방정현 변호사 인터뷰
2월 4일 이후 개발지역 부동산 구매시 '현금청산' 원칙 논란
"개발지역 아직 발표되지 않아…일정 시점 기준으로 현금 청산은 위헌 가능성"
2월 4일 이후 개발지역 부동산 구매시 '현금청산' 원칙 논란
"개발지역 아직 발표되지 않아…일정 시점 기준으로 현금 청산은 위헌 가능성"
집·도시·건축 이야기를 한국경제TV 전효성 기자와 함께 들어봅니다. 방송에 모두 담지 못한 숨은 이야기를 가감 없이 전합니다. [편집자 주]
《정부가 `특단의 공급대책`으로 내놓은 2·4 대책을 둘러싼 잡음이 나오고 있다. 정부는 공공이 주도하는 개발방식을 전면에 내세웠는데, 이를 추진하는 과정에서 위헌적 요소가 보인다는 지적이다. 이번 대책과 관련해 방정현 변호사(법무법인 정앤파트너스)와 이야기 나눈 내용을 기사로 정리했다.》
● 쟁점: 공공주도 개발사업과 투기세력 차단
정부는 2·4 대책에서 `공공주도 개발사업`을 전면에 내세웠다. LH·SH같은 공공기관이 사업 시행자로 참여해 정비사업을 추진하는 방식이다. 준공업지역, 저층주거지처럼 사업성이 낮아 민간 개발이 어려운 지역에서 공공이 사업을 이끌어 나간다는 구상이다.
그러면서 정부는 투기세력 진입을 막기 위한 조치도 내놨다. 이번 대책이 나온 2월 4일 이후 개발지역에서 부동산을 매입한 경우, 상가·주택의 우선공급권을 제공하지 않기로 한 것이다. 다시 말해 조합원 지위가 승계되지 않는 셈이다. 이 경우 `현금 청산`이 이뤄진다.
문제는 이번 대책에서 `어떤 곳을 개발하겠다`는 세부적인 내용이 나오지 않았다는 점이다. 가령 2월 4일 이후 실거주용 빌라를 구입했는데, 나중에 해당 지역이 개발지역에 포함되면 속절없이 `현금 청산`을 해야 하는 상황이 빚어지게 된다. 현금 청산의 경우 `감정평가금액`을 기준으로 보상될 가능성이 높아, 시세보다 낮은 가격에 처분하게 될 공산이 크다.
Q. 2·4 대책의 법적 하자는 어디에 있다고 보나.
"2·4 대책에는 `대책 발표일(2021년 2월 4일) 이후 도심 공공주택 복합사업지와 공공 직접시행 정비사업장의 주택이나 토지를 매수한 자는 추후 현금 청산 대상`이라는 내용을 담고 있다. 문제는 공공 사업 부지가 명백히 정해지지 않은 상황이라는 거다. 추후 지정될 개발구역에서 2월 4일 이후~지정 전까지 주택·토지 매수자에 대해 예외 없이 현금 청산을 한다면, 해당 지역 주민을 실질적으로 쫓아내는 상황이 빚어지게 된다."
Q. 2월 4일 이후 매수자는 `현금 청산`이 이뤄지게 된다. 재산권 침해의 소지가 보이는데(헌법 제23조).
"지금 단계에서 어떤 지역이 공공사업을 할 지 여부가 불분명하다. 2월 4일 대책 발표 이후 집을 산 사람들은 예측 불가능한 상황에서 손해를 보는 상황이 발생할 수 있다. 현금청산도 시세보다 훨씬 낮은 `감정가`를 기준으로 하는 것이기 때문에 재산권에 대한 침해로 위헌 소지가 있다.
다만, 헌법 제23조 제3항은 `공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다`고 규정하고 있다. 대책발표 이후 아직 특별법이 제정되지 않은 상태이므로, 추후 제정되는 특별법의 내용에 따라 위헌 여부를 판단하여야 할 것으로 보인다."
Q. 정부 정책으로 집을 팔고 떠나야 하는 상황이 된다면, 거주이전의 자유를 침해받을 가능성도 있어보인다(헌법 제14조).
"아직 사업 부지가 명확히 정해지지 않은 상황이다. 단순히 2월 4일 이후에 해당 구역 내 주택이나 토지를 매수했다는 이유만으로 예외 없이 현금 청산을 한다면, 해당 지역에서 실질적으로 쫓아내는 상황이 빚어지게 된다. 이는 거주이전의 자유 침해로 위헌 소지가 있다.
다만, 헌법 제37조 제2항은 `국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다`고 규정하고 있다. 즉, 공공복리를 위하여 기본권을 제한 가능하다는 논리가 가능하다. 거주이전의 자유를 따져보는 것도 추후 제정될 특별법 등의 내용에 따라 위헌 여부를 판단해야 한다."
Q. 특정 날짜(2월 4일)를 기준으로 현금 청산에 나선다면 `소급입법`의 가능성도 있다(헌법 제13조 2항).
"이번 대책 발표 내용대로 추후 특별법이 제정될 경우 법 제정일 이전으로 소급해 국민의 기본권을 제한하는 형국이다. 미래 만들어질 법이 앞선 시점을 기준으로 적용되기 때문이다. 헌법 제13조 제2항은 `모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다`고 규정하고 있다. 다만, `현금 청산` 원칙이 국민의 재산권 박탈로 해석될지는 더 따져봐야 할 소지가 있다."
▶ 관련기사: "공공개발지역 집 사면 현금청산"…재산권 침해 불 붙었다 http://bit.ly/3a1NZ8D
《정부가 `특단의 공급대책`으로 내놓은 2·4 대책을 둘러싼 잡음이 나오고 있다. 정부는 공공이 주도하는 개발방식을 전면에 내세웠는데, 이를 추진하는 과정에서 위헌적 요소가 보인다는 지적이다. 이번 대책과 관련해 방정현 변호사(법무법인 정앤파트너스)와 이야기 나눈 내용을 기사로 정리했다.》
● 쟁점: 공공주도 개발사업과 투기세력 차단
정부는 2·4 대책에서 `공공주도 개발사업`을 전면에 내세웠다. LH·SH같은 공공기관이 사업 시행자로 참여해 정비사업을 추진하는 방식이다. 준공업지역, 저층주거지처럼 사업성이 낮아 민간 개발이 어려운 지역에서 공공이 사업을 이끌어 나간다는 구상이다.
그러면서 정부는 투기세력 진입을 막기 위한 조치도 내놨다. 이번 대책이 나온 2월 4일 이후 개발지역에서 부동산을 매입한 경우, 상가·주택의 우선공급권을 제공하지 않기로 한 것이다. 다시 말해 조합원 지위가 승계되지 않는 셈이다. 이 경우 `현금 청산`이 이뤄진다.
문제는 이번 대책에서 `어떤 곳을 개발하겠다`는 세부적인 내용이 나오지 않았다는 점이다. 가령 2월 4일 이후 실거주용 빌라를 구입했는데, 나중에 해당 지역이 개발지역에 포함되면 속절없이 `현금 청산`을 해야 하는 상황이 빚어지게 된다. 현금 청산의 경우 `감정평가금액`을 기준으로 보상될 가능성이 높아, 시세보다 낮은 가격에 처분하게 될 공산이 크다.
Q. 2·4 대책의 법적 하자는 어디에 있다고 보나.
"2·4 대책에는 `대책 발표일(2021년 2월 4일) 이후 도심 공공주택 복합사업지와 공공 직접시행 정비사업장의 주택이나 토지를 매수한 자는 추후 현금 청산 대상`이라는 내용을 담고 있다. 문제는 공공 사업 부지가 명백히 정해지지 않은 상황이라는 거다. 추후 지정될 개발구역에서 2월 4일 이후~지정 전까지 주택·토지 매수자에 대해 예외 없이 현금 청산을 한다면, 해당 지역 주민을 실질적으로 쫓아내는 상황이 빚어지게 된다."
Q. 2월 4일 이후 매수자는 `현금 청산`이 이뤄지게 된다. 재산권 침해의 소지가 보이는데(헌법 제23조).
"지금 단계에서 어떤 지역이 공공사업을 할 지 여부가 불분명하다. 2월 4일 대책 발표 이후 집을 산 사람들은 예측 불가능한 상황에서 손해를 보는 상황이 발생할 수 있다. 현금청산도 시세보다 훨씬 낮은 `감정가`를 기준으로 하는 것이기 때문에 재산권에 대한 침해로 위헌 소지가 있다.
다만, 헌법 제23조 제3항은 `공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다`고 규정하고 있다. 대책발표 이후 아직 특별법이 제정되지 않은 상태이므로, 추후 제정되는 특별법의 내용에 따라 위헌 여부를 판단하여야 할 것으로 보인다."
Q. 정부 정책으로 집을 팔고 떠나야 하는 상황이 된다면, 거주이전의 자유를 침해받을 가능성도 있어보인다(헌법 제14조).
"아직 사업 부지가 명확히 정해지지 않은 상황이다. 단순히 2월 4일 이후에 해당 구역 내 주택이나 토지를 매수했다는 이유만으로 예외 없이 현금 청산을 한다면, 해당 지역에서 실질적으로 쫓아내는 상황이 빚어지게 된다. 이는 거주이전의 자유 침해로 위헌 소지가 있다.
다만, 헌법 제37조 제2항은 `국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다`고 규정하고 있다. 즉, 공공복리를 위하여 기본권을 제한 가능하다는 논리가 가능하다. 거주이전의 자유를 따져보는 것도 추후 제정될 특별법 등의 내용에 따라 위헌 여부를 판단해야 한다."
Q. 특정 날짜(2월 4일)를 기준으로 현금 청산에 나선다면 `소급입법`의 가능성도 있다(헌법 제13조 2항).
"이번 대책 발표 내용대로 추후 특별법이 제정될 경우 법 제정일 이전으로 소급해 국민의 기본권을 제한하는 형국이다. 미래 만들어질 법이 앞선 시점을 기준으로 적용되기 때문이다. 헌법 제13조 제2항은 `모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다`고 규정하고 있다. 다만, `현금 청산` 원칙이 국민의 재산권 박탈로 해석될지는 더 따져봐야 할 소지가 있다."
▶ 관련기사: "공공개발지역 집 사면 현금청산"…재산권 침해 불 붙었다 http://bit.ly/3a1NZ8D
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