= 가파르게 진행되고 있는 부동산 가격 상승이 끝날 기미를 보이지 않고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 8월 전국주택가격동향 조사에서 수도권 집값은 한 달만에 1.29% 올라 13년 만에 월간 기준 최대 상승폭을 그렸습니다. 수도권 아파트 가격은 지난달 중순부터 9주 연속 최고치, 서울은 무려 67주 연속 상승 중입니다.
지금 전셋값이면 3년 전에 집을 살 수 있을 정도라고 하지만, 실거주해야 하는 사람들은 그럼에도 더 저렴한 집을 찾아야만 합니다. 무리한 대출을 끌어안기도 버겁고, 자산이 아직 덜 형성된 2030은 어떻게 해야할까요? 내집 마련하기 전 고민들을 부동산 재테크 전문가 `너나위`와의 인터뷰로 정리했습니다.
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● 지금이라도 사야할까…감당못할 `영끌` 피하세요
샤이니 : 우리 MZ세대 뿐만 아니라 제 주변 친구들도 집 사는 거 포기한 경우가 많아요. 4~5년 전으로 되돌아가고 싶어 해요.
너나위 : 이런 관점은 없어져야 해요. 집을 아직 갖지 못했을 뿐인데 `너는 그동안 뭐했냐`라고 핀잔할 이유가 없어요. 정말 내 집이 정말 필요하다면 지금이라도 사는게 맞아요. 내가 살 거주 공간은 마련해야죠. 하지만 현실은 그렇지 못한 경우가 많죠. 이런 경우도 있겠죠. 종잣돈 1억 원은 모았는데 직장까지 최대한 멀리 떨어진 곳까지 찾아봐도 아파트 가격이 5억 원 넘어요. 이러면 살 수 없는 상황이예요. 이런 상황에 놓인 분들은 어쩔 수 없어요. 기다려야 해요.
그런데 제가 드리는 말씀이 `저는 이생망인가요? 끝났나요?` 이런 뜻으로 드리려는 게 아녜요. 여러분들이 기다리는 동안 할 수 있는 걸 해야한다는 거예요. 지금은 영끌해서 무리하면 안 될 시기예요. 기회가 왔을 때 잡은 사람, 성공한 사람의 특징이 뭘까요? 우선 과감해요. 그런데 더 중요한 현실적인 조건이 있죠. 돈이 있어야 기회를 잡는 거예요. 그래서 여러분들도 기다려야 하는 상황이라면 그 기간동안 돈을 모아야 해요.
2가지 방법이 있겠죠. 그 가운데 하나는 소극적인 것. 주로 절약해서 모으는 것이 해당되겠죠. 두 번째로 적극적인 방법은 소득을 더 늘리는 행동을 하는 거예요. 부업으로 수입을 늘리거나, 투자 여력이 있다면 주식 혹은 비싸지 않은 지방 부동산을 활용하는 방법 등 고민해봐야 해요.
샤이니 : 집을 구할 때 대출없이 살 수 없잖아요. 2030 세대가 대출을 활용하는 건 어떻게 생각하세요?
너나위 : 저는 집을 구할 때 은행 대출을 쓰지 않았어요. 현재 2030이라면 2가지 상황이 있겠죠. 내 집 마련을 위한 대출을 받겠다면 오케이, 그런데 투자를 하기 위한 대출은 하지 마세요. 투자를 계획하고 있다면 대출이 아닌 종잣돈을 모아서 해야 위험을 줄일 수 있어요.
내집 마련을 위한 대출도 은행 대출이 아니라 디딤돌대출, 보금자리론 정책 대출을 쓰면 규제지역에서도 LTV 한도는 70%까지, DSR 적용도 피할 수 있기 때문에 유리해요. 자격 기준을 먼저 확인하고 해당되는 조건이라면 정책대출을 먼저 활용하세요.
● 기회 붙잡으려면…리스크 감당할 실력 키우세요
샤이니 : 그럼 너나위님은 처음에 어떻게 투자를 시작하셨어요?
너나위 : 제가 처음 투자한 곳은 수도권 신축 아파트였어요. 당시에 매매가 4억 3,200만원의 집을 종잣돈 2천만원으로 거래했어요.
샤이니 : 네?! 어떻게 2천만원 갖고도 가능해요? 전세를 끼고 구한 건가요?
너나위 : 저는 투자를 시작하고 처음 9개월 동안엔 투자를 안 했어요. 계속 돌아다니고 공부하고 했죠. 첫 투자는 다행히 운이 좋았던 것 같아요. 왜냐하면 당시 전세가율이 거의 99%~95% 이랬어요. 그때만 해도 아무도 집을 사려하지 않았거든요. 2천만원으로 투자했던건 리스크를 감당하고 뛰어들어갔던 제 용기의 대가라고 생각해요. 사람들이 불로소득이라고도 말하지만, 꼭 일을 해야만 돈을 버는 게 아녜요. 내가 리스크를 감당하려는 태도가 곧 돈이 되는 거예요. 돈이 될 수 있는 불씨, 가능성을 만드는 거예요.
제가 월급쟁이 시절일 땐 가장 두려워했던 게 그런 종류의 리스크였어요. 그런데 누군가는 용기를 내는 거죠. 그런 배경엔 수십 킬로미터씩 걸어서 답사하고 데이터 수집해서 공부하고, 종잣돈을 마련하려는 노력 등등 자기 인풋이 있는 거예요. 공부 안 하고 아는 게 없으면 어떻게 몇 천만원을 허투루 써요. `저 물건이 싼 것 같아`, `내 판단이 맞는 것 같다`는 생각이 드는 순간 혹시 선택이 틀리더라도 감당하겠다는 마음으로 하는 거예요. 당시 저는 그런 마음으로 투자했고, 운 좋게도 성공적인 결과를 만들면서 이후 투자를 이어나갈 수 있었죠.
● 하루 수십㎞ 답사…지도 꿰뚫을 정도 되어야
샤이니 : 현장 조사하실 때 몇 십킬로미터씩 걷고 되게 철저히 하시는 걸로 유명해요. 부동산 초보가 알아두면 좋은 노하우가 있을까요?
너나위 : 지도를 볼 줄 모르면서 부동산을 거래하려는 건 아닌 것 같아요. 한 번 해보세요. 네이버 지도를 켜고, 지역을 검색해요. 강남구를 입력하면 구획을 따라서 빨갛게 표시되어서 뜨죠. 그러면 다시 지도를 천천히 확대해 가면서 어떤 건물이 있는지 모습이 상세히 떠오를 정도로 파악하고 있어야 해요.
샤이니 : 아니, 그렇게까지 알아두어야 할 이유가 있나요?
너나위 : 왜 중요하냐면 투자를 하든 내집을 마련이든 같은 돈을 넣어서 더 좋은 걸 사는 것이 핵심이에요. `이왕이면 다홍치마`라고 같은 돈 주고 더 놓은 곳에 살고 싶은 게 사람 마음이잖아요. 그걸 구분할 줄 아는 경험과 능력이 생겨야 해요.
가령 이런 거예요. `강남`이라고 하면 누구든 당연히 좋다고들 하죠. 너무 쉬워요. 하지만 강남에서도 개포동, 대치동, 압구정... 사람들마다 선호하는 곳 다 달라요. 왜 차이가 있는지, 값어치 있는 지역들은 뭐가 다른지 대중의 눈으로 파악할 줄 알아야 해요. 투자를 한다면 자산 늘려서 돈을 버는 것인데, 그러려면 다른 사람들도 좋아하는 것을 발견해서 사야하겠죠. 그런 곳을 구분할 수 있는 시간과 노력을 들여야만 해요.
● 대중 좋아하는 곳이 정답…지방도 예외 아냐
샤이니 : 그러면 실거주할 곳을 찾을 때 꼭 피해야 할 곳을 꼽는다면 어떤 곳이 있을까요?
너나위 : 장기적으로 보고. 내집 마련 원칙을 지키세요. 그러고서 감당 가능한 대출을 받아서 무리하지 않고 필요한 집을 마련해야 해요. 만일 지방에 거주하는 분들이라면 조금 달라요. 너무 작은 도시들은 아파트 함부로 사시면 못 팔지만, 꼭 그렇지도 않다는 것도 알아두면 좋겠어요.
살펴보면 지방에 오래 거주해야 할 수 밖에 없는 분들이 계세요. 그렇다면 그 지역에서 동네 젊은 사람들이 다 가고 싶어하는 곳을 파악해보고, 그곳에 내집 마련을 하세요. 이런 말씀드리면 지역에 토박이 분들은 보통 `거기 비싸다`고 해요. `여기가 무슨 4억이나 간대요` 이렇게요. 그런데, 그렇지 않아요.
구체적으로 전남 여수, 순천, 광양 목포로 보자면 목표는 남악 신도시, 순천 광양 여수엔 신대지구. 해당 도시뿐 아니라 전남권의 젊은 사람들이 다 가고 싶어하는 곳이에요. 크게 볼 때 인구 줄어드는 권역이긴 해요. 하지만, 그 안에 거주해야만 하는 청장년층, 삶을 살아가야 하는 사람들, 이들이 모이는 곳, 선호하는 곳이 딱 정해져있어요. 1~3만 세대 정도 새 아파트가 있는 규모가 있는 신도시는 앞으로도 수요가 높은 곳이에요. 이런 지역에서 상대적으로 수도권 보다 자산이 안 늘어나는 것처럼 느껴질 수도 있어요. 그런 차이를 최소화하려면 지역 내 신도시 위주로 집을 찾아보는 것이 좋은 방법이에요.
샤이니 : 마지막으로 시청자분들, MZ세대 분들에게 드릴 말씀이 있다면?
너나위 : 여러분들 정말 고민많이 하시고 막막해 한다는 것도 알아요. 그런데 다 지나가요. 기회는 다시 찾아옵니다. 집값 올라서 힘든 시기도 언젠간 지나가요. 인생은 기니까 우리 지금 상황에 너무 낙담말고 용기를 가져야 해요. 다만 당부드리고 싶은 건 이런 말씀에 감정적으로 치유받는 것에 그치지는 않으셨으면 해요. 이성적이고 냉정하게 판단하는 연습을 하시고 반드시 행동으로 옮기세요.
▶ 2030을 위한 채널 <돈립만세>에서 전체 영상을 볼 수 있습니다.
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