전세대출이 집값·전세값 올렸다…"DSR 규제에 포함해야"

전세자금대출이 서민 주거 안정에 기여했지만 집값과 전세값 상승에도 영향을 미쳤다는 분석이 나왔다.

KB금융지주 경영연구소가 10일 발표한 `전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검` 보고서에 따르면 전세자금대출 잔액은 2012년 23조원에 불과했지만 전세가격 상승 등과 함께 2016년 이후 급증해 지난해말 180조원까지 늘었다.

이에 따라 전세자금 마련을 위해 대출을 받은 가구의 비중도 2012년 5.6%에서 2021년 12.2%로 2배 이상 증가했다.

특히 2016년을 기점으로 가파르게 증가한 것으로 나타났다. 전세자금대출잔액이 늘어남과 함께 중위가격도 올랐다.

연구소는 "전세자금대출은 서민의 주거 안정 차원에서 중요한 지원 수단으로 활용되고 있지만, 전세자금대출을 받기가 쉬워져 전세가격을 높이는 데도 영향을 줬다"고 분석했다.



전세값이 오르면서 전세보증금 상승을 감당하지 못해 월세로 전환한 가구도 증가한 것으로 나타났다.

전국적으로는 2014년을 기점으로 보증금 있는 월세가 전세의 비중을 추월했다.

전세자금대출은 주택가격도 끌어올린 것으로 분석됐다.

연구소는 보고서에서 "전세자금대출은 전세가격 상승에 영향을 줘 갭투자(전세를 낀 주택매입)에 유리한 환경을 만들었을 뿐 아니라, 주택담보대출 규제가 강화된 가운데 전세보증금을 레버리지(차입투자)로 활용하려는 투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용했다"고 지적했다.

또 "다주택자의 경우 매매가격과 전세가격이 비슷해지면서 갭투자가 유리해졌고, 실수요자 역시 투자관점의 주택 구입이 가능해진 만큼 주택 구입 니즈가 커졌다"고 설명했다.



연구소는 향후 전세자금대출 증가세는 둔화될 가능성이 있다고 봤다. 금리인상기에 접어들면서 전세대출 금리도 5%대에 진입하는 등 대출 문턱이 높아져서다.

연구소는 "전세는 여전히 무주택자들이 가장 선호하는 주거형태로, 규제에 한계가 있어 향후 지속적으로 증가할 가능성이 큰 시장"이라면서도 "임대차보호법 시행으로 거래가 감소한 데다 높은 전세가격에 대한 부담으로 반전세, 준전세 형태 등 월세 형태로의 변화가 지속되고 있다"고 말했다.

그럼에도 연구소는 전세자금대출의 규제는 필요하다고 지적하며 주거 취약계층에 대한 전세자금대출 등 지원은 확대하되, 과도한 전세자금대출에 따른 유동성 확대 등의 부작용은 최대한 줄일 필요가 있다고 강조했다.

구체적으로 대출자들에게 전세자금 소득공제 등을 통해 원리금 상환을 유도해야 한다고 조언했다.

또한 주택 가격 하락에 따른 전세보증금 손실을 막기 위해 매매전세비가 70% 또는 80%를 넘어설 경우 전세자금대출 취급을 제한하는 방법도 제안했다. 80% 초과 시 일정부분 월세로 전환하는 식이다.

아울러총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세자금대출도 포함시켜야 한다는 의견도 나왔다. 현재 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행권 기준)를 넘지 못하게 하는 차주별 DSR 규제엔 전세자금대출이 포함되지 않는다.

연구소는 같은 날 내놓은 `임대보증금 관련 보증 합리화 방안` 보고서에서는 "2021년 8월부터 전체 등록임대주택에 임대보증금 보증을 의무화했지만, 임대인이 주택임대사업자가 아닌 경우 여전히 일부 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 존재한다"고 지적했다.

연구소는 "임대보증금보증 의무 가입 대상 범위를 넓혀 주택 시세의 일정비율(70%)를 웃돌고, 임대인의 소유 주택 수가 3채를 넘어 위험이 큰 경우 등을 추가하는 방안을 고려해야한다"며 "아울러 점진적으로 전세보증금반환보증을 임대보증금보증으로 통일하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.