#직장인 A씨는 최근 시세보다 저렴하게 나온 아파트 전세매물을 발견했다. 해당 매물이 상대적으로 저렴하게 나온 이유는 임대료 증액 제한이 걸려 있는 등록임대주택 매물이었기 때문이다.
이후 A씨는 계약을 진행하려 했지만 임대인으로부터 통상적인 2년 계약이 아닌, `1년 계약`을 제시받았다. 그러면서 임대인은 "계약기간은 12개월, 이후 계약갱신시 임대료를 5% 인상할 수 있다"는 특약을 요구했다. 1년에 5%, 2년에 10%를 올려줘야 하는 특약이었지만, 가격이 저렴하게 나온 데다 전세매물까지 없는 상황에서 A씨는 이런 요구를 수용할 수밖에 없었다.
● 임대사업자 `2년 10% 인상` 가능성…국토부 "현실적으로 불가능"
지난해 10월, 민간임대사업자는 임대료상한제의 `2년 5%룰`를 회피할 수 있다는 지적이 나왔다. 1년 단위 계약을 한 뒤, 계약갱신을 할 때마다 임대료를 증액할 수 있다는 분석이었다.
민간임대주택특별법상 `등록임대주택은 1년마다 계약하고 계약 갱신시 기존 임대료의 5%까지 올릴 수 있다`는 규정이 있기 때문이다. 이렇게 되면 1년에 5%, 2년에 10%를 올릴 수 있어, 전월세상한제의 2년 5%룰이 무력화 될 수 있다.
논란이 되자 국토부는 "1년 단위로 계약을 해도 2년의 거주기간이 보장된다(주택임대차보호법)"며 "임차인이 합의하지 않는 이상 1년에 5%, 2년에 10%를 올려줄 필요가 없다"고 진화에 나섰다.
● "1년에 5% 특약 걸자"…임차인 합의 강조하는 임대사업자
"2년 10%는 사실상 어렵다"는 국토부의 진화에 논란이 잠잠해지는듯 했지만, 이제 일부 임대인들은 `임차인과의 합의`를 강조하고 나섰다. 임대료를 올려주는데 임차인이 합의만한다면 임대료를 매년 올릴 수 있기 때문이다.
이같은 이유로 A씨 사례와 같은 특약이 등장하기 시작했다. 1년 단위로 계약을 하고, 재계약시 5%를 올릴 수 있다는 특약이다. 이렇게 되면 임대인으로서는 계약 당시 임차인이 임대료 증액에 합의했다고 주장할 수 있는 여지가 생기게 된다.
보통 임대차 계약시 특약은 `전세 대출에 협조한다` `애완견을 키우지 않는다` 등이 대부분이지만, 계약 및 임대료 증액과 관련된 특약이 추가된 셈이다.
● 임차인" 전세 없는데 어떡해요"…공인중개사도 "글쎄요"
`계약기간은 12개월, 갱신시 5%를 인상할 수 있다`는 특약은 임차인으로서는 불리하게 작용할 수 있는 특약이다. 전셋값이 크게 오른 데다 매물마저 찾기 어려운 임대인 우위의 시장에서, 이를 거부할 수 있는 임차인은 많지 않다.
A씨는 공인중개사에게 특약을 넣으면 1년 5% 인상이 가능하냐고 물었다. 그러자 공인중개사는 "해당 임대인이 보유한 집 여러 채를 1년 단위로 계약해 매년 임대료를 올리는 것으로 알고있다"며 "오히려 법적으로 문제될 것이 없다는 반응이어서 아마 가능하지 않겠냐"고 답했다.
결국 A씨도 이같은 특약에 합의하기로 했다. 특약도 법적인 효력을 발휘할 수 있기에 A씨는 1년 뒤에 5% 이내의 임대료를 올려줄 계획이다.
● 국토부 "분쟁 소지 가능성 있어…법적으로 따져봐야"
사실 임차인은 모든 특약을 지킬 필요는 없다. 주택임대차보호법상 임차인에게 불리할 수 있는 특약은 무효가 된다.
가령 상가임대시 `권리금을포기한다`는 특약이나 주택임대시 `계약갱신을 요구하지 않는다`등의 내용은 임차인에게 불리하게 작용하는 만큼, 특약에 넣는다고 해도 법적인 효력을 발휘하지 못한다. 다만 `1년마다 계약을 갱신한다`는 조항이 임차인에게 불리한 특약이 될 지는 미지수다.
이에 대해 국토부 관계자는 "해당 사례가 주택임대차보호법에 저촉 되는지는 따져봐야 한다"는 답을 내놨다. 그러면서 "개별 특약 역시 어느정도 효력을 발휘할 수 있는만큼 법적 분쟁의 요소가 될 수 있다. 소송을 통해서 해결해야할 가능성도 있다"고 언급했다.
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