文 정부 ‘부동산정치’ 실패…미국·베트남과 비교해보니 [유은길의 PICK 글로벌이슈]

최근 한국 부동산시장 혼란을 두고 경제문제를 정치화해 실패했다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 표면적으로는 이 말이 맞다.
하지만 한 걸음 더 들어가 보면, 경제를 정차화해서 실패한 게 아니다. ‘경제정치’ 정확히 하면 ‘부동산정치’의 실패 현상을 보고 있는 것이다. 경제는 필요에 따라 정치화해서 해결해야하고, 특히 부동산시장에서는 정부의 정치능력이 필수적이다. 그런데 현 정부는 ‘부동산정치’ 실행능력 부재를 여실히 보여줬다.
경제의 중요한 한 축인 ‘부동산’은 그 특성상 정치화할 수밖에 없다. 부동산은 아주 한정된 자원이고 모든 국민이 원하는 가장 덩어리가 큰 재화이며, 이를 갖기 위해 모든 사람이 치열한 경쟁을 벌이고 있는 시장이기 때문이다. 그래서 부동산은 경제 분야 중 가장 정치적 요소가 많이 개입되는 숙명을 갖고 있다. 선거 때마다 부동산정책 공약이 주요 이슈가 되고, 국회의원들이 지역개발 정부예산을 따기 위해 온갖 로비를 하는 이유가 여기에 있다.
일찍이 현대정치이론의 대가 데이비드 이스턴은 “정치는 가치의 권위적 배분”이라고 정의한 바 있다. 이런 정의는 ‘한정된 가치(자원,재화) 배분에 있어 늘 갈등하고 다투는’ 현대정치의 특성을 아주 명확하게 설명해준다. 국민 모두가 원하는 부동산자원을 정부는 합리적으로 권위적으로 배분하는 제도를 만들고, 국민이 그것을 잘 이해하고 따르면 그 정치는 성공한다. 그런데 지금 현 정부는 자원배분의 권위를 상실했다. ‘부동산정치’에 실패한 것이다. 아무도 이제는 정부의 부동산정책을 신뢰하지 않고, 발표하는 제도와는 반대로 움직여야 그 재화를 획득할 수 있다고 믿고 있다. 완전한 정치 실패를 우리는 목도하고 있는 것이다.

그래서 필자는 지금의 한국 부동산시장 혼란 상황을 현 정부의 ‘부동산정치’ 실패로 정의한다. 즉 경제문제를 정치화해서 실패한 게 아니고, 경제문제를 정치적으로 잘 풀어야하는 일명 ‘부동산정치’를 실패했기 때문에 혼란을 자초했다는 것이다.


<미국은 지금>
최근 미국 부동산 가격 하락세가 심상치 않다. 모든 이들의 선망의 대상인 뉴욕 맨하튼 집값이 2분기에 18%나 하락했다. 미국 부동산업체 더글러스엘리먼에 따르면 맨해튼 아파트 중위가격은 작년 2분기보다 17.7% 떨어진 100만 달러(약 12억원)를 기록했다. 이는 10년 만의 최대 하락이다. 2분기 맨해튼 아파트 거래 건수는 더 심각하다. 작년 같은 기간 보다 무려 54%나 감소했다. 6월만 놓고 보면 거래 건수가 작년 대비 76%나 떨어져 역대급 하락세를 보이고 있다. 10여년전 서브프라임 모기지 사태로 금융위기를 겪은 미국 부동산 시장은 2009년부터 회복되기 시작해 이후 10년 이상 상승과 호황을 누렸다. 그러던 시장이 뜻하지 않은 코로나19 사태로 올해 직격탄을 맞은 것이다.
그런데 더 큰 문제는 올 하반기 그리고 내년에도 큰 폭의 부동산 가격 하락이 예상된다는 점이다. 미국 부동산 정보제공업체 코어로직은 최근 보고서에서 “미국 주택 가격은 올 여름부터 떨어지기 시작해 내년 5월에는 연간 하락률이 6.6%에 달할 것”이라고 전망했다. “특히 코로나19 사태로 인한 실업률 상승과 관광산업 비중이 큰 대도시 주택 가격 하락 폭이 클 것”이라고 예측했다. 구체적으로 라스베가스 집값 하락은 20.1%에 달할 것이라는 다소 공포스런 분석까지 내놓았다.
미국은 요즘 주택 뿐만 아니라 상가 및 오피스 등 부동산 관련 모든 상품들의 가격이 하락세다. IT기업들이 몰려들어 호황을 누리던 샌프란시스코도 올해 2월 말부터 5월 말까지 오피스 임차인 수요가 56% 급감했고, 방 한 개 짜리 임대주택 임대료 역시 올 6월 1년 전에 비해 11.8% 하락했다. 올 상반기 미국 상업용 부동산 시장 거래 규모는 전년 동기 대비 30%나 줄었다. 개별 가정의 부동산경제도 위기에 처해있다. 미국 주택 정보제공업체 아파트먼트리스트닷컴이 4천 명을 대상으로 조사한 결과, 7월 첫째 주 임차료나 모기지 대출금을 제때 갚지 못한 사람이 32%에 달했다. 연체자 비율은 올해 계속 증가해 30%대를 기록하고 있다. 미국 CNBC 방송 조사 결과, 38%의 세입자만이 7월 임차료를 낼 자신이 있다고 응답해 올 가을 주거불안에 시달리는 미국인이 많아질 전망이다.
이는 지난 10년간의 호황을 뒤로하고 올해 코로나19 사태에 따른 경기침체 영향을 고스란히 받고 있는 것이다. 경제가 마이너스 성장을 하고 사회적 거리두기 강화로 관광 및 서비스업이 침체되면서 부동산시장이 폭락하고 있는 것이다. 이에 대해 미국 정부는 별다른 조치를 취하고 있지 않다. 자연스런 시장 현상으로 보고 있기 때문이다.

긴 호황 뒤에는 불황이 있는 것이고 불황기 부동산 가격 하락은 너무나 자연스런 것이다. 특히 누구도 예상하지 못한 이런 감염병 확산과 사회적 거리두기 조치 등은 부동산 시장에 더 안좋은 영향을 미치게 마련이다. 최소한 미국 부동산 시장은 정상 작동하고 있다고 본다.

그런데 이 와중에 베트남과 한국 부동산 가격은 상승하고 있다.
이유가 궁금하다.


<베트남은 지금>
글로벌 부동산업체 JLL 베트남에 따르면 올해 2분기 베트남 부동산 가격이 1분기에 비해 1~3% 오른 것으로 나타났다. 도시 전체 아파트 평균 가격은 지난해 같은 기간보다 27.5%나 급등했다. 호찌민시가 지난해 보다 28%, 전분기 대비로는 5% 각각 상승했다. 호찌민 아파트의 경우 제곱미터(㎡)당 6천만동, 우리 돈으로 약 3백만원이라고 하니, 평당 1천만원을 눈앞에 두고 있는 셈이다. 사빌스(Savills)에 따르면 하노이 역시 아파트 평균 매매가격은 7% 올라 제곱미터(㎡)당 3천5백만동, 우리 돈으로 175만원을 기록하고 있다. 다른 민간 업체인 부동산 매매 사이트 batdongsan.com.vn 조사에서는 올해 베트남 1분기 부동산 매매가가 지난해 동기 대비 하노이가 6%, 호찌민이 12% 각각 올랐다. 베트남 건설부의 공식 데이터를 봐도 올해 1분기 하노이시 아파트 평균 매매가는 지난해 동기 대비 1.02%, 주택 평균 매매가는 3.82%, 호찌민시는 더 올라서 지난해 동기 대비 3.5%, 주택 평균 매매가는 8.36% 각각 상승했다.
정부 및 민간 어느 조사 내용을 참고해도, 베트남 주택가격이 올해 오르고 있다는 것을 확인할 수 있다. 베트남도 올해 코로나19 사태로 경제가 주춤하고 있지만 주택을 중심으로한 부동산시장만은 예외인 셈이다.
이처럼 하노이 호찌민 도심권을 중심으로 주택가격이 계속 오르는 가장 큰 원인으로는 주택 공급부족이 꼽힌다. 급속한 도시화 및 산업화로 도시 인구가 늘고 주택수요는 폭증하고 있는데, 양질의 주택 공급은 턱없이 부족하기 때문이다. 이러다보니 집을 구하지 못한 사람들이 호찌민 외곽도시로 내몰리면서 위성도시 서민주택 가격도 폭등하고 있다.

호찌민시 외곽도 수요가 많은 소형 아파트 매매가의 경우 작년 보다 15% 이상 올라, 제곱미터(㎡)당 2700 ~3500만동, 우리 돈으로 약 135만~175만원에 달한다. 이러다보니, “실거주 수요가 많은 소형 아파트 공급 물량은 시장에서 완전히 소멸됐다”는 말이 나오고 있다. 당장 뾰족한 대량 공급책을 마련하지 못하는 베트남 정부의 고민이 깊어지고 있다.


<한국은 지금>
요즘 한국 부동산시장 가격 상승을 두고 여야 및 좌우이념 성향과 상관없이 모두가 정부를 비판하고 있다. 유주택 및 다주택자들은 물론 무주택 서민들까지 지금의 부동산시장을 걱정하고 정부를 비판하고 있다. 참 보기 드문 현상이다. 그 만큼 상황이 심각하다는 방증일 것이다.
최근 강남권 집값은 지역별로 하루 아침에 수억원씩 뛰고 있다. 그런데 이런 호가상승 말고 정부기구인 한국감정원이 발표하는 공식 통계만 봐도 7월 둘째주 현재 서울 아파트값이 6주 연속 상승하며 그 상승폭이 가파르다. 특히 6.17 및 7.10 등 정부의 강력한 부동산대책 발표 후에도 계속 가격이 오르고 있다는 점을 주목해야한다. 또한 매매가 외에 전세값 역시 심상치 않다. 7월 첫째 주 기준으로 55주째 서울 아파트 전세값이 올랐다. 더욱이 7월 첫주 전세값 상승률은 0.15%로 전 주 0.10% 보다 상승폭이 더 커졌다. 강남권 전세값은 1주일에 수억원씩 폭등하고 있다.
문재인 정부의 지난 3년간(2017년5월~2020년5월) 전국 아파트 매매가격은 한국감정원 통계 기준으로 1.7% 상승했다. 서울만 놓고 보면 13.7%나 올랐다. 한국은행 자료 기준으로 가격만 보면 서울 아파트값이 지난 3년간 평균 4억5천만원이나 올랐다. 문제의 심각성은 서울 수도권 급등을 지방 집값 하락세가 보완했다는 점이다. 이는 서울과 지방 간 경제적 격차를 더 벌리는 효과로 이어져 국토균형발전 및 사회경제적 양극화 해소라는 노무현 정부 때부터 이어온 국정철학과도 배치되는 상황이다. 전세값 역시 전국 평균은 지난 3년간 -3.0% 하락했다. 이 또한 서울 수도권의 전세값 급등을 지방의 급격한 하락으로 평균가격을 낮춘 것이어서 지역 간 격차 심화로 문제는 오히려 더 심각하다.
그렇다고 한국 경제성장률이 높은 것도 아니다. 올해 코로나19 사태로 -0.2%의 역성장이 예상된다. 최근 이주열 한국은행 총재는 기준금리를 연 0.5%로 동결하면서 마이너스 0.2%도 달성하기 어렵다는 비관적 전망을 내놨다. 한국경제연구원은 외환위기를 겪었던 지난 1998년(-5.1%) 이후 최저치인 -2.3%의 역성장을 전망한 바 있다. 국제통화기금(IMF)은 올해 한국 경제성장률을 -2.1%로 예상했다. 지난 1분기에는 -1.3%를 기록했고, 2분기는 -2%대가 예상된다.

나라 성장은 뒷걸음질치고 있는데 오로지 아파트 부동산값만 서울을 중심으로 급등하고 있다. 경제 활황기에 집값상승은 불가피한 측면이 있다. 부동산은 우리가 사용하는 가장 큰 재화이기 때문이다. 그런데 지금은 실업과 폐업이 늘어나고 경제성장이 마이너스로 가고 있는데, 오로지 집값만 나홀로 상승 중이다. 정부는 고강도 대책을 연이어 발표하는데도 말이다. 나라경제가 분명히 이상한 상황이다.
무엇이 문제인가?


<시장비교: 진단>

<미국> 부동산 가격 하락은 시장경제원리가 잘 작동하고 있기 때문에 벌어지는 현상이다. 지난 10년간 상승한 부동산가격이 조정을 받고 있는 것이고, 코로나 사태에 따른 실물경기 위축에 따라 가격이 하락하고 있는 것이다. 돈풀기 정책으로 자금 유동성은 늘어났지만 경기침체의 악영향을 더 크게 받고 있다. GDP 마이너스 성장에 폐업과 실업자가 급증하면서 집값상승 요인이 사라진 것이다. 미국은 올 상반기 -8.0% 역성장한 것으로 예측되고 있다. 우량 기업이 줄도산하고 있고 장사가 되지 않으니, 오피스 및 상가 공실 증가로 가격이 떨어지고 있다. 여기에 인구가 밀집된 도심권은 코로나19 감염 우려가 더 크다는 생각으로 외곽 부동산 수요가 늘어나고 있는 분위기도 한 몫하고 있다. 노벨경제학상 수상자인 로버트 실러 예일대 교수는 포스트코로나 시대에 미국은 외곽 부동산 수요 증가로 도심 주택가격 하락 위험요인이 늘 것이라는 전망을 내놓기도 했다.

<베트남> 부동산 가격 상승은 미국과는 다른 상황이지만 역시 시장경제원리가 잘 작동하면서 벌어지는 현상이다. 코로나 사태로 베트남 경제도 타격을 받았지만 올해 상반기 베트남 GDP는 1.81% 성장했다. 정부는 올해 4% 이상의 성장을 목표로 하고 있고, IMF는 2.7% 성장을 예측했다. 전체적인 성장률은 예상치 보다 낮아졌지만 하노이와 호찌민 등 도심권만 놓고 보면 신업화 및 도시화가 빠르게 진행되고 있다. 시 외곽 공단에는 코로나 사태 속에서도 포스트 코로나 수혜지역으로 베트남이 지목되면서 글로벌 기업들이 몰려들어 제조업은 호황이다. 노동자들은 도심에 몰려들고 있다.
그런데 주택공급은 이런 상황을 따라가지 못하고 있다. 외국인을 대상으로 한 럭셔리 아파트 시장은 해외 투자자들이 자유롭게 입국을 못하면서 가격조정을 받고 있지만 중산층 및 서민 주택은 계속 가격이 상승하고 있다. 폭증하는 수요를 공급이 따라가지 못하고 있다. 베트남 정부는 그래서 도심 외곽에 신도시개발 계획을 내놓고 있지만 역부족이다. 조금 더 일찍 개발을 추진했어야 하는 아쉬움이 있다.
그래서 베트남 정부의 미세한 ‘부동산정치’ 실패가 시장에 영향을 미쳤다고 본다. 조금은 더 스마트하게 더 빠르게 베트남 정부가 시장에 대응했어야만 했다. 서민주거안정을 위해 도심권 대량 주택공급이라는 큰 과제를 안고 있는 상황이다. 그런데 이런 모습은 과거 한국과 비슷하다. 한국도 1980, 90년대 대세 호황기에 도심권 주택부족으로 어려움을 겪었다. 이 문제는 강남권 개발 및 1기 2기 신도시 개발로 해결했다. 베트남 정부는 과거 한국을 참고해 속도감있게 정책을 실행해야한다.

<한국>은 어떤가? 올해 한국 부동산 가격 상승은 시장경제원리가 제대로 작동해서 벌어지는 현상이 아니다. 그 보다는 시장기능이 망가져서 부작용이 속출하고 있는 현상인 것이다. 이른바 `영끌(영혼까지 끌어모아) 내집마련 수요`가 최근 폭증했다. 천천히 순차적으로 집을 마련하면 되는 사람들까지 “더 이상 정부를 믿을 수 없다. 기다릴 수 없다”며 매수에 나섰다. 부동산 투자에 관심있는 사람들 역시 “정부는 집값을 잡지 못한다. 지금 타이밍을 놓치면 안된다”며 매수에 적극 나서고 있다.
필자 주위 사람들 역시 최근 부쩍 “지금 집을 사야하는가? 지금 강남 아파트 무리해서라도 매수해야 하는가?” 라는 문의가 많다. 강남권 매물 부족현상을 피부로 느낄 수 있는 대목이다. 천천히 투자에 나서도 되는 사람들까지 마음이 급해진 것이다. 정부는 투기를 잡는다고 대책을 쏟아내고 있지만 오히려 투기를 조장하고 있고, 내집마련 수요를 폭증시키는 결과를 초래했다. 정책 동기가 좋다고 시장 결과가 좋은 것은 아니다. 이 모든 일은 정부의 ‘부동산정치’ 실패로부터 귀결된 일이다.

‘부동산정치’는 경제원리에 맞게 시장에 신뢰감과 안정감을 주는 정치를 하면 된다. 정치는 타이밍이라는 말도 있다. 특히 `부동산정치`는 타이밍이 중요하다. 순간 신뢰를 잃으면 이를 회복하기가 어렵다. 적절한 타이밍에 공급정책을 발표해야했다. 그런데 정부는 이 시기를 놓쳤다. 이미 신뢰를 잃은 상태에서 뒷북 정치를 하고 있는 셈이다. 주택공급 및 개발정책은 신뢰감과 안정감 속에 발표를 해햐하고, 국민에게 믿음을 주면 투기와 집값을 모두 잡을 수 있다. 그런데 정부는 수급의 기본 경제원리를 무시하고 이념적 정치논리를 부동산시장에 대입시켜 문제를 꼬이게 했다. `부동산정치`는 버리고, 국민 모두를 투기꾼으로 몰아가는`꼼수 세금정치`만 하고 있다.
`부동산정치`는 또한 합리성이 있어야 그 실행에 권위가 선다. 그런데 최근 정부 정책은 아집과 징벌적 개념만 있고 합리성을 저버렸다. 그래서 정책실행에 권위를 잃었고, 국민 저항을 부르고 있다. 정부는 시장에 예측가능한 지속적인 주택공급 신호를 주어야한다. 재건축 재개발 허용 등 도심권 공급정책은 물론 양질의 신도시 개발을 예측가능하게 진행해야 한다. 호재가 생기는 일부 지역의 단기 가격 상승을 두려워해서는 안된다. 예측 가능하고 장기 공급을 시장이 신뢰하게 되면, 투기 및 무리한 매수세는 사라지게 된다.
`올해 가격 오르고 내년 가격 떨어질 것으로 예상되는 부동산`을 누가 사겠는가? ‘경제는 심리’라는 말이 있다. 부동산은 더더욱 심리가 크게 작동하는 시장이다. ‘정부 정책을 믿는가 또는 믿지 않는가’에 따라 부동산 시장의 매수세 증감은 상상 이상으로 움직인다.
문재인 정부가 ‘부동산정치’를 해서 지금 부동산 시장에 혼란이 생긴 게 아니다. 신뢰와 합리성을 잃은 ‘부동산정치’ 그리고 기본 경제원리를 무시한 `부동산정치`를 한 것이 가장 큰 문제다.
많이 늦었지만 지금이라도 정부의 능력있는, 권위가 서는 ‘부동산정치’를 보고 싶다.

《유은길(K-VINA 센터장 겸 선임기자)의 PICK 글로벌부동산》
- 다년간의 국내외 현장 취재경험을 바탕으로 부동산시장의 글로벌 스탠다드를 한국 부동산과 비교분석합니다.
- 베트남 등 신흥국은 물론 미국 등 선진국의 산업비즈 및 부동산 시장을 알기 쉽게 풀어드립니다.
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