반포주공1단지 3주구 재건축사업 수주전이 본격화되고 있는 가운데 대우건설이 공사비 미인상 등 재건축 초과이익환수제(재초환)에 대해 현실적인 해법을 제시하며 주목받고 있다.
대우건설이 제시한 해법은 재건축 초과이익을 산정하는 기준 시점인 `개시시점`을 조정하기 위해 조합이 사업을 일정기간 조정해도 대우건설이 공사비 인상을 하지 않겠다는 것이다. 최근 주택시장 내 재초환으로 인한 부담금 폭탄금이 화두에 오르고 있는 만큼 대우건설의 해법에 힘이 실릴 것으로 보인다.
재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 3,000만 원을 넘을 경우 초과금액 구간별로 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 이때 개발이익은 재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택가격상승분을 뺀 금액이다.
재건축초과이익 환수에 관한 법률상 개시시점은 추진위원회 설립 승인시점이 기본이 되지만, 종료시점이 개시시점으로부터 10년이 넘어가면 종료시점으로부터 역산해 10년이 되는 날이 개시시점이 된다. 이는 다시 말하면, 추진위의 설립 승인 후 10년이 넘어서 준공인가가 나면 `준공인가 전 10년 시점`이 개시 시점이 된다는 것이다.
현재 반포3주구 조합이 예상하는 준공인가 시점은 2025년으로, 개시시점은 2015년이 된다. 이에 대우건설은 조합이 개시시점을 2015년 이후로 조정하기 위해 사업을 일정기간 대기해도 물가인상에 대한 공사비 인상을 150억까지는 하지 않겠다는 해법을 제시했다. 이는 최근 소비자물가지수를 감안했을 때 조합이 약 3~4년간 사업을 대기해도 공사비 인상으로 인한 손실이 발생하지 않는다는 것을 의미한다.
즉, 정부가 공동주택 공시가격 현실화를 위해 꾸준히 공시가격을 끌어올리고 있는 상황에서 공시가격 상승분이 개시시점 주택가격에 포함되면 개발이익이 감소, 조합원들이 내는 재초환 세금은 자연히 줄어들게 되는 것이다. 때문에 시공일자를 1년 이상 단축해 사업비 금융비용 등을 절감하는 방안보다 훨씬 현실적이라는 평가가 나오고 있다.
대우건설이 반포3주구 조합에 제안한 사업조건에는 조합의 재건축 인허가 절차 등을 돕는 사업활성화비도 포함됐다. 실제로 대우건설은 반포3주구의 원활한 사업을 위해 조합이 총회에서 결정한 사업비 외에도 2,200억원을 `사업활성화비` 명목으로 추가 조달할 것을 제안한 바 있다. 사업활성화비는 조합의 원활한 인·허가와 사업 방해 요소를 해결하는데 사용된다.
대우건설 관계자는 "재건축 사업은 예상치 못한 수많은 변수에 사업이 지연되기 십상이다. 실제로 현금청산자나 세입자의 명도가 원활하지 않거나 조합원들이 전세입자의 전세보증금을 반환하지 못해 사업이 지연되기도 한다"면서 "이러한 문제점을 해결하기 위해 사업활성화비를 조합 사업비와는 별도로 제안했다"고 설명했다.
더욱이 대우건설은 사업활성화비를 사업비와 마찬가지로 고정금리 0.9% 초저금리로 조달한다는 계획이다.
대우건설은 거주자의 삶의 질을 높여주는 인테리어 시공과 관련해서도 뚜렷한 행보를 보이고 있다. 다이아몬드 세공 방식인 `클릴리언트 컷팅`에서 모티브를 얻은 새로운 브랜드 `TRILLIANT BANPO(트릴리언트 반포)`를 반포3주구에 제안했다.
트릴리언트 반포는 싱가포르 마리나 베이의 세계적 관광명소인 가든스 바이 더 베이(Gardens by the Bay)의 조경을 설계한 `그랜트 어소시에이츠(Grant Associates), 글로벌 1위 인테리어 디자인 회사 `HBA` 등에서 세계 유수의 디자이너들이 인테리어에 직접 참여하게 된다.
이와 함께 트릴리언트 반포는 조합원들이 직접 인테리어 콘셉트를 선택할 수 있도록 비스포크 서비스가 도입된다. 통상 아파트 인테리어는 평형별·타입별로 설계되며, 같은 평형의 같은 타입이면 인테리어 콘셉트가 동일하다. 하지만 대우건설은 개인의 취향을 무시한 채 평형별로 동일한 인테리어로 설계한다는 것에 문제가 있다고 봤다. 이에 조합원이 인테리어 콘셉트를 직접 설계할 수 있도록 제안한 것이다.
대우건설은 젠틀 에스테틱스(Gentle Aesthetics), 부티끄 모던(Boutique Modern), 마제스틱 럭셔리(Majestic Luxury) 등 3가지 타입의 인테리어 콘셉트를 제안했으며, 조합원은 본인의 취향에 따라 인테리어를 선택할 수 있다.
인테리어 콘셉트 뿐만 아니라 주방가구, 인테리어 마감재도 조합원이 직접 선택할 수 있다. 특히 세계 유수의 디자이너들과 설계를 협업하는 만큼 마감재는 세계 최고 수준을 자랑한다.
주방가구는 한남더힐에도 사용된 불탑(bulthaup, 독일산)을 비롯해 세자르(CESAR, 이태리산)와 라이트(LEICHT, 독일산) 등이 적용된다. 원목마루·아트월 천연대리석·현관 중문·세면기·양변기·욕조·하드웨어 등 대부분의 인테리어 제품은 유럽산 최고급 마감재가 적용된다.
가전제품 역시 프리미엄 제품군이 적용된다. 냉장고와 식기세척기는 삼성의 세프컬렉션·인덕션은 엘리카 니콜라 테슬라(이탈리아산)·커피머신은 지멘스(독일산)가 적용됐으며 UHD TV(65인치)·드럼세탁기(17kg)·건조기(14kg)·스타일러·에어드레서·광파오븐·시스템에어컨(천정형) 등 가전제품은 삼성과 LG 제품 중에 조합원이 선택할 수 있다.
대우건설 관계자는 "조합원의 이익을 극대화하는 한편 다른 단지와의 차별화를 위해 현실적으로 가능한 최고의 사업조건을 제안했다"며 "반포3주구라는 원석이 가진 잠재력을 가장 아름답게 다듬어 대한민국 중심에서 다이아몬드처럼 빛나는 랜드마크를 건설하겠다"고 말했다.
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