최근 (사)한국전문기자협회는 2019 대한민국 리더대상에 각 분야 수상자들을 선정해 발표했다. 그 중 부동산 분야 집합건물 부분에 법률사무소 이김의 김연기 변호사가 수상해 화제가 됐다.
상패를 수여받은 김연기 변호사는 "최근 도시정비사업 및 주택공급정책의 일환으로 대단지 아파트들이 매일 같이 새롭게 생겨나고 있다. 그러나 이와 동시에 집합건물과 관련된 다양한 분쟁 또한 함께 급증하고 있는 추세다. 공사대금이 제대로 지급되지 않아 입주를 하지 못하는 가 하면 하자문제로 인해 입주가 지연되는 경우도 부지기수다"라고 설명하며 "이러한 분쟁에 있어 주요한 쟁점들을 명확히 파악하고 조속한 법률적 대처를 통해 가중이 예상되는 손실을 사전에 막는 것이 매우 중요하다"고 말했다.
이어 그는 "이러한 일련의 과정을 보다 의뢰인의 입장에서 최소한의 손실 혹은 손실을 발생시키지 않는 명쾌한 솔루션을 제공하기 위해 갖은 노력을 기울였던 것에 이 상패가 답을 준 것이 아닐까 한다. 앞으로도 의뢰인의 권익을 온전히 보호하고 권익 침해에 대해 사전에 탄탄한 방비를 할 수 있도록 법률 조력에 최선의 노력을 기울일 예정이다"고 소감을 밝혔다.
근래의 분양 시장에서는 사전 분양 후 공사가 시작 된다. 그렇다보니 공사가 완료 된 후 심각한 하자가 발생하게 되면 입주예정자들은 입주가 계속 지연되며 이에 따른 생계적 손실이 발생하게 된다. 다시 말해 하자보수 발생 시 그 피해는 고스란히 입주민이 입게 된다는 것.
이에 관해 김연기 변호사(법률사무소 이김)는 "하자 보수에 대한 소송의 경우 그 담보 책임 기간이 2년에서 10년 정도이며 책임의 주체는 분양자 및 대외적 사업주체가 된다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 9조 제1항에는 건물을 건축하여 분양한 자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로 규정되어 있으며 만약 신탁사가 분양자로부터 위임을 받은 경우 하자담보책임 또한 위임된다고 보며 신탁계약이 종료되면 하자담보 책임이 또한 다른 위탁자에게 승계되는 것이 일반적이라고 할 수 있다"고 설명하며 "그러므로 이러한 하자보수책임을 소송으로서 물을 때에는 그 청구의 대상이 누구인지, 책임 기간과 범위는 어디까지인지 등에 대한 법률상, 계약상의 내용을 면밀히 검토 및 분석한 후에 소를 제기하여야 한다"고 말했다.
그러나 하자보수 문제가 심화되는 데에는 하자 보수를 청구한 내용에 대한 확인이나 보수 계획서 등을 차일피일 미루다 임박한 기간에 이행하는 것이 문제다. 일종의 책임 회피라고 할 수 있다. 책임 기간이 지나게 되면 책임을 묻고 싶다 하더라도 그럴 수 없으므로 이러한 경우 자비로 수리한 후 분양자 혹은 위탁자에게 추후 하자보수비에 대한 민사적 청구를 하는 것이 보다 빠르게 문제를 해결할 수 있는 길이다.
물론 집합건물에는 이와 같은 문제만 발생하는 것이 아니다. 실제 공사가 제대로 진행되지 않아 아파트 입주 예정날짜가 원래 약속된 기한보다 늦어지게 되는 경우도 발생할 수 있다.
이에 관해 김연기 수원부동산변호사는 "공기 연장으로 인한 입주 예정 날짜 지연 시 수분양자들은 분양계약을 해지할 수 있고 분양대금또한 반환하라는 청구를 할 수 있다. 그러나 이러한 경우는 분양 계약을 체결할 당시 시행사의 귀책사유에 따른 입주 연기 시 분양 계약을 해지할 수 있다는 내용이 있었고 실제 귀책사유에 대한 구체적 사안을 계약서상으로 규명해 놓는 경우 손실에 대한 반환 청구권을 행사하는데 큰 어려움이 없다"고 설명했다.
그러나 이와는 반대로 계약서 상 구체적인 사항들이 명기되지 않을 경우 분쟁의 소지가 다분해진다고 김 변호사는 덧붙였다.
김연기 변호사는 "모든 부동산 분야는 다 마찬가지로 `계약서`에 어떠한 내용이 얼마나 구체적으로 명기되어 있느냐가 매우 중요하다. 특히 집합건물의 경우 1:1의 계약이 아닌 다수의 이해관계가 얽힌 계약이므로 계약서 단계에서부터 꼼꼼하게 검토 하는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있는 예방책이라고 할 수 있다. 그러나 법적 분쟁으로 이어질만 한 문제가 발생한 경우 지체말고 이에 관해 능통한 변호사를 찾아 자문 및 조력을 구하는 것이 문제 해결을 신속하게 할 수 있는 방편이라고 할 수 있다"고 조언했다.
마지막으로 그는 "의뢰인의 소중한 재산과 권리를 지키기 위해 로펌의 이름과 같이 `이김`으로써 그 노력의 결과를 보여드릴 계획이며 이에 따르는 연구 개발에도 끊임없는 노력을 기울일 계획이다"고 포부를 밝혔다.
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