-중년 기자의 중년을 위한 연금 이야기-
주택연금 담보주택에 거주하면서 보증금 없이 월세만 받고 담보주택의 일부를 임대하는 경우에는 주택금융공사의 동의를 받지 않아도 된다.
단독주택의 일부층이나 아파트의 방중 일부에 세를 놓을 수 있는 것이다.
하지만 주택 전체를 임대차 하기 위해서는 공사의 동의가 필요한데, 이 때에는 `연금을 받는 사람이 담보주택에 실제로 거주해야 한다`는 연금 수급 요건을 채울 수 없게 되기 때문이다.
그렇다면 집을 비워도 괜찮다는 공사의 동의를 얻기 위해서는 어떤 요건이 필요할까?
요양·간병 필요하면 집 비우고 임대차 줄 수 있어
관련 법을 보면 원칙적으로 주택연금 담보주택을 임대하는 행위는 금지돼 있다 (한국주택금융공사법 제43조의 7)
하지만 주택금융공사의 동의를 받으면 실거주 요건을 충족하지 않아도 되고 이에 따라 담보주택 전체를 임대할 수 있다.
여기에서 말하는 공사의 동의를 받을 수 있는 경우는 질병으로 담보주택에 실거주 할 수 없게 됐을 경우를 말하는 데, 요양을 목적으로 요양병원 등에 입원하거나 간병이 필요해 자식의 집에 머물러야 하는 상황 등이 생겼을 때를 말한다.
이 경우 주택금융공사에 신청을 하면 공사가 자체 심사를 거쳐 집을 비울 수 있도록 허용해 준다.
허용 기준이나 질병은 별도로 정해진 것이 없고, 요양병원 입원서류나 질환 관련 서류를 공사에 제출하면 공사가 실거주 가능 여부를 판단해서 정한다.
단, 비거주 요건은 1~2년마다 주기적으로 재심사를 하는데, 장기간 요양이나 간병을 필요로 할 경우 심사 주기는 이보다 더 늘어날 수 있다.
요양병원이나 자식의 집에 머물게 돼 어쩔 수 없이 집을 비우게 되면 이 빈 집의 전체에 대해 임대를 줄 수 있게 되는 것이다.
저당권 방식은 보증금 없는 임대만 가능
공사의 동의를 얻어 임대차를 준다고 하더라도 저당권 방식과 신탁 방식의 주택은 임대차 형태에 있어 다소 차이가 있다.
신탁 방식은 보증금 있는 임대차도 가능하지만 저당권 방식은 보증금 없는 월세만 가능한데, 저당권 방식의 경우 주택금융공사를 근저당권자로 한 근저당이 설정돼 있어 임차인이 보증금 전체를 보장받지 못할 수 있기 때문이다.
보증금을 보장받지 못하는 상황에서 임대차 계약을 맺는 경우는 드물기 때문에 저당권 방식에서 임대차는 보증금 없는 월세만 가능하다.
근저당이 설정돼 있어 보증금을 온전히 보장받지 못할 수 있는 상황임에도 불구하고 임대차 계약을 맺으려 한다면, 세입자는 계약 당시 보증금을 보장받을 수 있다고 판단했던 근거와 `최우선변제권`을 노리고 임대차 계약을 한 것이 아니라는 소명을 추후 문제가 발생했을 때 법원에 제출해야 한다.
주택임대차보호법에는 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 `최우선변제권`이라는 권리가 있는데, 담보주택 경매 후 `최우선변제권`을 근거로 보증금을 받기위해 세입자와 집주인이 임의로 짜고 임대차 계약을 맺는 경우도 있어 이 같은 절차가 필요한 것이다.
신탁 방식, 임대차 설정 용이
신탁 방식은 저당권 방식보다 임대차를 설정하기 용이하다.
저당권 방식처럼 근저당권이 설정돼 있지 않아 세입자 입장에선 보증금을 떼일 우려가 없기 때문이다.
다만 명목상 소유권이 주택금융공사에 있어 임대차 계약을 공사의 동의를 받아 맺어야 하고, 보증금도 집주인이 아닌 공사가 보관한다는 점은 일반 임대차 계약과 다른 점이라 할 수 있다.
보증금은 공사가 보관하지만 매달 들어오는 월세는 집주인이 받게 되는데 만약 주택연금 수급자가 요양병원이나 자식의 집에 거주하면서 자신의 집에 월세를 주면 연금 수입에 월세 수입을 더할 수 있게 된다.
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