상가 투자 시 고정적 배후수요 중요…항아리상권, 타 지역으로 소비자 유출 적어
주택시장을 겨냥한 부동산 규제 여파로 상가 등의 수익형 부동산 시장에 뭉칫돈이 몰리고 있다. 시중 은행보다 높은 수익을 기대할 수 있고 각종 규제에서 자유롭기 때문이다. 특히 최근에는 역세권보다 항아리 상권에 들어서는 신규 상가 분양에 관심이 집중되고 있다.
■ 유동인구 많은 개천 상권 vs 고정 수요 풍부한 항아리 상권
흔히 수익형 부동산 시장에서 유동인구는 중요한 투자 기준으로 꼽힌다. 하지만 전문가들은 단순히 절대적인 유동인구 숫자만 따져 투자하기에는 위험성이 높다고 지적하고 있다. 유동인구가 많은 역세권이나 대학가에도 소비자들이 돈을 쓰지 않고 그냥 스쳐 지나가는 상권이 있기 때문이다.
소위 `개천상권`으로 불리는 이 상권의 문제는 유동인구는 넘쳐나도 고정적인 수요 확보가 어렵다는 점이다. 이는 많은 업주들을 업종 전환의 고민에 빠뜨리는 이유이기도 하다.
반면 이와 대비되는 개념인 `항아리상권`은 특정 지역에 상권이 한정돼 있어 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 복합상권을 말한다. 통상 3,000세대 이상의 대규모 주거시설이 있거나 기업, 관공서, 학교 등이 위치해 고정 배후수요가 풍부한 것이 특징이다.
항아리 상권은 추후 상권이 확장할 가능성은 낮지만 고정적인 수요확보에 유리하다. 또 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대할 수 있기 때문에 불황에도 꾸준한 인기를 누린다.
부동산 전문가는 "상가를 투자할 때는 겉으로 보는 유동인구가 아니라 유동인구가 실제로 얼마나 소비하는가를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다"며 "최근 상가 시장에도 안정적인 수익을 추구하는 경향이 두드러지면서 고정적 배후수요 확보할 수 있는 항아리 상권이 선호되고 있다"고 설명했다.
■ 항아리 상권 내 신규 상가 분양 기회…대단지 독점 수요, 안정적 수익 기대
상황이 이렇다 보니 항아리 상권 내 신규 상가 분양은 큰손들의 전유물로 인식되는 경우가 많다. 높은 인기만큼 만만치 않은 가격이 책정돼 초기 진입 부담이 크지만 사실 대단지 고정 수요를 품은 단지내 상가를 일반에 분양하는 기회 자체도 많지 않다.
이에 최근 100% 분양을 완료한 매머드급 대단지 아파트 상업시설이 분양을 앞둬 이목이 쏠린다.
송도국제도시 8공구 A블록에 위치한 `송도 더샵 센토피아` 단지 내 상가가 오는 6월 분양 예정이다.
단지는 지상 1~2층, 연면적 34만8,520㎡, 총 60호실 규모 구성된다. 공간 효율성을 높인 특화설계를 적용해 최대 전용률을 86.5%까지 높였다.
이 상가는 총 3,100세대에 달하는 고정 수요로 독점할 수 있는 데다 주변으로 2만여 세대 대규모 주거타운 입주민도 배후수요로 흡수할 수 있다. 유치원, 초·중학교, 수변공원, 체육시설 등과 마주해 있어 막대한 유동인구도 잠재고객으로 확보했다는 평가다.
■ 쇼핑 위주 상권 난립한 송도, 대단지 입주민 고정수요 품은 신흥 상권 조명
현재 송도 내 형성된 상권들을 살펴보면 한때 잘 나갔지만 현재는 높은 공실률로 고전 중인 경우가 많다. 초기 쇼핑 위주 상권 난립이 가장 큰 원인으로 지목된다.
실제로 초창기 `김연아 상가`로 유명세를 탄 커넬워크 상권도 계속된 스트리트형 상가 공급 속에 희소성이 저하 문제가 제기됐다. 이후로 점포수는 갈수록 늘어 업종 불균형이 발생했고 결국 더딘 상권 활성화에 따른 임대료 하락, 수급 불균형의 악순환이 이어졌다.
이러한 측면에서 송도 8공구만의 차별점은 도보권역 내 2만여 세대의 대단지 독점 고정수요를 품은 항아리 상권으로 형성된다는 점이다. 특히 세대수 대비 점포수가 부족해 신규 상가의 희소성에 관심을 갖는 투자자들도 많다는 게 현지 부동산 관계자의 설명이다.
부동산 관계자는 "송도 더샵 센토피아 단지 내 상가는 아파트 주민을 대상으로 독점상권을 형성하고 있어 공실 위험 부담 없이 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다"며 "준공 시점이나 주변으로 이미 공급된 아파트 현황, 상가 위치 등을 감안해보면 고정수요 확보가 용이할 것으로 본다"고 전했다.
송도 더샵 센토피아 상가 분양홍보관은 인천광역시 연수구 송도동 송도동 174-1번지 큐브1층(119, 120호)에 마련돼 있다.
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