단지 내 상가, 근린 상가 등 상가 분양이 쏟아지고, 저금리 기조가 지속되면서 상가에 관심을 갖는 사람들이 많다. 하지만 대부분 투자자들이 입지, 분양가, 수익률 등에만 관심을 갖다 보니 기본적인 항목인 간과하는 경우가 있다. 대표적인 것이 바로 전용률이다. 전용률이란 분양면적에서 복도, 계단, 화장실, 주차장 등 공공시설을 뺀 실제로 공간을 활용할 수 있는 면적의 비율이다.
전용률이 높다는 것은 그만큼 실사용 면적이 넓다는 것을 의미한다. 상가 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적 기준으로 책정되기 때문에 같은 공급면적이라도 전용면적에 따라 실질 분양가는 달라지게 된다. 즉 전용률이 높을수록 분양가 인하효과를 얻을 수 있게 되는 셈이다.
예컨대, 공급면적 33㎡ 규모의 A와 B상가가 있다고 했을 때 A상가의 전용률은 50%, B상가의 전용률은 60%이고 분양가는 모두 3.3㎡당 2000만 원이라면 A상가는 실제 사용할 수 있는 공간이 16.5㎡에 불과해 실제 3.3㎡당 분양가는 4000만 원에 달하게 된다. 반면 B상가는 실제 사용면적이 19.8㎡로 실면적 대비 분양가는 3.3㎡당 3333만 원이 되게 돼 667만원 가량 분양가가 더 저렴하다.
하지만 상가는 종류에 따라 전용률이 조금씩 달라 유의해야 한다. 상가정보업체에 따르면 상가 전용률은 아파트 단지 내 상가가 평균 70% 안팎으로 가장 높다. 아파트 단지 내 상가는 복도 외 다른 공용면적이 없기 때문에 상대적으로 전용률이 높다. 이어 테마, 근린상가는 60%, 주상복합아파트와 오피스텔 단지 내 상가가 50% 안팎으로, 이보다 높으면 전용률이 높다는 게 업계의 설명이다.
상가 전문가는 "전용률이 높은 상가는 같은 가격에 실사용 공간이 그만큼 넓어지기 때문에 임차인 모집에도 좀더 유리해 안정적인 수익률 확보가 가능하다"며 "상가 등 수익형부동산에 있어 분양가는 수익률과 직결되는 만큼 전용면적에 따른 분양가 확인도 간과해서는 안된다"고 설명했다.
아이에스동서가 7월 경기 하남시 신장동에서 분양할 `하남 유니온시티 에일린의 뜰 단지 내 상가`도 전용률 높은 상가이다. 이 상가의 전용률은 85.7~91.7%, 평균 전용률은 87.3%로 일반 단지 내 상가보다 높아 더 넓은 공간을 사용할 수 있다.
더욱이 최근 트렌드에 부합하는 스트리트형 상가로 꾸며져 고객 접근성과 가시성이 뛰어나다. 또한 고객들이 선호하는 테라스 설계를 적용해 고객 유입 확보에도 유리할 것으로 예상된다.
상가투자처로써 입지도 좋다. 올해 8월 입주를 앞둔 754세대 입주민을 자체 수요로 두고 있다 여기에 단지 내 상가 도보권에는 지난해 9월에 개장한 대규모 복합쇼핑센터인 스타필드 하남이 자리잡고 있다. 스타필드 하남은 종사자만도 약 5,000여 명에 이른다. 넉넉한 고정고객을 자랑한다.
또한 상가 앞으로 연면적 7만9057㎡규모의 하남 유니온파크가 조성되어 있다. 이 곳은 유니온타워와 실내체육관, 야외체육시설, 어린이물놀이장 등의 시설이 있어 요일에 상관없이 많은 이용객을 확보하고 있다. 때문에 유니온파크 이용객의 유입도 기대할 수 있다.
이 밖에 인근으로 2020년 완공 예정인 지하철 5호선 검단산역이 들어서게 되면 역세권 상가로써 상가의 가치가 더욱 오를 것으로 전망된다. 또한 주변으로 신평초?중학교, 신장고등학교 등 학교도 몰려있어 학원 등의 특정 업종들의 영업도 유리할 것으로 보인다.
분양관계자는 "올해 8월 입점을 앞두고 있어 분양 받은 즉시 빠른 투자수익을 얻을 수 있다"며 "저금리가 지속되다 보니 상가를 분양 받아 임대 수익을 얻으려는 투자자들이 상당히 많아 입찰 때 치열한 경쟁이 예상되고 있다"고 말했다.
`하남 유니온시티 에일린의 뜰` 단지 내 상가는 지상1층~2층, 총 30개 점포로 구성된다. 7월 초 입찰이 진행될 예정이다. 분양홍보관은 경기도 하남시 신장동 90-48번지에 위치해 있다. 입점은 2017년 8월 예정이다.
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