진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
저는 4층짜리 상가주택을 신축하여 준공을 앞두고 있습니다.
4층은 직접 거주하고 1,2,3층은 상가로서 임대하여 부동산임대사업을 계획하고 임대중입니다.
임대보증금은 5억원 정도에 은행대출금 5억원이 있고, 월세수입은 500만원, 관리비 100만원, 지급이자 150만원인 경우 세무사사무실에 기장을 맡겨야 할지, 기장을 하지 않고 추계과세를 받을 것인지 검토하고 있는데, 세무사에게 기장을 맡기자니 매월 기장수수료를 내야하고, 추계과세를 받자니 기장하는 것보다 세금을 더 많이 내야 한다고 합니다.
부동산임대업의 경우 기장하는 것과 추계과세를 받는 것 중 어느 쪽이 절세에 유리할까요?
먼저, 수입금액 계산방법과 소득금액 계산방법을 설명해 주시고 기장을 하지 않는 경우의 불이익에 대해서도 자세한 설명 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연의 내용을 보니 이런 경우는 세무사니까 당연히 맡기라고 설명 하실 것 같은데, 우선 일반적으로 수입금액의 계산방법인 월세와 보증금의 계산방법부터 설명 주시겠어요?
장운길/ 네. 상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적으로 부가가치세 보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁습니다.
부동산 임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해서 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산을 하든 추계로 계산을 하든 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 큰 차이가 있습니다.
기장의 경우에는 간주임대료 계산시 임대보증금적수에서 임대용부동산의 건설비상당액의 적수를 공제하고 정기예금이자율에 1/365를 계산한 다음 임대보증금의 금융수익의 합계액을 공제합니다.
그러나 추계의 경우에는 간주임대료 계산시 임대보증금적수에 건설비상당액의 적수를 반영하지 아니하고 바로 정기예금이자율을 계산하기 때문에 금융수익의 합계액도 공제하지 아니합니다.
장효윤/ 그렇군요... 그럼, 기장에 의한 계산과 추계에 의한 계산을 구분하여 설명주시겠어요?
장운길/ 네~ 소득금액을 계산하는 방법에는 사업자가 비치?기장한 장부에 의하여 계산하는 방법과 정부에서 정한 방법에 의하여 소득금액을 추산하여 계산하는 추계과세 방법이 있습니다.
먼저, 기장에 의한 소득금액 계산방법을 말씀 드리면, ‘기장’이란 영수증 등 증빙서류를 근거로 하여 거래내용을 일일이 장부에 기록하는 것을 말합니다.
기장을 하면 총수입금액에서 수입금액을 얻기 위해 지급의무가 확정된 비용을 공제하여 소득금액을 계산하므로 자기의 실질소득에 대해서만 세금을 내게 됩니다.
그러나 기장을 하기 위해서는 세금계산서나 영수증 등 관련 증빙자료를 빠짐없이 챙겨야 하는 불편이 있으며, 직접 기장할 능력이 안되어 세무대리인에게 위탁을 하는 경우에는 기장수수료 등 별도의 비용이 들게 됩니다.
다음은, 추계에 의한 소득금액 계산방법이 있는데요,
소득금액은 수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산하는데, 장부가 없는 경우에는 필요경비를 계산할 수 없으므로 이때에는 정부에서 정한 방법에 의하여 소득금액을 계산합니다.
장효윤/ 그러니까 필요경비가 있는 경우에는 장부기장을 직접 하든가 세무대리인에게 맡기는 것이 억울하지 않고 더 유리하다고 할 수 있겠네요. 그럼, 기장을 하지 않는 경우의 불이익은 어떤 것이 있나요?
장운길/ 네. 기장을 하지 않으면 결손이 났더라도 이를 인정받지 못하며, 그 외에도 몇가지 불이익을 받게 됩니다.
첫 번째로는, 무기장가산세가 부과됩니다.
직전년도 수입금액이 4,800만원 이상인 사업자, 즉 월평균 400만원 이상인 사업자가 가 기장을 하지 않는 경우에는 산출세액의 20%에 상당하는 무기장가산세를 물어야 합니다.
두 번째는, 신고불성실가산세가 부과됩니다.
복식부기의무자가 기장을 하지 않고 추계로 신고한 경우에는 신고를 하지 않은 것으로 보아 무신고 또는 과소신고 납부세액의 20% 또는 40%와 수입금액의 0.07% 또는 0.14%중 큰 금액의 신고불성실가산세를 물어야 합니다.
세번째는, 이월결손금 공제가 배제됩니다.
소득금액을 추계신고 또는 결정하는 경우에는 공제가능한 이월결손금이 있더라도 공제를 받을 수 없겠습니다.
마지막 네 번째로, 복식부기의무자의 추계신고시 기준경비율 인하적용입니다.
복식부기의무자가 기준경비율에 의해 추계신고할 경우 기타경비에 대해 기준경비율의 1/2을 적용하여 필요경비를 계산하게 됩니다.
장효윤/ 오늘 사연의 경우는 월세 500만 원 정도의 소득이 발생하는데, 어느 유형으로 사업자등록을 해야 하고
기장을 하는 것과 하지 않는 것 중에 어느 쪽이 절세에 도움이 되는지 정리해 주신다면?
장운길/ 네. 오늘 사연은 월세 500만원 정도일 경우이므로 연간 월세 수입금액만도 6,000만원에 해당되고 개인사업자중에 일반과세자로 등록하시는 것이 좋을 것 같습니다.
왜냐하면 간이과세자의 수입금액 4,800만원이 초과 되는데다가 임차인들이 세금계산서 발행을 원하는 업종이기 때문입니다.
또한, 간주임대료 계산의 경우 기장을 하는 경우에는 매월 150만원씩 지급되는 은행대출에 대한 지급이자가 공제되기 때문에 기장료를 매월 13만원 정도 지급하더라도 절세에 도움이 된다고 판단됩니다.
다만, 부동산임대업의 복식부기의무자 기준인 수입금액 7,500만원에는 미달하여 간편장부대상자로 기장관리 하시는 것이 유리할 것으로 보입니다.
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
저는 4층짜리 상가주택을 신축하여 준공을 앞두고 있습니다.
4층은 직접 거주하고 1,2,3층은 상가로서 임대하여 부동산임대사업을 계획하고 임대중입니다.
임대보증금은 5억원 정도에 은행대출금 5억원이 있고, 월세수입은 500만원, 관리비 100만원, 지급이자 150만원인 경우 세무사사무실에 기장을 맡겨야 할지, 기장을 하지 않고 추계과세를 받을 것인지 검토하고 있는데, 세무사에게 기장을 맡기자니 매월 기장수수료를 내야하고, 추계과세를 받자니 기장하는 것보다 세금을 더 많이 내야 한다고 합니다.
부동산임대업의 경우 기장하는 것과 추계과세를 받는 것 중 어느 쪽이 절세에 유리할까요?
먼저, 수입금액 계산방법과 소득금액 계산방법을 설명해 주시고 기장을 하지 않는 경우의 불이익에 대해서도 자세한 설명 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연의 내용을 보니 이런 경우는 세무사니까 당연히 맡기라고 설명 하실 것 같은데, 우선 일반적으로 수입금액의 계산방법인 월세와 보증금의 계산방법부터 설명 주시겠어요?
장운길/ 네. 상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적으로 부가가치세 보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁습니다.
부동산 임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해서 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산을 하든 추계로 계산을 하든 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 큰 차이가 있습니다.
기장의 경우에는 간주임대료 계산시 임대보증금적수에서 임대용부동산의 건설비상당액의 적수를 공제하고 정기예금이자율에 1/365를 계산한 다음 임대보증금의 금융수익의 합계액을 공제합니다.
그러나 추계의 경우에는 간주임대료 계산시 임대보증금적수에 건설비상당액의 적수를 반영하지 아니하고 바로 정기예금이자율을 계산하기 때문에 금융수익의 합계액도 공제하지 아니합니다.
장효윤/ 그렇군요... 그럼, 기장에 의한 계산과 추계에 의한 계산을 구분하여 설명주시겠어요?
장운길/ 네~ 소득금액을 계산하는 방법에는 사업자가 비치?기장한 장부에 의하여 계산하는 방법과 정부에서 정한 방법에 의하여 소득금액을 추산하여 계산하는 추계과세 방법이 있습니다.
먼저, 기장에 의한 소득금액 계산방법을 말씀 드리면, ‘기장’이란 영수증 등 증빙서류를 근거로 하여 거래내용을 일일이 장부에 기록하는 것을 말합니다.
기장을 하면 총수입금액에서 수입금액을 얻기 위해 지급의무가 확정된 비용을 공제하여 소득금액을 계산하므로 자기의 실질소득에 대해서만 세금을 내게 됩니다.
그러나 기장을 하기 위해서는 세금계산서나 영수증 등 관련 증빙자료를 빠짐없이 챙겨야 하는 불편이 있으며, 직접 기장할 능력이 안되어 세무대리인에게 위탁을 하는 경우에는 기장수수료 등 별도의 비용이 들게 됩니다.
다음은, 추계에 의한 소득금액 계산방법이 있는데요,
소득금액은 수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산하는데, 장부가 없는 경우에는 필요경비를 계산할 수 없으므로 이때에는 정부에서 정한 방법에 의하여 소득금액을 계산합니다.
장효윤/ 그러니까 필요경비가 있는 경우에는 장부기장을 직접 하든가 세무대리인에게 맡기는 것이 억울하지 않고 더 유리하다고 할 수 있겠네요. 그럼, 기장을 하지 않는 경우의 불이익은 어떤 것이 있나요?
장운길/ 네. 기장을 하지 않으면 결손이 났더라도 이를 인정받지 못하며, 그 외에도 몇가지 불이익을 받게 됩니다.
첫 번째로는, 무기장가산세가 부과됩니다.
직전년도 수입금액이 4,800만원 이상인 사업자, 즉 월평균 400만원 이상인 사업자가 가 기장을 하지 않는 경우에는 산출세액의 20%에 상당하는 무기장가산세를 물어야 합니다.
두 번째는, 신고불성실가산세가 부과됩니다.
복식부기의무자가 기장을 하지 않고 추계로 신고한 경우에는 신고를 하지 않은 것으로 보아 무신고 또는 과소신고 납부세액의 20% 또는 40%와 수입금액의 0.07% 또는 0.14%중 큰 금액의 신고불성실가산세를 물어야 합니다.
세번째는, 이월결손금 공제가 배제됩니다.
소득금액을 추계신고 또는 결정하는 경우에는 공제가능한 이월결손금이 있더라도 공제를 받을 수 없겠습니다.
마지막 네 번째로, 복식부기의무자의 추계신고시 기준경비율 인하적용입니다.
복식부기의무자가 기준경비율에 의해 추계신고할 경우 기타경비에 대해 기준경비율의 1/2을 적용하여 필요경비를 계산하게 됩니다.
장효윤/ 오늘 사연의 경우는 월세 500만 원 정도의 소득이 발생하는데, 어느 유형으로 사업자등록을 해야 하고
기장을 하는 것과 하지 않는 것 중에 어느 쪽이 절세에 도움이 되는지 정리해 주신다면?
장운길/ 네. 오늘 사연은 월세 500만원 정도일 경우이므로 연간 월세 수입금액만도 6,000만원에 해당되고 개인사업자중에 일반과세자로 등록하시는 것이 좋을 것 같습니다.
왜냐하면 간이과세자의 수입금액 4,800만원이 초과 되는데다가 임차인들이 세금계산서 발행을 원하는 업종이기 때문입니다.
또한, 간주임대료 계산의 경우 기장을 하는 경우에는 매월 150만원씩 지급되는 은행대출에 대한 지급이자가 공제되기 때문에 기장료를 매월 13만원 정도 지급하더라도 절세에 도움이 된다고 판단됩니다.
다만, 부동산임대업의 복식부기의무자 기준인 수입금액 7,500만원에는 미달하여 간편장부대상자로 기장관리 하시는 것이 유리할 것으로 보입니다.
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