최근 주택 규제가 강화되면서 아파트가 아닌 오피스 및 빌딩으로 투자자들의 눈길이 이전해 가는 가운데 이면도로에 위치한 `꼬마빌딩`이 새로운 주목받고 있다.
상업용 토지·건물 정보플랫폼 밸류맵의 조사에 따르면 지난해 1월~6월 서울 일반 업무 상업시설 거래 동향 분석 결과, 매매가 200억 원 이하 꼬마빌딩은 상반기에만 1,483건이 거래된 것으로 나타났다.
부동산 컨설팅 전문 기업 세빌스(Savills)는 국내 시장은 코로나19 사태 이후에도 이커머스, 핀테크, 바이오 등 IT 분야를 중심으로 기업 임대차 수요가 유지 또는 확대될 것이라고 분석하기도 했다.
이렇듯 꼬마빌딩이 주목받고 있지만 실제 투자 이후에는 계획한 만큼의 수익을 달성하기 쉽지 않다는 것이 전문가들의 의견이다. 꼬마빌딩의 규모상 전문 관리 업체를 이용하기 쉽지 않아 건물주가 직접 빌딩 관리하는 경우 많은데 악성 임차인 문제나 공실률 관리가 녹록하지 않기 때문이다. 특히 일반적으로 꼬마빌딩은 노후건물이 많지만 초기 리모델링 비용 등 생각하지 못한 추가 투자 비용이 발생할 수도 있다.
세빌스코리아의 이수정 대표는 언론과의 인터뷰에서 "꼬마빌딩 투자하기 트렌드도 주의할 점이 있다"며 "주말에 물이 안 내려간다고 전화가 오고, 월세 미납을 고민해야 하는 건물주의 삶은 생각만큼 낭만적이지 않다"고 말했다.
국내 오피스 플랫폼 기업 패스트파이브 김대일 대표는 "이러한 건물주를 위한 서비스 `빌딩솔루션`을 운영하고 있다. 해당 서비스는 건물주와 패스트파이브의 파트너십을 통한 서비스로, 건물주와 함께 투자해 건물 전체를 보수한 후 입주 기업을 모집하는 시스템이다. 또한 전체 리모델링부터 멤버(입주자)모집, 운영 및 마케팅 등을 총괄하고 있다"고 전했다.
이어 "이러한 파트너십을 바탕으로 건물주와 수익을 일정 비율로 나누고 있다. 건물주 입장에서는 초반 인테리어 비용을 일부 부담하기는 하지만 공실 문제와 임차인 관리 문제를 패스트파이브가 해결해줌으로써 운영에 직접 관여하지 않아도 안정된 임대 수익을 가져갈 수 있다"고 덧붙였다.
특히 공유 오피스의 입주는 단순히 건물이나 임차인 관리를 넘어 건물 가치 상승에 기여하는 것으로 나타났다. 패스트파이브가 지난해 9월, 25개 지점이 들어서 있는 건물의 전체 공실률 현황을 조사한 결과 패스트파이브 입점 후 공실률이 입주 전보다 49%p 감소해 16%(지난해 8월 말 기준)으로 나타났다. 실제 패스트파이브는 모든 지점의 공실률을 3%대로 유지해 오고 있다. 이는 일반적인 오피스 공실률과 비교했을 때 매우 낮은 수준이다. 한국감정원에 따르면 지난해 2분기 전국 오피스 평균 공실률은 11.3%를 기록했다.
관계자는 "공유 오피스는 단순히 사무 공간이라는 상품을 판매하는 기업이 아니라 공급자인 건물주와 파트너십을 통해 부동산 가치 상승 등 더 많은 시너지를 낼 수 있는 `플랫폼` 기업으로 그 가능성이 확대되고 있다"며 "지난 5년 동안 독자적으로 쌓아온 공실 관리 및 건물 관리 노하우를 건물주분들께 제공하고 이를 시스템화해 더 많은 성공 사례를 만들어가기 위해 노력할 것"이라고 말했다.
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