진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
1983년 서울 금호동에 토지 200평을 취득하고 3층 건물을 신축하여, 35년째 임대사업자로 생활해 오고 있습니다.
자녀들도 성장하고 나이도 들어 이제 건물을 정리하려는데,
중개업자에 따르면 임대건물의 시가는 약 40억 원 정도 받을 수 있고, 양도소득세가 약 12억 원 정도 될 거라 합니다.
현재 공시지가는 ㎡당 393만원씩 평당 1,300만원인 경우 토지가액만 약 26억 원이 계산됩니다.
건물은 가치가 없어 2억원이라고 가정하면 토지 포함 28억원으로 계산되어, 차라리 증여이전 시키는 것이 절세에 도움이 될 것 같은데요,
양도하는 경우 양도세와 배우자 및 자녀3명에게 증여하는 경우 증여세는 얼마나 되는지 등 어떻게 하는 것이 절세에 도움이 되는지 답변 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연 주신 분의 경우 오랫동안 임대하던 건물을 남에게 파는 것과 가족에게 증여하는 것을 고민하시다가 사연 주신 거 같은데요,
우선 일반적인 부동산의 양도소득세는 어떻게 계산되나요?
장운길/ 네. 임대하던 사업용 부동산을 매각하는 경우, 일반적으로는 양도소득세가 과세되는 것은 상식입니다.
양도가액은 당연히 시가가 원칙이므로 실지양도가액이 되겠구요,
취득가액은 실가과세제도가 시행된 2007년 이전이라도 실지거래가액이 확인되면 그 가액대로 결정하고,
불분명하거나 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 환산가액으로 결정합니다.
이렇게 양도가액에서 취득가액을 빼고, 필요경비와 양도비용을 공제하면 양도차익이 발생하는데요,
양도차익에서 3년이상 장기보유하는 경우 10%부터 최고 10년 이상인 경우에는 30%까지 장기보유특별공제를 해주고 세율을 적용하는데,
지난해까지는 양도소득금액이 1억5천만원 이상인 경우 38%의 최고세율을 적용되었는데,
세법개정으로 금년부터는 5억원을 초과하는 경우 40%의 세율이 적용되겠습니다.
장효윤/ 그렇다면 오늘 사연 주신 분은 양도소득세가 어떻게 적용이 될까요?
장운길/ 오늘 사연의 경우 양도가액이 시가대로 40억원일 경우, 취득가액은 35년이 경과되어 알 수 없을 것 같구요,
더구나 건물은 신축하여 신축비용을 입증하기가 쉽지 않을 것 같습니다.
이런 경우 공시지가 및 건물과세시가표준액으로 취득가액을 환산하게 되는데요,
만약 환산취득가액이 5억원이라면 양도차익이 35억원 정도인데, 장기보유특별공제 30%를 적용하면 10억5천만원을 추가로 공제됩니다.
결국 40-5-10.5=24.5억원에서 세율 50% 적용하고 누진공제 2,940만원 하면 약 12억원의 양도소득세가 계산될 듯합니다.
장효윤/ 앞서 계산된 양도소득세가 높기 때문에 증여를 검토하시나 본데요,
양도하게 되면 시가가 40억 원이라고 하셨고, 부동산을 공시지가로 계산하면 건물 포함 28억 원이 된다는데
증여세는 공시지가로 계산해도 되는 건가요?
장운길/ 네. 앞서 말씀드렸듯이 모든 부동산의 과세는 시가가 원칙이구요,
양도하는 경우에는 시가가 결정되지만 증여하는 경우에는 시가를 찾기가 쉽지 않습니다.
이렇게 시가가 없을 때는 매매사례가액이나 감정가액으로 정할 수도 있는데,
그래도 확인되는 기준금액이 없을 때는 토지는 개별공시지가, 주택은 개별 또는 공동주택가격,
주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 결정하게 됩니다.
그러니까 양도 시 시가가 40억 원이라 하더라도 증여하는 경우에는 매매사례가액이나 감정가액이 없는 경우
토지는 개별공시지가와 건물은 국세청 기준시가로 계산하여 28억 원의 증여가액으로 세금을 계산할 수 있습니다.
이때, 증여기준일 3개월 전후에 동일조건 유사토지에 매매사례가액이 없어야 하므로 주변 건물의 거래가 없어야 하고
당해 부동산에 대하여는 대출을 받는 등 부동산 감정행위를 금해야 합니다.
장효윤/ 오늘 사연에 28억 원의 부동산을 배우자와 자녀3명에게 증여하는 경우
증여세가 얼마나 되는지와 절세를 위한 증여비율을 궁금해 하셨는데요, 좋은 절세방안이 있는지요?
장운길/ 네. 우선, 증여재산공제액이 배우자는 10년간 6억 원, 직계존비속간에는 5천만 원, 미성년자는 2천만 원을 공제합니다.
따라서 배우자와 자녀3명이 28억원을 동일지분으로 처음으로 증여받는 것이라면 1인당 4×7=28, 7억원씩 증여가액이 계산 되겠습니다.
여기서 배우자의 경우 7억원에서 6억원을 공제하면 1억원에 대한 세율 10%,
1천만원에 금년부터 7% 신고세액공제를 하면 70만원으로 930만원의 증여세가 계산됩니다.
한편, 자녀들의 경우 미성년자가 아니라면 1인당 7억원에서 5천만원씩 공제하면 6억5천만원의 증여가액이 되구요,
5억원 초과 30%의 세율을 적용하고 누진공제 6천만원을 적용하면 1억 9500만원 - 6천만원 = 1억3500만원에
신고세액공제 7%, 약 1천만원 공제하면 1인당 1억 2500만원이 계산되므로
3명 합계 3억7500만원에 배우자 930만원 합하여 증여세 총 3억8천여만원이면 가능하니까
결국 양도소득세 12억원보다 약 8억원 이상을 절세할 수 있다고 판단됩니다.
장효윤/ 그렇군요, 양도하느냐, 증여하느냐에 따라 8억여 원이라는 엄청난 세금 차이가 있다는 말씀이네요.
마지막으로 비슷한 분들을 위해서 체크해야 할 중요한 팁이 있다면 소개해 주시겠어요?
장운길/ 네.. 부동산을 정리함에 있어 소유권을 넘기는 방법에 따라 이렇게 엄청난 세금 차이가 있을 수 있습니다.
나이가 많아서 소유권을 넘기는 경우 양도 시에는 훗날 양도대금 사용처 조사를 받을 수 있으므로 금융자료를 잘 갖추어야 하구요,
증여의 경우에는 10년 이내 증여재산을 합산하여 다시 계산하므로 10년 경과 여부를 잘 판단하셔야 합니다.
또한 증여자가 10년 이내에 사망하는 경우, 다시 상속재산에 합산하여 계산하게 되므로 가급적 상속개시 10년 이전에 증여하는 것이 좋습니다.
또한 증여재산 등기를 한 후에 즉시 부동산을 양도하거나, 대출을 위하여 감정평가 등을 받는 경우에는
시가로 증여재산을 다시 평가해야 하므로 일정기간 동안 양도나 대출행위를 자제하는 것이 절세에 도움이 되겠습니다.
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
1983년 서울 금호동에 토지 200평을 취득하고 3층 건물을 신축하여, 35년째 임대사업자로 생활해 오고 있습니다.
자녀들도 성장하고 나이도 들어 이제 건물을 정리하려는데,
중개업자에 따르면 임대건물의 시가는 약 40억 원 정도 받을 수 있고, 양도소득세가 약 12억 원 정도 될 거라 합니다.
현재 공시지가는 ㎡당 393만원씩 평당 1,300만원인 경우 토지가액만 약 26억 원이 계산됩니다.
건물은 가치가 없어 2억원이라고 가정하면 토지 포함 28억원으로 계산되어, 차라리 증여이전 시키는 것이 절세에 도움이 될 것 같은데요,
양도하는 경우 양도세와 배우자 및 자녀3명에게 증여하는 경우 증여세는 얼마나 되는지 등 어떻게 하는 것이 절세에 도움이 되는지 답변 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연 주신 분의 경우 오랫동안 임대하던 건물을 남에게 파는 것과 가족에게 증여하는 것을 고민하시다가 사연 주신 거 같은데요,
우선 일반적인 부동산의 양도소득세는 어떻게 계산되나요?
장운길/ 네. 임대하던 사업용 부동산을 매각하는 경우, 일반적으로는 양도소득세가 과세되는 것은 상식입니다.
양도가액은 당연히 시가가 원칙이므로 실지양도가액이 되겠구요,
취득가액은 실가과세제도가 시행된 2007년 이전이라도 실지거래가액이 확인되면 그 가액대로 결정하고,
불분명하거나 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 환산가액으로 결정합니다.
이렇게 양도가액에서 취득가액을 빼고, 필요경비와 양도비용을 공제하면 양도차익이 발생하는데요,
양도차익에서 3년이상 장기보유하는 경우 10%부터 최고 10년 이상인 경우에는 30%까지 장기보유특별공제를 해주고 세율을 적용하는데,
지난해까지는 양도소득금액이 1억5천만원 이상인 경우 38%의 최고세율을 적용되었는데,
세법개정으로 금년부터는 5억원을 초과하는 경우 40%의 세율이 적용되겠습니다.
장효윤/ 그렇다면 오늘 사연 주신 분은 양도소득세가 어떻게 적용이 될까요?
장운길/ 오늘 사연의 경우 양도가액이 시가대로 40억원일 경우, 취득가액은 35년이 경과되어 알 수 없을 것 같구요,
더구나 건물은 신축하여 신축비용을 입증하기가 쉽지 않을 것 같습니다.
이런 경우 공시지가 및 건물과세시가표준액으로 취득가액을 환산하게 되는데요,
만약 환산취득가액이 5억원이라면 양도차익이 35억원 정도인데, 장기보유특별공제 30%를 적용하면 10억5천만원을 추가로 공제됩니다.
결국 40-5-10.5=24.5억원에서 세율 50% 적용하고 누진공제 2,940만원 하면 약 12억원의 양도소득세가 계산될 듯합니다.
장효윤/ 앞서 계산된 양도소득세가 높기 때문에 증여를 검토하시나 본데요,
양도하게 되면 시가가 40억 원이라고 하셨고, 부동산을 공시지가로 계산하면 건물 포함 28억 원이 된다는데
증여세는 공시지가로 계산해도 되는 건가요?
장운길/ 네. 앞서 말씀드렸듯이 모든 부동산의 과세는 시가가 원칙이구요,
양도하는 경우에는 시가가 결정되지만 증여하는 경우에는 시가를 찾기가 쉽지 않습니다.
이렇게 시가가 없을 때는 매매사례가액이나 감정가액으로 정할 수도 있는데,
그래도 확인되는 기준금액이 없을 때는 토지는 개별공시지가, 주택은 개별 또는 공동주택가격,
주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 결정하게 됩니다.
그러니까 양도 시 시가가 40억 원이라 하더라도 증여하는 경우에는 매매사례가액이나 감정가액이 없는 경우
토지는 개별공시지가와 건물은 국세청 기준시가로 계산하여 28억 원의 증여가액으로 세금을 계산할 수 있습니다.
이때, 증여기준일 3개월 전후에 동일조건 유사토지에 매매사례가액이 없어야 하므로 주변 건물의 거래가 없어야 하고
당해 부동산에 대하여는 대출을 받는 등 부동산 감정행위를 금해야 합니다.
장효윤/ 오늘 사연에 28억 원의 부동산을 배우자와 자녀3명에게 증여하는 경우
증여세가 얼마나 되는지와 절세를 위한 증여비율을 궁금해 하셨는데요, 좋은 절세방안이 있는지요?
장운길/ 네. 우선, 증여재산공제액이 배우자는 10년간 6억 원, 직계존비속간에는 5천만 원, 미성년자는 2천만 원을 공제합니다.
따라서 배우자와 자녀3명이 28억원을 동일지분으로 처음으로 증여받는 것이라면 1인당 4×7=28, 7억원씩 증여가액이 계산 되겠습니다.
여기서 배우자의 경우 7억원에서 6억원을 공제하면 1억원에 대한 세율 10%,
1천만원에 금년부터 7% 신고세액공제를 하면 70만원으로 930만원의 증여세가 계산됩니다.
한편, 자녀들의 경우 미성년자가 아니라면 1인당 7억원에서 5천만원씩 공제하면 6억5천만원의 증여가액이 되구요,
5억원 초과 30%의 세율을 적용하고 누진공제 6천만원을 적용하면 1억 9500만원 - 6천만원 = 1억3500만원에
신고세액공제 7%, 약 1천만원 공제하면 1인당 1억 2500만원이 계산되므로
3명 합계 3억7500만원에 배우자 930만원 합하여 증여세 총 3억8천여만원이면 가능하니까
결국 양도소득세 12억원보다 약 8억원 이상을 절세할 수 있다고 판단됩니다.
장효윤/ 그렇군요, 양도하느냐, 증여하느냐에 따라 8억여 원이라는 엄청난 세금 차이가 있다는 말씀이네요.
마지막으로 비슷한 분들을 위해서 체크해야 할 중요한 팁이 있다면 소개해 주시겠어요?
장운길/ 네.. 부동산을 정리함에 있어 소유권을 넘기는 방법에 따라 이렇게 엄청난 세금 차이가 있을 수 있습니다.
나이가 많아서 소유권을 넘기는 경우 양도 시에는 훗날 양도대금 사용처 조사를 받을 수 있으므로 금융자료를 잘 갖추어야 하구요,
증여의 경우에는 10년 이내 증여재산을 합산하여 다시 계산하므로 10년 경과 여부를 잘 판단하셔야 합니다.
또한 증여자가 10년 이내에 사망하는 경우, 다시 상속재산에 합산하여 계산하게 되므로 가급적 상속개시 10년 이전에 증여하는 것이 좋습니다.
또한 증여재산 등기를 한 후에 즉시 부동산을 양도하거나, 대출을 위하여 감정평가 등을 받는 경우에는
시가로 증여재산을 다시 평가해야 하므로 일정기간 동안 양도나 대출행위를 자제하는 것이 절세에 도움이 되겠습니다.
관련뉴스
