코로나19 사태로 비대면 거래가 증가하면서 물류센터에 대한 수요가 확대되면서 거래도 역대 최대 규모로 증가했다.
부동산 투자에 따른 수익률인 자본환원율(cap rate)이 4%대까지 하락했지만, 탄탄한 수요로 물류센터의 몸값은 더 오를 것이란 전망이 나온다.
8일 글로벌 부동산 컨설팅·중개회사 쿠시먼 앤드 웨이크필드에 따르면 올해 3분기까지 물류센터 누적 거래액은 약 2조3천억원으로 역대 최대 규모였던 작년 동기의 1조6천억원보다 44% 급증했다.
코로나19 사태 이후 농축수산물을 중심으로 신선배송이 급성장하면서 대형마트와 호텔 등 코로나19로 타격을 받은 다른 자산과 차별화된 양상을 보이는 데다, 오피스보다 수익률이 높다는 점에서 물류센터에 대한 수요는 꾸준하다.
물류센터 매입 경쟁이 치열해지면서 자본환원율은 하락했다.
부동산 컨설팅업체 존스랑라살(JLL)은 "종전에는 물류센터 매입 때 자본환원율이 5%를 크게 웃돌았지만, 올해 종결된 일부 거래의 자본환원율은 5%를 밑돈 것으로 추정된다"며 "유동성이 풍부한 가운데 대체투자에 대한 요구수익률도 낮아진 결과"라고 지적했다.
마켓컬리, 쿠팡 등 기존의 전자상거래업체 외에 이마트, 롯데마트 등 대형 유통업체들이 신선식품 배송에 뛰어들어 물류센터 확보 경쟁이 치열해지면서 미리 물류센터를 선점하려는 준공 전 선매입 사례도 늘었다.
준공 전 선매입은 임차인이 임차 중인 상태에서 물류센터 개발을 위해 사업비를 빌려주고 준공 때 소유권을 이전받는 형태의 거래로, 신선식품 배송을 위해 냉동·냉장 기능이 있는 혼합 물류센터 인기가 높다.
코람코자산신탁이 내년 2월 준공 예정인 인천 항동 물류센터를 올해 3분기에 매입해 쿠팡에 5년간 임대할 예정이고, 마스턴투자운용도 같은 지역 저온 물류센터를 준공 2년 전인 올해 3분기에 사들였다.
내년에도 인천공항, 수도권으로 드나드는 고속도로와 가까운 수도권 서부(인천)에 공급이 잇따른다.
부동산서비스회사 메이트플러스어드바이저는 "한진중공업이 매각한 원창동 부지 물류센터 개발과 남항 일대에 위치한 노후 물류센터의 재개발이 완료되기 시작하면서 서부권을 중심으로 신규 공급량이 크게 증가할 것"이라고 말했다.
쿠시먼은 "인천은 신축급 대형 물류센터가 많지 않아 최근 개발되는 최신식 대형 물류창고에 대한 수요가 높을 것"이라며 "신축 물류센터를 선매입해 대형 유통사를 임차인으로 확보하려는 움직임이 이어질 것"이라고 말했다.
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