정부는 3기 신도시에 대규모 공공주택단지를 조성한다는 방침이다. 특히 최근에는 임대주택에 대한 패러다임 전환을 위해 중산층까지 수용가능한 임대주택 공급을 준비중이다. 이에 대해 유선종 건국대 부동산학과 교수를 만나 의견을 들었다. 유 교수는 과거 SH가 공급했던 장기전세주택 시프트가 절반의 성공에 그쳤던 점을 언급하며 촘촘한 제도설계를 당부했다.
<기자> 정부가 얼마전 주택 추가공급대책을 내놨습니다. 서울과 3기 신도시에 공공임대주택이 대거 공급될 것으로 예상됩니다. 그동안 공공임대를 저소득자만 거주하는 공간으로 보는 인식이 많았는데 꼭 그렇지만도 않은 모양이죠?
<유선종 교수> 공공임대주택의 유형은 여러 가지가 있습니다. 국민임대, 영구임대, 그리고 최근 장기전세주택, 행복주택 이런 부분이 있는데 범주가 저소득층부터 중산층까지 넓어요. 국비가 지원되는 영구임대나 국민임대는 저소득층 대상, 국비가 지원되지 않고 기금이 지원되는 장기전세주택 같은 경우는 중산층까지 포함합니다. 그래서 85제곱 초과 중대형평형까지도 포함됩니다.
국비가 지원되는 임대주택은 분양전환이 되는 게 거의 없는 반면, 국비 지원이 되지 않는 주택은 분양전환이 가능하다는 것을 원칙으로 합니다. 행복주택이라는 게 딱 가운데쯤 있어요. 영구임대나 국민임대는 원칙적으로 저소득대상으로 하는거지만 행복주택은 저소득층이냐 하면 꼭 그렇진 않거든요. 다만 여기까지는 국비가 지원됩니다. 그런데 장기전세주택은 국비지원과 상관없이 지자체에서 계획해서 하는 임대주택이거든요. 이런 부분은 공공임대주택이지만 민간과 크게 차이가 없는 주택이라고 할 수 있겠죠.
<기자> 이번에 3기 신도시에 공급될 공공임대는 중산층도 머물 수 있는 주택으로 구상되고 있는 것 같습니다. 장기전세주택 수준과 비슷한 정도로 소득분위를 완화하지 않을까 예상이 되는데, 지금까지 나온 용역보고서를 보면 지금까지와는 많이 다른 것 같아요. 세대간 연결성을 높이고, 무조건 고층으로 개발하기 보단 다양한 층수·평형의 조성, 또 분리되고 단절된 세대들을 연결해서 인간성을 회복시키는 방향으로 간다고 합니다. 어떻게 평가하십니까?
<유선종 교수> 바람직한 모습일 수 있죠. 지금까지 공공임대주택이다라면 저소득층 대상으로만 해서 사실은 분양하는 주택을 만들어 억지로 끼어넣어 소셜믹스 형태로 부분적으로 모양을 갖추는 것처럼 되다보니까 하나의 요식형식이 되는 경향도 있었고 또하나는 여기 들어오는 사람들 자체가 소득분위 차이로 인해 불편해지고 분양받은 사람과 임대주택 사는 사람들 위화감 있었고 이런 부분이 실질적 상황이니 새로운 틀로 바꿔가자는 의도는 상당히 좋은거라 생각합니다. 그렇게 실질적으로 분양과 임대가 소셜믹스가 제대로 돼서 정말 입주민에게 위화감 없이 잘 정착될 수 있도록 하는 방안을 찾는건 바람직하다 생각합니다.
다만 SH공사에서 시프트 장기전세주택을 할 때 이게 되게 여러 가지 문제를 낳았는데 그때도 의도는 좋았습니다. 정말 집은 `바잉(Buying)`이 아닌 `리빙(Living)`이다 라고 해서 시프트란 개념으로 오세훈 서울시장 당시 중산층을 위한 임대주택을 만들었어요. 강동에도 있고 상암에도 있고 몇군데 있는데, 시프트가 갖고 있는 아주 잘된 것도 있고 잘못된 것도 있습니다. 시프트 사는 입주자 보면 정말 시프트가 아니면 그런 주택에 살 수 없는 사람도 있지만 시프트라고 하는게 악용돼서 잘못 선택되는 부분도 있습니다.
내가 낸 세금인데, 시민이 내는 세금인데 특정계층을 위해 활용되는거거든요. 근데 거기에 보면 정말 고소득층들이 시프트에 살고 있어요. 상암동 같은 경우 보면 지하주차장에 외제차들이 즐비합니다. 소득이나 거기 거주하고 있는 사람들에 대한 부분이 과거에 청약통장 갖고 추첨형식으로 가다보니까 집을 갖고 있지 않은 사람이면 무조건 응모가 가능했거든요. 그런 부분으로 인해 장기전세주택이 원래 정부나 주최측에서 의도했던 바와는 괴리되어서 적용됐던 모습이라 볼 수 있죠.
주변에 있는 사람들은 저런 집을 공급하는데 내 세금이 쓰였다 라는 부분에서 분노하는거죠. 47평형이 있거든요. 중대형평형까지 과거엔 서울시에서 마음먹고 공급했는데 실제 운영되는 과정들은 의도와는 다른 결과를 낳았다는 겁니다. 3기신도시도 마찬가질 수 있어요. 의도는 좋은 의미에서 정말로 중산층까지 아우르는 바잉이 아닌 리빙을 위한 장기전세주택같은 형식으로 공공주택 공급하겠다. 면적도 소형뿐아니라 85제곱미터나 그 이상까지 포괄할 수 있다고 좋은 생각갖고 의도하는건 좋은데, 실질적으로 운영하는 과정에서는 상당히 엄격한 가이드라인이 필요하지 않을까 하는 생각이 있습니다.
<기자> 소셜믹스도 강화한다고 하죠. 방향성 면에서는 부정할 수 없을 것 같은데, 집 가진 분들이 슬럼화를 우려하는 시각도 이해가 가질 않는 건 아니거든요. 무조건 섞기만 한다고 해서 해결될 문제는 아닌 것 같습니다. 교수님의 견해는 어떠신가요?
<유선종 교수> 기본적으로 주택정책을 지역정책과 포괄해서 정책적 편의 입장에서는 당연히 지향해야 될 큰 방향성이라고 생각합니다. 소셜믹스라면 사회의 소득을 기준으로 계층을 섞어 자가와 차가를 혼재해서 위화감없이 잘 조합을 이뤄보겠다는게 원래 의도였는데 실제로는 그와 괴리된 형태가 나타난 부분도 있고, 과거엔 소셜믹스로 할 때 어떤 층 라인은 임대주택, 그 라인 외에는 분양주택이라고 명확히 알 수 있도록 되어있는 부분이 있어서 동과 호수를 섞어서 알 수 없도록 했는데, 그럼에도 실패했다는 건 거기 들어와 사는 사람들이 제대로 녹아들지 못하는 현상들이 있었기 때문에 벌어진 것 같아요.
그런데 소셜믹스와 더불어 또하나 앞으로 가야되는 트랜드가 세대 믹스입니다. 제네레이션 믹스라고 표현하는데, 제네레이션 믹스는 소셜믹스와는 또다른 맥락인데요. 청년세대부터 시작해서 영유아 포괄하는 신혼부부들, 그리고 40~50대 포함 60~70대 고령자까지 에이징이 섞일 수 있도록.. 제네레이션 믹스가 될 수 있는 부분들도 앞으로 주택공급의 하나의 방향으로 제대로 지금부터 가이드라인을 설정할 필요가 있지 않을까 생각이 듭니다.
제네레이션 믹스는 원래 과거부터 있었던, 아이부터 젊은세대까지 버무려살 수 있었던 양태였습니다. 그런데 지금은 특정동네가서 보면 세대주들이 다들 고령자들이에요. 고령자만 있다보니 젊은사람들이 별로 없고요. 너무 비싼 특정지역들은 젊은층들이 도저히 본인들 소득으로는 들어갈 수 없는 이런 구조라는 거죠. 그러니까 그런 고령자들만 있는 지역들에서 새롭게 주택개발하고 재건축을 하든 재개발을 하든 뭔가 새로운 틀을 만들 때엔 제네레이션 믹스를 통해서… 소셜믹스 개념보다 한단계 더 뛰어넘을 수 있는 개념이라 생각하는데요. 기존 소득계층들이 50~60대 70대까지 포괄해 있다고 한다면 그 중 특정비율을 20~30대 세대주를 중심으로 입주할 수 있도록 하는… 임대주택이란 양태가 아니라 젊은세대, 청년세대들 또는 신혼부부 세대들이 들어와서 그런 지역들에서도 살 수 있도록 하는 양태로 조금 다른 모양으로 조성이 되어야 되지 않을까. 한단계 더 레벨업이 되어야 되지 않을까 생각도 합니다.
<기자> 그밖에도 중산층이 정말 살고 싶어하는 임대주택을 조성하려면 어떤 점들을 보완해야 할까요. 제언 한 말씀 해주신다면..?
<유선종 교수> 주택시장이 우상향하는 트랜드로 보이는 시장에서는 중산층들은 내 집을 마련하려고 합니다. 시장이 안정이 돼서 보유하고 있어도 우상향하지 않는다라고 한다면 중산층은 내 집 마련을 포기하고 임대주택으로 녹아들려고 할 겁니다. 왜냐면 중산층이라고 하는 계층의 특징은 소득이 아주 많은게 아니거든요. 중산층들이 자가에 거주한다는 건 우상향이라고 하는 기조 속에서 무리해서 있는 거예요. 근데 그게 아니고 주택시장 안정화돼 집값상승이 물가상승률 수준밖에 안된다, 가지고 있어봤자 인플레이션 헷지수단 정도밖에 안된다 라고 한다면 정상적인 사고를 하는 중산층이라면 내 집을 갖고 있지 않겠죠. 차가로 돌아서는 겁니다. 그들이 들어가려고 하는 차가들은 보유세 내지 않고, 종부세 등도 당연히 빠지는 거고요. 보유에 대한 큰 부담을 갖지 않으면서도 지금 현재 누리고 있는 주거 편익을 고스란히 누릴 수 있는 맥락의 중산층을 위한 임대주택들이 존재한다면 당연히 그쪽으로 들어가게 될 겁니다.
<기자> 결국 정부 주택시장 안정화 정책의 성패에 따라 공공임대 정책의 성패도 달라질 수 있다는 말이 되겠네요. 공공임대를 얼마동안 거주하도록 하는 게 좋은지, 또 얼마의 가격에 제공하는 게 합리적인지에 대해 고민들이 있는 것 같습니다. 3기 신도시는 청년과 신혼부부를 주요 타깃으로 하고 있습니다. 적정한 수준은 어느정도라고 보십니까?
<유선종 교수> 과거 장기전세주택(시프트)가 제시했던 20년 이라고 하는 기간은 합리적이었는지 생각해보면, 그렇지 않거든요. 임대주택이라는 건 특징이 있어요. 내 집은 내가 분양받을 때 확장도 내가 선택을 합니다. 근데 임대주택은 확장을 임차인이 못해요. 사업주체가 처음부터 확장을 해줍니다. 분양면적이 작으니까 임대주택 들어온 사람들이 편하게 살 수 있도록 거주편의를 위해 처음부터 확장을 비용을 들여 합니다. 그렇게 확장을 더 하면 서울시 장기전세주택같은 경우 임차인이다보니 확장을 못하니 SH가 알아서 확장을 해줬어요. 그러다보니 분양주택을 받은 사람은 확장도 내 돈 들여 했는데 장기전세 사는 사람은 그 비용도 들이지 않고 사는 거거든요.
그런데 입주기간이 20년으로 돼 있어요. 20년이면 주택사이클상 소모품들, 또 수선충당 유지관리를 위해 목돈이 드는 시기들이 있습니다. 보통 7년, 10년, 15년차에 큰 돈이 듭니다. 그걸 위해 장기수선충당금을 쌓아요. 그런데 장기전세주택은 소유자가 임차인이 아니거든요. 임차인들은 장기수선충당금 부담할 이유가 없습니다. 부과가 안돼요. 결국 서울시가 수선충당금을 들여 임대주택 사는 사람들의 비용을 다 부담해주는거예요. 그게 다 내가 낸 세금이거든요. 서울시민 입장에서 동의가 안되는 거예요. 나는 수선충당금 쌓아 내가 하는데, 저렇게 47평 큰 집에 들어가 외제차 굴리고 다니는 사람들은 내가 낸 세금을 받아 확장된 넓은 집에서 심지어는 수선충당금을 내지 않고 그런 비용도 내가 내고 있다는 부분은 서울시민들은 모르거든요.
3기 신도시도 마찬가집니다. 이제 새롭게 임대주택을 만든다라고 할 때 그렇게 임대주택을 들어오는 사람들에 대해서는 수선충당금을 징구를 못해요. 정말 집 살 능력이 안되고 정말로 필요로 하는 사람에게 그런 주택이 공급이 된다면 경기도민들이 자기가 낸 세금으로 충당된다는 게 동의가 되겠죠. 그게 아니라면 사실 그렇게 유지관리 하는 부분에 대해 임대주택에서 고민을 해야되고요.
또 하나는 기간도 서울시에서 했던 장기전세주택처럼 20년이란 기간이 합리적이었냐 라고 하는 부분을, 서울시의 잘못된 사례를 벤치마크 삼을 필요가 있다고 생각합니다. 경기도는 판교에서 LH가 10년 분양전환을 했는데, "10년도 사실 입주자 입장에선 짧다" 이런 말을 하고 상암동, 강동구 사는 분들의 20년 장기전세도 "20년 사는데 벌써 10년 지났다, 앞으로 10년안에 이사갈 생각하면 갑갑하다" 말합니다. 밖에서 줄 서있는 사람들 입장에선 20년씩이나 살았는데 라고 얘기하는거죠. 그런 임대주택에 줄서있는 많은 사람들을 생각한다면 이 기간을 어떻게 조정할거냐 라고 할 때 지금같은 20년이란 주기는 너무 길지 않냐란 생각을 할 수밖에 없는 겁니다.
장기전세주택의 맥락이니까 수선충당금이 크게 들어가는 포인트가 있어요. 그런 주기가 하나의 매듭이 지어지는 장이 아닐까 생각합니다. 7년 10년 15년 이런 주기들인데요. 이런 주기들을 사실 임대주택 상에서 지혜롭게 잘 적용한다면 실질적으로 그런 식의 큰 돈을 들여 그 집들을 수선해야 되는거예요. 그러니 그런 시기에 유지관리를 위해 손바뀜을 하게 하고 다시 정비한 다음에 새로운 세입자를 들이고. 이런 식의 고민을 해볼 수 있지 않을까 생각됩니다.
비용과 관련해서는 지금 주변 시장가격의 80% 이하라고 정해져 있고 어떤 계층에 대해서는 60%로 주기도 하고 다양한 설정이 돼 있습니다. 그건 역시 시장가격과 연동하는데 어디까지 시장가격을 인정할거냐 라는 부분도 문제같아요. 최근처럼 주택전세로 인해 임대차3법으로 난리가 난 상황에서는 현실적으로 당연히 시작부터 4년이란 기간이 돼 있고 그래서 한꺼번에 올라버렸잖아요 전세가격이. 전세가 사라지고 전세가 보증부 월세가 되고 보증부 월세가 좀더 심화되는 상황인데요. 그러다 보니 결국 렌트를 내는 부분에 대한거냐 보증금을 줄이는 거에 대한 거냐 이부분도 상당한 견해들이 있을 것 같고요. 그러다보니 현실적으로 주변시장가격의 80%다 70%다 라고 하는 것보단 보증금과 월세에 대한 비중을 어떤 식으로 조정할거냐 라고 하는 부분 고민을 좀더 하는게 의미가 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.
<기자> 중산층이 원하는 집을 조성한다면 당연히 가격부담이 좀 더 있을테고, 그렇다면 과연 서민들이 도달할 수 있는 가격대가 나올 수 있을까 라는 생각도 듭니다. 합리적인 선을 잡을 수 있을까요?
<유선종 교수> 장기전세주택 보증금은 사실 비싸지 않아요. 상암동 47평형 보증금은 들어갈 때 2억이었어요. 2년마다 5%씩 올렸어도 그렇게 안비싸요. 처음 설정 당시 기준과 주변이 계속 오르잖아요. 처음 입주할 때 가격과, 주변이 성숙되고 난 뒤의 가격은 큰 차이가 나요. 상암동의 장기전세 주택에 들어간 초기 2억대 들어가신 분들과 지금 새롭게 장기전세 주택이 나오면 지금 가격의 80%라면 대략 5억대 보증금을 마련해야 할텐데 이런 보증금 마련이 서민 입장에선 손이 안닿을 수 있죠. 그런 부분들을 고민해야 될텐데 처음 입주당시 가격과 계속 올라갈 때 가격을 어떻게 설정할거냐. 시장가격을 어떤걸 기준으로 잡을거냐도 굉장히 중요한 고민이 되지 않을까 싶습니다.
<기자> 정부가 얼마전 주택 추가공급대책을 내놨습니다. 서울과 3기 신도시에 공공임대주택이 대거 공급될 것으로 예상됩니다. 그동안 공공임대를 저소득자만 거주하는 공간으로 보는 인식이 많았는데 꼭 그렇지만도 않은 모양이죠?
<유선종 교수> 공공임대주택의 유형은 여러 가지가 있습니다. 국민임대, 영구임대, 그리고 최근 장기전세주택, 행복주택 이런 부분이 있는데 범주가 저소득층부터 중산층까지 넓어요. 국비가 지원되는 영구임대나 국민임대는 저소득층 대상, 국비가 지원되지 않고 기금이 지원되는 장기전세주택 같은 경우는 중산층까지 포함합니다. 그래서 85제곱 초과 중대형평형까지도 포함됩니다.
국비가 지원되는 임대주택은 분양전환이 되는 게 거의 없는 반면, 국비 지원이 되지 않는 주택은 분양전환이 가능하다는 것을 원칙으로 합니다. 행복주택이라는 게 딱 가운데쯤 있어요. 영구임대나 국민임대는 원칙적으로 저소득대상으로 하는거지만 행복주택은 저소득층이냐 하면 꼭 그렇진 않거든요. 다만 여기까지는 국비가 지원됩니다. 그런데 장기전세주택은 국비지원과 상관없이 지자체에서 계획해서 하는 임대주택이거든요. 이런 부분은 공공임대주택이지만 민간과 크게 차이가 없는 주택이라고 할 수 있겠죠.
<기자> 이번에 3기 신도시에 공급될 공공임대는 중산층도 머물 수 있는 주택으로 구상되고 있는 것 같습니다. 장기전세주택 수준과 비슷한 정도로 소득분위를 완화하지 않을까 예상이 되는데, 지금까지 나온 용역보고서를 보면 지금까지와는 많이 다른 것 같아요. 세대간 연결성을 높이고, 무조건 고층으로 개발하기 보단 다양한 층수·평형의 조성, 또 분리되고 단절된 세대들을 연결해서 인간성을 회복시키는 방향으로 간다고 합니다. 어떻게 평가하십니까?
<유선종 교수> 바람직한 모습일 수 있죠. 지금까지 공공임대주택이다라면 저소득층 대상으로만 해서 사실은 분양하는 주택을 만들어 억지로 끼어넣어 소셜믹스 형태로 부분적으로 모양을 갖추는 것처럼 되다보니까 하나의 요식형식이 되는 경향도 있었고 또하나는 여기 들어오는 사람들 자체가 소득분위 차이로 인해 불편해지고 분양받은 사람과 임대주택 사는 사람들 위화감 있었고 이런 부분이 실질적 상황이니 새로운 틀로 바꿔가자는 의도는 상당히 좋은거라 생각합니다. 그렇게 실질적으로 분양과 임대가 소셜믹스가 제대로 돼서 정말 입주민에게 위화감 없이 잘 정착될 수 있도록 하는 방안을 찾는건 바람직하다 생각합니다.
다만 SH공사에서 시프트 장기전세주택을 할 때 이게 되게 여러 가지 문제를 낳았는데 그때도 의도는 좋았습니다. 정말 집은 `바잉(Buying)`이 아닌 `리빙(Living)`이다 라고 해서 시프트란 개념으로 오세훈 서울시장 당시 중산층을 위한 임대주택을 만들었어요. 강동에도 있고 상암에도 있고 몇군데 있는데, 시프트가 갖고 있는 아주 잘된 것도 있고 잘못된 것도 있습니다. 시프트 사는 입주자 보면 정말 시프트가 아니면 그런 주택에 살 수 없는 사람도 있지만 시프트라고 하는게 악용돼서 잘못 선택되는 부분도 있습니다.
내가 낸 세금인데, 시민이 내는 세금인데 특정계층을 위해 활용되는거거든요. 근데 거기에 보면 정말 고소득층들이 시프트에 살고 있어요. 상암동 같은 경우 보면 지하주차장에 외제차들이 즐비합니다. 소득이나 거기 거주하고 있는 사람들에 대한 부분이 과거에 청약통장 갖고 추첨형식으로 가다보니까 집을 갖고 있지 않은 사람이면 무조건 응모가 가능했거든요. 그런 부분으로 인해 장기전세주택이 원래 정부나 주최측에서 의도했던 바와는 괴리되어서 적용됐던 모습이라 볼 수 있죠.
주변에 있는 사람들은 저런 집을 공급하는데 내 세금이 쓰였다 라는 부분에서 분노하는거죠. 47평형이 있거든요. 중대형평형까지 과거엔 서울시에서 마음먹고 공급했는데 실제 운영되는 과정들은 의도와는 다른 결과를 낳았다는 겁니다. 3기신도시도 마찬가질 수 있어요. 의도는 좋은 의미에서 정말로 중산층까지 아우르는 바잉이 아닌 리빙을 위한 장기전세주택같은 형식으로 공공주택 공급하겠다. 면적도 소형뿐아니라 85제곱미터나 그 이상까지 포괄할 수 있다고 좋은 생각갖고 의도하는건 좋은데, 실질적으로 운영하는 과정에서는 상당히 엄격한 가이드라인이 필요하지 않을까 하는 생각이 있습니다.
<기자> 소셜믹스도 강화한다고 하죠. 방향성 면에서는 부정할 수 없을 것 같은데, 집 가진 분들이 슬럼화를 우려하는 시각도 이해가 가질 않는 건 아니거든요. 무조건 섞기만 한다고 해서 해결될 문제는 아닌 것 같습니다. 교수님의 견해는 어떠신가요?
<유선종 교수> 기본적으로 주택정책을 지역정책과 포괄해서 정책적 편의 입장에서는 당연히 지향해야 될 큰 방향성이라고 생각합니다. 소셜믹스라면 사회의 소득을 기준으로 계층을 섞어 자가와 차가를 혼재해서 위화감없이 잘 조합을 이뤄보겠다는게 원래 의도였는데 실제로는 그와 괴리된 형태가 나타난 부분도 있고, 과거엔 소셜믹스로 할 때 어떤 층 라인은 임대주택, 그 라인 외에는 분양주택이라고 명확히 알 수 있도록 되어있는 부분이 있어서 동과 호수를 섞어서 알 수 없도록 했는데, 그럼에도 실패했다는 건 거기 들어와 사는 사람들이 제대로 녹아들지 못하는 현상들이 있었기 때문에 벌어진 것 같아요.
그런데 소셜믹스와 더불어 또하나 앞으로 가야되는 트랜드가 세대 믹스입니다. 제네레이션 믹스라고 표현하는데, 제네레이션 믹스는 소셜믹스와는 또다른 맥락인데요. 청년세대부터 시작해서 영유아 포괄하는 신혼부부들, 그리고 40~50대 포함 60~70대 고령자까지 에이징이 섞일 수 있도록.. 제네레이션 믹스가 될 수 있는 부분들도 앞으로 주택공급의 하나의 방향으로 제대로 지금부터 가이드라인을 설정할 필요가 있지 않을까 생각이 듭니다.
제네레이션 믹스는 원래 과거부터 있었던, 아이부터 젊은세대까지 버무려살 수 있었던 양태였습니다. 그런데 지금은 특정동네가서 보면 세대주들이 다들 고령자들이에요. 고령자만 있다보니 젊은사람들이 별로 없고요. 너무 비싼 특정지역들은 젊은층들이 도저히 본인들 소득으로는 들어갈 수 없는 이런 구조라는 거죠. 그러니까 그런 고령자들만 있는 지역들에서 새롭게 주택개발하고 재건축을 하든 재개발을 하든 뭔가 새로운 틀을 만들 때엔 제네레이션 믹스를 통해서… 소셜믹스 개념보다 한단계 더 뛰어넘을 수 있는 개념이라 생각하는데요. 기존 소득계층들이 50~60대 70대까지 포괄해 있다고 한다면 그 중 특정비율을 20~30대 세대주를 중심으로 입주할 수 있도록 하는… 임대주택이란 양태가 아니라 젊은세대, 청년세대들 또는 신혼부부 세대들이 들어와서 그런 지역들에서도 살 수 있도록 하는 양태로 조금 다른 모양으로 조성이 되어야 되지 않을까. 한단계 더 레벨업이 되어야 되지 않을까 생각도 합니다.
<기자> 그밖에도 중산층이 정말 살고 싶어하는 임대주택을 조성하려면 어떤 점들을 보완해야 할까요. 제언 한 말씀 해주신다면..?
<유선종 교수> 주택시장이 우상향하는 트랜드로 보이는 시장에서는 중산층들은 내 집을 마련하려고 합니다. 시장이 안정이 돼서 보유하고 있어도 우상향하지 않는다라고 한다면 중산층은 내 집 마련을 포기하고 임대주택으로 녹아들려고 할 겁니다. 왜냐면 중산층이라고 하는 계층의 특징은 소득이 아주 많은게 아니거든요. 중산층들이 자가에 거주한다는 건 우상향이라고 하는 기조 속에서 무리해서 있는 거예요. 근데 그게 아니고 주택시장 안정화돼 집값상승이 물가상승률 수준밖에 안된다, 가지고 있어봤자 인플레이션 헷지수단 정도밖에 안된다 라고 한다면 정상적인 사고를 하는 중산층이라면 내 집을 갖고 있지 않겠죠. 차가로 돌아서는 겁니다. 그들이 들어가려고 하는 차가들은 보유세 내지 않고, 종부세 등도 당연히 빠지는 거고요. 보유에 대한 큰 부담을 갖지 않으면서도 지금 현재 누리고 있는 주거 편익을 고스란히 누릴 수 있는 맥락의 중산층을 위한 임대주택들이 존재한다면 당연히 그쪽으로 들어가게 될 겁니다.
<기자> 결국 정부 주택시장 안정화 정책의 성패에 따라 공공임대 정책의 성패도 달라질 수 있다는 말이 되겠네요. 공공임대를 얼마동안 거주하도록 하는 게 좋은지, 또 얼마의 가격에 제공하는 게 합리적인지에 대해 고민들이 있는 것 같습니다. 3기 신도시는 청년과 신혼부부를 주요 타깃으로 하고 있습니다. 적정한 수준은 어느정도라고 보십니까?
<유선종 교수> 과거 장기전세주택(시프트)가 제시했던 20년 이라고 하는 기간은 합리적이었는지 생각해보면, 그렇지 않거든요. 임대주택이라는 건 특징이 있어요. 내 집은 내가 분양받을 때 확장도 내가 선택을 합니다. 근데 임대주택은 확장을 임차인이 못해요. 사업주체가 처음부터 확장을 해줍니다. 분양면적이 작으니까 임대주택 들어온 사람들이 편하게 살 수 있도록 거주편의를 위해 처음부터 확장을 비용을 들여 합니다. 그렇게 확장을 더 하면 서울시 장기전세주택같은 경우 임차인이다보니 확장을 못하니 SH가 알아서 확장을 해줬어요. 그러다보니 분양주택을 받은 사람은 확장도 내 돈 들여 했는데 장기전세 사는 사람은 그 비용도 들이지 않고 사는 거거든요.
그런데 입주기간이 20년으로 돼 있어요. 20년이면 주택사이클상 소모품들, 또 수선충당 유지관리를 위해 목돈이 드는 시기들이 있습니다. 보통 7년, 10년, 15년차에 큰 돈이 듭니다. 그걸 위해 장기수선충당금을 쌓아요. 그런데 장기전세주택은 소유자가 임차인이 아니거든요. 임차인들은 장기수선충당금 부담할 이유가 없습니다. 부과가 안돼요. 결국 서울시가 수선충당금을 들여 임대주택 사는 사람들의 비용을 다 부담해주는거예요. 그게 다 내가 낸 세금이거든요. 서울시민 입장에서 동의가 안되는 거예요. 나는 수선충당금 쌓아 내가 하는데, 저렇게 47평 큰 집에 들어가 외제차 굴리고 다니는 사람들은 내가 낸 세금을 받아 확장된 넓은 집에서 심지어는 수선충당금을 내지 않고 그런 비용도 내가 내고 있다는 부분은 서울시민들은 모르거든요.
3기 신도시도 마찬가집니다. 이제 새롭게 임대주택을 만든다라고 할 때 그렇게 임대주택을 들어오는 사람들에 대해서는 수선충당금을 징구를 못해요. 정말 집 살 능력이 안되고 정말로 필요로 하는 사람에게 그런 주택이 공급이 된다면 경기도민들이 자기가 낸 세금으로 충당된다는 게 동의가 되겠죠. 그게 아니라면 사실 그렇게 유지관리 하는 부분에 대해 임대주택에서 고민을 해야되고요.
또 하나는 기간도 서울시에서 했던 장기전세주택처럼 20년이란 기간이 합리적이었냐 라고 하는 부분을, 서울시의 잘못된 사례를 벤치마크 삼을 필요가 있다고 생각합니다. 경기도는 판교에서 LH가 10년 분양전환을 했는데, "10년도 사실 입주자 입장에선 짧다" 이런 말을 하고 상암동, 강동구 사는 분들의 20년 장기전세도 "20년 사는데 벌써 10년 지났다, 앞으로 10년안에 이사갈 생각하면 갑갑하다" 말합니다. 밖에서 줄 서있는 사람들 입장에선 20년씩이나 살았는데 라고 얘기하는거죠. 그런 임대주택에 줄서있는 많은 사람들을 생각한다면 이 기간을 어떻게 조정할거냐 라고 할 때 지금같은 20년이란 주기는 너무 길지 않냐란 생각을 할 수밖에 없는 겁니다.
장기전세주택의 맥락이니까 수선충당금이 크게 들어가는 포인트가 있어요. 그런 주기가 하나의 매듭이 지어지는 장이 아닐까 생각합니다. 7년 10년 15년 이런 주기들인데요. 이런 주기들을 사실 임대주택 상에서 지혜롭게 잘 적용한다면 실질적으로 그런 식의 큰 돈을 들여 그 집들을 수선해야 되는거예요. 그러니 그런 시기에 유지관리를 위해 손바뀜을 하게 하고 다시 정비한 다음에 새로운 세입자를 들이고. 이런 식의 고민을 해볼 수 있지 않을까 생각됩니다.
비용과 관련해서는 지금 주변 시장가격의 80% 이하라고 정해져 있고 어떤 계층에 대해서는 60%로 주기도 하고 다양한 설정이 돼 있습니다. 그건 역시 시장가격과 연동하는데 어디까지 시장가격을 인정할거냐 라는 부분도 문제같아요. 최근처럼 주택전세로 인해 임대차3법으로 난리가 난 상황에서는 현실적으로 당연히 시작부터 4년이란 기간이 돼 있고 그래서 한꺼번에 올라버렸잖아요 전세가격이. 전세가 사라지고 전세가 보증부 월세가 되고 보증부 월세가 좀더 심화되는 상황인데요. 그러다 보니 결국 렌트를 내는 부분에 대한거냐 보증금을 줄이는 거에 대한 거냐 이부분도 상당한 견해들이 있을 것 같고요. 그러다보니 현실적으로 주변시장가격의 80%다 70%다 라고 하는 것보단 보증금과 월세에 대한 비중을 어떤 식으로 조정할거냐 라고 하는 부분 고민을 좀더 하는게 의미가 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.
<기자> 중산층이 원하는 집을 조성한다면 당연히 가격부담이 좀 더 있을테고, 그렇다면 과연 서민들이 도달할 수 있는 가격대가 나올 수 있을까 라는 생각도 듭니다. 합리적인 선을 잡을 수 있을까요?
<유선종 교수> 장기전세주택 보증금은 사실 비싸지 않아요. 상암동 47평형 보증금은 들어갈 때 2억이었어요. 2년마다 5%씩 올렸어도 그렇게 안비싸요. 처음 설정 당시 기준과 주변이 계속 오르잖아요. 처음 입주할 때 가격과, 주변이 성숙되고 난 뒤의 가격은 큰 차이가 나요. 상암동의 장기전세 주택에 들어간 초기 2억대 들어가신 분들과 지금 새롭게 장기전세 주택이 나오면 지금 가격의 80%라면 대략 5억대 보증금을 마련해야 할텐데 이런 보증금 마련이 서민 입장에선 손이 안닿을 수 있죠. 그런 부분들을 고민해야 될텐데 처음 입주당시 가격과 계속 올라갈 때 가격을 어떻게 설정할거냐. 시장가격을 어떤걸 기준으로 잡을거냐도 굉장히 중요한 고민이 되지 않을까 싶습니다.
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