면 회수할 방법이 없는 것인가요?
이조로/ 아닙니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인을 임대인에게 주선하면서 권리금을 회수할 수 있습니다.
임대인은 임차인이 권리금을 회수하려는 것을 방해서는 안됩니다. 임대인의 방해행위로 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액의 범위 안에서 인정됩니다.
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