10일부터 강화된 전세대출 규제를 시행하고 나섰다. 이에 따라 투기지역·투기과열지구에서 3억 원을 초과하는 아파트(규제 대상 아파트)를 사면 일부 예외를 제외하고 전세 대출을 즉시 회수한다. 서울시 25개 전 자치구가 적용을 받고 경기와 인천, 세종, 대구, 대전 등의 일부 자치구도 규제 대상이 됐다.
이번 부동산 대책은 투기과열지구, 조정 대상 지역의 추가 지정으로 분양권 전매를 제한하고, 갭투자를 차단하는 것을 주요 골자로 한다. 이 과정에서 증여를 받으면 전세 대출 규제가 적용되고, 상속을 받게 되는 경우 전세 대출 회수 대상에서 제외된다는 사실이 알려지면서 많은 이들의 궁금증이 커지고 있다. 이에 법무법인 한중의 김수환 상속전문변호사를 찾아 6·17 부동산 대출 규제 관련 상속 이슈에 대해 물었다.
김수환 상속전문변호사는 "전세대출 조치는 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구매한 경우 전세대출보증 이용을 제한하는 내용을 담고 있다“면서 ”직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요와 규제 대상 아파트를 상속받는 경우는 예외가 적용돼 규제 대상에 포함되지 않는다"고 설명했다.
이 외에도 집을 살 때 3억원 이하였지만 가격 상승으로 3억 원이 넘는 경우도 규제대상 아파트를 `구입`한 것이 아니므로 규제 대상에 포함되지 않는다.
그러나 전세대출을 받은 사람이 규제 대상 지역 아파트를 증여받게 되면 규제가 적용된다. 이에 대해 김 상속전문변호사는 “사망 이후 이뤄지는 상속은 본인의 의지와 관계가 없어서 구매로 보기 어렵다는 것이 정부의 판단”이라며 “이와 다르게 생전에 미리 하는 증여는 구매와 다름없는 것으로 간주하고 예외 없이 규제를 적용하는 것으로 보여진다”고 말했다.
실제 정부는 증여는 편법증여 등 우회수단으로 활용되는 경우가 많아 규제제외 대상에 포함되지 않았다고 명시했다.
규제 대상 지역 부동산의 전세대출 회수 여부를 놓고 사회적 관심이 뜨거운 것은 빠른 고령화 진행으로 우리 사회에서 부동산 재산의 상속·증여가 급증했기 때문이다. 미래에셋은퇴연구소가 지난해 발표한 `고령사회와 상속시장의 현황 및 과제` 보고서를 보면 2017년 기준 연간 상속액은 35조 7000억 원으로 2003년(12조원) 대비 3배가량 증가했다.
재산을 물려주는 피상속인 중 절반이 넘는 51.4%가 80세 이상이었고, 상속재산의 59.8%는 부동산으로 나타났다. 상황이 이렇다 보니 자산 중 부동산 비중이 높은 고령 가구는 상속재산 전부인 집 한 채를 두고 자녀와 다툼을 벌이기도 한다. 일본에서는 이러한 문제를 해결하기 위해 민법을 바꿔 만든 ‘배우자 거주권’을 보호하기도 했다.
김 상속전문변호사는 “초고령 사회 진입으로 ▲배우자 상속 ▲주택 상속과 주택연금 ▲노노(老老) 상속 ▲유류분 제도를 활용한 상속 형태가 빈번해졌다”면서 “상속의 다분화로 생겨난 갈등을 좁히지 못하면 가족 간 여러 갈등이 불거질 수 있다. 그러므로 피상속인은 사전에 유언과 상속 신탁, 사전 증여 등 여러 방법을 활용해 상속 재산에 대한 정리를 철저히 해두는 것이 좋다”고 당부했다.
상속을 두고 분쟁이 빈번한 것은 경제적 문제를 두고 가족 간 맺고 끊음이 분명하지 못하기 때문이다. 상속분쟁센터를 찾는 많은 이들이 각각 상속인은 자신에게 주어진 권리의 범위가 어디까지인지 명확히 알지 못하고, 다른 상속인으로부터 침해받은 권익을 어떻게 지켜야 할지 모른다.
김 상속전문변호사는 “대법원의 통계를 보면 상속 관련 소송은 지난 10년 사이 꾸준히 증가하고 있다. 상속 재산의 규모를 떠나 자신의 정당한 권리를 행사하려는 이들이 늘어났음을 의미한다”고 말한 뒤 “그러나 이 과정에서 큰 비용과 감정이 소모된다. 상속 분쟁에서 가장 중요한 것은 소송보다 협의, 협의보다 탄탄한 사전 설계를 통해 문제를 해결하는 것”이라고 강조했다.
한편, 상속관련 소송을 진행하고 있는 법무법인 한중의 김수환 변호사는 상속전문클리닉을 운영해 상속재산분할, 유류분, 기여분 등 다양한 상속 관련 분야의 법률 자문을 맡고 있다.
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