부동산 소유자들 중에서는 개발, 환지, 상속 등의 이유로 하나의 부동산을 각자 지분을 나누어 공동으로 소유하는 경우가 의외로 많다. 공동소유자들이 여러 가지 이유로 해당 부동산의 공유관계 해소를 원할 경우 미리 고려해야 할 사항들이 있다.
부동산 공유자들은 각각 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다. 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으며, 부동산 전체에 대한 보존행위(예를 들어, 건물의 수리)도 할 수 있다. 그러나 한편으로 공유물의 관리(예를 들어, 부동산의 임대)는 공유자의 지분의 과반수로 결정해야 하고, 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경(예를 들어, 신축·증축 공사)하지도 못한다. 따라서 단독으로 소유하는 것보다 재산권 행사에 제약이 많은 것 또한 사실이다. 또한 공유물의 관리·변경에 대하여 공유자들 사이에 의견대립으로 인한 분쟁도 적지 않게 발생한다.
이러한 경우에 공유자 중 1인이 다른 공유자들과의 공유관계를 해소시킬 수 있는 방법으로는 `공유물분할청구`가 있다. 원칙적으로 공유자 각자는 언제든지 다른 공유자들에게 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 해소할 수 있는 권리가 있다. 이를 공유물분할의 자유라고 하며, 이와 달리 당사자들 간의 분할금지약정이 있거나 집합건물의 공용부분 등 성질상 분할이 불가능한 경우에는 공유물분할이 제한된다. 다만 공유물의 분할은 공유자 전원의 합의에 의하여야 하므로, 합의가 성립되지 않는 경우에는 부득이하게 공유자 전원을 상대로 공유물분할청구소송을 제기할 수밖에 없다.
공유물분할의 방법으로는, ① 현물분할(공유물을 각자의 지분에 상응하는 면적에 따라 나누는 것), ② 대금분할(공유물을 매각하여 그 대금을 나누는 것), ③ 가격배상(공유자 1인이 다른 공유자의 지분을 매수하여 단독소유자가 되는 것)이 있다. 공유자 간에 협의가 이뤄지는 경우에는 분할방법을 임의로 선택할 수 있으나, 협의가 이루어지지 않아 소송을 하게 되는 경우에는 현물분할이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우에만 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있다.
또한 공유물분할청구소송에서 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 명할 수 있다. 따라서 공유물의 분할을 청구한 자(원고)가 청구한 대로 분할하라는 판결이 나온다고 보장할 수 없으며, 오히려 원고에게 불리한 방법으로 분할하라는 판결이 나올 수도 있다. 따라서 공유자들이 각자 취득하고 있는 지분에 상응하는 경제적 가치와 분할 시 예상되는 가치, 현재의 이용현황 등을 근거로 법원에 적절한 분할방법을 제시하고 이를 설득하는 노력이 필요하다.
특히 현물분할의 경우 분할로 인한 법적 효과나 행정법상의 제한도 함께 고려해야 한다. 현물분할의 경우, 분할로 인하여 공유관계는 해소되고 각 공유자는 분할된 부분에 대해 단독소유권을 취득한다. 그런데 판례는 현물분할 시 만약 공유자 중 1인의 지분 위에 근저당권 등이 설정되어 있었다면, 이는 특단의 합의가 없는 한 공유물분할이 된 뒤에도 종전의 지분비율 대로 공유물 전부의 위에 그대로 존속하는 것이고, 근저당권설정자 앞으로 분할된 부분에 당연히 집중되는 것은 아니라고 판시한 바 있다(대법원 1989. 8. 8. 선고 88다카24868 판결). 따라서 분할방법의 결정 시, 다른 공유자 지분에 대한 압류나 저당권 등이 존재한다면, 분할 후 자기 소유의 토지에 위 압류 등이 그대로 따라오는 점을 감안하여 현금분할이 아닌 다른 방법을 선택해야 할 것이다.
마지막으로, 대법원이 공유물분할의 확정판결에 의한 토지분할허가 신청에 대하여 행정청이 다른 재량요소를 고려하여 거부처분을 할 수 있다고 판시하고 있으므로(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013두1621 판결), 현물분할의 내용이 행정법상의 제한, 예를 들면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가기준을 충족하는지, 또는 건축법 상 분할제한사유에 해당되는지는 않는지도 사전에 검토해야 한다.
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