최근 발 빠른 투자자들이 지식산업센터 내 기숙사를 선점하고 있어 주목할 만하다. 정부의 부동산 규제 범위가 갈수록 넓어지자 주거 상품에 관심을 가지던 투자자들이 전략을 바꾸기 시작한 것이다.
특히 올 8월부터 수익형부동산 시장의 대표격인 주거용 오피스텔마저 주택 수에 포함되면서 규제 영향권 가운데 들어가지 않은 지식산업센터 기숙사가 더욱 관심 받고 있다. 이제 조정대상지역 내 주거용 오피스텔 한 채를 보유한 상태에서 향후 아파트를 추가로 매입하면 취득세 8%가 부과되고, 주거용 오피스텔 두 채 보유 시에는 추가 아파트 매입 시 취득세율이 12%로 올라간다.
반면 지식산업센터 내 기숙사는 주택 수에 포함되지 않아 무주택 기간을 이어가며 청약자격을 유지할 수 있다. 이에 따라 최근 인상된 양도세, 종합부동산세 등의 세금 부담에서도 벗어날 수 있으며, 주택담보대출비율(LTV) 역시 타 상품 대비 높다.
여기에 지식산업센터 내 기숙사는 배후수요가 풍부해 수익 창출도 안정적으로 할 수 있다. 보통 지식산업센터 내 기숙사는 공장 밀집지역이나 산업단지 인근에 위치하고 있어 주변 입주기업 근로자들을 고정수요로 확보할 수 있다. 또 기업에서 직원 복지 차원으로 기숙사를 지원하는 경우, 다수의 호실이 한 번에 계약돼 장기간 공실이 발생할 우려도 적다.
상황이 이렇자 최근 분양한 지식산업센터 내 기숙사는 청약성적도 우수하다. 올해 10월 서울 금천구에서 분양된 `퍼블릭 하우스`는 평균 7.79대 1의 경쟁률을 기록했으며, 모든 타입이 모집 실수를 채웠다. 특히 3군에서는 무려 72.85대 1의 최고경쟁률이 나왔다.
이러한 가운데 올 하반기에도 지식산업센터 내 기숙사가 공급 중에 있어 주목할 만하다. 경기 부천시 신흥로 284번길 23 일대에 들어서는 `신중동 더퍼스트`는 공장과 상업시설, 기숙사를 갖춘 지식산업센터로, 지하 1층~지상 13층, 1개동 규모의 단지로 지어지며, 제조형 특화 지식산업센터 및 근생시설, 기숙사를 갖추게 된다.
이 단지는 풍부한 배후수요를 자랑한다. 지상 10~13층에 걸쳐서 입주 기업 임직원 등의 주거편의를 위해 기숙사 172실이 만들어진다. 신중동 더퍼스트 내 근로자 수가 약 1,500명인데다 인근 사업장의 상근 인구를 타겟으로 하면 약 1만4,000여 명의 수요를 얻게 된다.
교통여건도 우수하다. 신중동 더 퍼스트는 지하철 7호선 신중동역의 역세권 단지로, 이를 통해 서울 온수역까지 약 9분, 강남 논현역까지 약 45분 만에 닿을 수 있다. 또한 경인고속도로(부천IC), 외곽순환도로(중동IC) 등을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수하고 김포공항, 인천항 등과도 30분 대에 갈 수 있어 광역교통망 이용도 쉽다. 이처럼 잘 갖추어진 도로망을 이용하면, 입주기업은 물류비용을 절감할 수 있고 기업 근로자들은 출퇴근 편의성이 뛰어날 것으로 예상된다.
아울러 교통호재가 다수 예정돼 있어 향후, 교통망은 더욱 개선될 전망이다. 대곡~소사 복선전철(2021년 개통 예정), 원종~홍대선 신설(2030년 개통 검토 중), 지하철 7호선 청라 연장(2027년 개통 예정) 등 수도권 광역철도 관련 호재들이 계획돼 이들 노선이 완공되면 서울, 경기 고양시, 인천 청라까지 접근성이 좋아진다. 서인천IC~신월IC 구간을 대상으로 하는 경인고속도로 지하화 사업(2025년 예정)도 진행중이다. 지하구간이 기존 8차로에서 12차로로 확대되며 고속도로 기능을 회복하고 장·단거리 통행이 분리되면서 차량 이용 시 이동이 훨씬 신속해 질 전망이다.
분양 관계자는 "신중동 더퍼스트는 상업시설의 중심에 위치한 만큼 배후수요가 풍부한데다 교통호재가 다수 예정돼 미래가치도 뛰어나기 때문에 임차인 모집이 수월할 것으로 보인다"며 "특히 전매제한이 없고 대출도 자유로워 투자자들의 문의가 이어지고 있다"고 설명했다.
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