파행 둔촌주공, 경매 넘어가면 시공단 조 단위 이익

공사비 증액을 둘러싼 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 갈등으로 공사가 중단된 둔촌주공 재건축 사업이 돈줄까지 막혔다.

최악의 경우 조합 파산으로 사업장 전체가 경매에 부쳐질 수 있는데, 시공단에게는 오히려 큰 돈을 쥘 기회라는 분석이 나온다.

17일 정비업계와 금융권에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 NH농협은행 등으로 구성된 대주단으로부터 사업비 대출 연장 불가 통보를 받았다.

시공단의 연대보증으로 조합에 융통된 대출 규모는 7천억원, 만기는 오는 8월23일이다. 대주단 17곳 가운데 대출 연장을 찬성한 금융기관은 4곳에 불과하다. 그마저도 조합의 소송 취하와 공사 재개 등의 단서가 붙었다.

조합이 두 달 뒤 대출을 상환하지 못하면 시공단은 대위변제 후 조합에 사업비와 이자 등에 대한 구상권을 청구할 계획이다.

만일 대주단에서 대출금을 바로 회수하기로 결정할 경우 사업은 경매 수순을 밟는다. 대주단이 돈을 빌려주면서 토지에 설정해 둔 근저당을 근거로 바로 경매에 나설 수 있어서다.

토지가 경매에 넘어가면 잦은 유찰과 이로 인한 시공단의 헐값 낙찰이 점쳐진다. 건물이 50% 이상 지어지고 권리 관계가 복잡한 사업 특성상 섣불리 응찰에 나설 이가 없을 것이라는 관측이다.

둔촌주공 사업 부지의 감정가는 약 12조6,500억원으로 추정된다. 시공단은 감정가보다 낮게 낙찰받아 공사를 완료한 뒤 전체 1만2,032가구 중 임대주택(1,046가구)을 제외한 조합원 분양 6,210가구, 일반분양 4,776가구를 전부 일반분양으로 돌릴 수 있다. 1회 유찰 시 최저 경매가가 20% 차감되는 것을 감안하면 가구당 평균 10억원에만 분양해도 시공단에게는 남는 장사다. 이달 중 분양가 상한제가 개편돼 3.3㎡ 당 분양가가 오른다면 시공단이 얻을 수 있는 이익은 더 커질 전망이다.

문제는 시간이다. 재건축 사업을 민간 사업으로 바꿔 진행해야 하기 때문에 처음부터 인허가 절차를 다시 밟아야 한다. 최악의 경우 10년 이상 사업이 지체될 수 있다. 여기에 조합에 대한 국토부·서울시 합동 실태점검결과 `도시 및 주거환경정비법` 등 위반 사항이 다수 적발된 만큼 행정조치와 수사의뢰 등의 절차로 시간이 적지 않게 소요될 전망이다.