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김민주 변호사가 짚는 부동산 분쟁, 명도 소송 심화 편.
크리에이터 김민주(김민주 변호사): 이번 방송에서는 지난 명도 소송 방송에 이어 명도 소송의 요건, 집행, 주의할 점 등을 다룬 심화 내용을 진행해보겠습니다. 오늘은 제 동료 변호사인 이혜민 변호사도 자리에 나와계신대요, 안녕하세요!
이혜민 변호사: 안녕하세요! 시청자 여러분, 반갑습니다.
크리에이터 김민주: 일단, 어떤 경우 명도 소송을 할까요?
이혜민 변호사: 부동산 인도 명령을 받은 자 이외의 불법 점유자가 부동산을 점유한 경우 임대인은 명도소송을 할 수 있는데요. 임차인이 임대인에게 건물을 넘겨줘야 하는 경우는 보통 기간 만료, 차임 연체 등이 발생한 경우가 계약해지 사유가 될 수 있습니다.
크리에이터 김민주: 그렇군요! 그런데, 집주인 입장에서는 굳이 돈을 들여 명도 소송을 해야 하는지가 궁금할 것 같아요. 어떤 분들의 경우, 계약해지가 됐기 때문에 열쇠를 사용해 임차인의 방문을 열거나, 단전·단수 등의 극단적인 방법도 생각하지 않을까요?
이혜민 변호사: 임대인의 입장에서는 그렇게 생각할 수 있죠. 그렇지만, 사례를 보면 소유권자의 단전·단수 조치가 업무방해죄로 인정되어 형사처분을 받은 경우도 있어요. 또, 임차인의 집에 마음대로 들어갈 경우에는 주거침입죄가 될 수도 있고요.
크리에이터 김민주: 그렇군요. 그렇다면 명도 소송 시 주의할 점은 뭘까요? 우선 계약해지 사유가 발생하였다고 해서, 자동으로 계약해지가 되는 것은 아니고, 임대인이 적법한 절차를 거쳐서 해지 통지를 해야 하잖아요? 또, 통지가 임차인에게 제대로 도달해야만 해지 효력이 발생할 것 같은데요.
이혜민 변호사: 네. 계약해지 통지로 해지 효력이 발생해야, 명도소송을 할 수 있어요. 그래서 임대인이 임차인에게 계약해지를 통보할 경우, 계약해지 시 내용증명을 꼭 남겨놓아야 해요. 그래야 공신력이 생기기 때문이죠. 또한, 기억해야 할 것은 임대인이 계약 종료를 원하는 경우에도 상가건물임대차보호법 적용을 받는 상가의 경우, 건물 임대차 계약 6개월에서 1개월 전까지 임차인에게 계약해지 통보를 해야 하는 것으로 법에서 정하고 있다는 점이에요. 만일 임대인이 이 시기를 놓쳤을 경우, 계약이 1년 자동 갱신되기 때문에 기간 만료로 명도 소송을 제기하는 임대인 분들은 참고해야 할 것입니다.
크리에이터 김민주: 그렇습니다. 또, 덧붙이자면 상가건물임대차보호법에서는 법의 적용을 받는 상가의 경우 3기분의 차임, 또 주택임대차보호법과 민법의 적용을 받는 경우에는 2기분의 차임이 연체되는 경우 계약해지 사유가 발생한다고 명시하고 있기 때문에 이 부분도 놓치지 말아야겠죠. 그렇다면, 이제 구체적으로 명도소송 집행 절차에 대해 알아보기로 해요!
※ <알기 쉬운 법, 김민주TV＞의 라이브 방송 및 VOD 콘텐츠는 구글 플레이 스토어에서<STRONG> `티비텐플러스(TV10plus)` 앱을 다운로드해 시청할 수 있습니다. 매주 목요일 저녁 6시 방송. (사진 = 로펌이든)
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김민주 변호사가 짚는 부동산 분쟁, 명도 소송 심화 편.
크리에이터 김민주(김민주 변호사): 이번 방송에서는 지난 명도 소송 방송에 이어 명도 소송의 요건, 집행, 주의할 점 등을 다룬 심화 내용을 진행해보겠습니다. 오늘은 제 동료 변호사인 이혜민 변호사도 자리에 나와계신대요, 안녕하세요!
이혜민 변호사: 안녕하세요! 시청자 여러분, 반갑습니다.
크리에이터 김민주: 일단, 어떤 경우 명도 소송을 할까요?
이혜민 변호사: 부동산 인도 명령을 받은 자 이외의 불법 점유자가 부동산을 점유한 경우 임대인은 명도소송을 할 수 있는데요. 임차인이 임대인에게 건물을 넘겨줘야 하는 경우는 보통 기간 만료, 차임 연체 등이 발생한 경우가 계약해지 사유가 될 수 있습니다.
크리에이터 김민주: 그렇군요! 그런데, 집주인 입장에서는 굳이 돈을 들여 명도 소송을 해야 하는지가 궁금할 것 같아요. 어떤 분들의 경우, 계약해지가 됐기 때문에 열쇠를 사용해 임차인의 방문을 열거나, 단전·단수 등의 극단적인 방법도 생각하지 않을까요?
이혜민 변호사: 임대인의 입장에서는 그렇게 생각할 수 있죠. 그렇지만, 사례를 보면 소유권자의 단전·단수 조치가 업무방해죄로 인정되어 형사처분을 받은 경우도 있어요. 또, 임차인의 집에 마음대로 들어갈 경우에는 주거침입죄가 될 수도 있고요.
크리에이터 김민주: 그렇군요. 그렇다면 명도 소송 시 주의할 점은 뭘까요? 우선 계약해지 사유가 발생하였다고 해서, 자동으로 계약해지가 되는 것은 아니고, 임대인이 적법한 절차를 거쳐서 해지 통지를 해야 하잖아요? 또, 통지가 임차인에게 제대로 도달해야만 해지 효력이 발생할 것 같은데요.
이혜민 변호사: 네. 계약해지 통지로 해지 효력이 발생해야, 명도소송을 할 수 있어요. 그래서 임대인이 임차인에게 계약해지를 통보할 경우, 계약해지 시 내용증명을 꼭 남겨놓아야 해요. 그래야 공신력이 생기기 때문이죠. 또한, 기억해야 할 것은 임대인이 계약 종료를 원하는 경우에도 상가건물임대차보호법 적용을 받는 상가의 경우, 건물 임대차 계약 6개월에서 1개월 전까지 임차인에게 계약해지 통보를 해야 하는 것으로 법에서 정하고 있다는 점이에요. 만일 임대인이 이 시기를 놓쳤을 경우, 계약이 1년 자동 갱신되기 때문에 기간 만료로 명도 소송을 제기하는 임대인 분들은 참고해야 할 것입니다.
크리에이터 김민주: 그렇습니다. 또, 덧붙이자면 상가건물임대차보호법에서는 법의 적용을 받는 상가의 경우 3기분의 차임, 또 주택임대차보호법과 민법의 적용을 받는 경우에는 2기분의 차임이 연체되는 경우 계약해지 사유가 발생한다고 명시하고 있기 때문에 이 부분도 놓치지 말아야겠죠. 그렇다면, 이제 구체적으로 명도소송 집행 절차에 대해 알아보기로 해요!
※ <알기 쉬운 법, 김민주TV＞의 라이브 방송 및 VOD 콘텐츠는 구글 플레이 스토어에서<STRONG> `티비텐플러스(TV10plus)` 앱을 다운로드해 시청할 수 있습니다. 매주 목요일 저녁 6시 방송. (사진 = 로펌이든)
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