올해 수도권 오피스텔의 매매·전세 거래 70% 이상이 작년보다 가격이 하락한 상태에서 거래된 것으로 나타났다.
최근 아파트 시장의 거래량이 늘고 가격도 상승세를 보이는 것과 달리 오피스텔 시장은 매매·전세 모두 하락해 '깡통주택·깡통전세'의 위험이 커진 것이다.
깡통주택은 매매가격 하락으로 전세와 대출금의 합이 시세보다 높은 주택을, 깡통전세는 이로 인해 전세 재계약을 하거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못하는 주택을 말한다.
27일 연합뉴스와 부동산R114가 국토교통부 실거래가시스템에 등록된 수도권 오피스텔 전세 계약을 분석한 결과, 작년과 올해 각각 동일 단지, 동일 층에서 거래가 있었던 6천596건 가운데 거래가격이 하락한 경우는 4천825건으로 전체의 73%에 달했다.
전셋값이 떨어지면서 역전세난의 위험은 더 커진 것이다.
상승 거래는 15%에 그쳤고, 거래가격이 변동 없는 보합 거래는 12%로 조사됐다.
지역별로 보면 서울에서는 조사 대상의 70%가 하락 거래였고, 상승 거래는 18%, 보합 거래는 12%였다.
특히 경기와 인천에서는 하락 거래가 각각 76%, 74%에 달했고, 상승 거래는 둘 다 13%에 불과했다.
이는 최근 들어 수도권 아파트는 전셋값이 오르고, 상승 거래가 늘고 있는 것과 비교된다.
부동산R114 여경희 수석연구원은 "전세사기 피해 이후 아파트를 제외하고 기존에 전세가율이 높았던 빌라(다세대·연립)와 오피스텔에 대한 기피 현상이 심화하고 있다는 방증"이라며 "아파트와 달리 비(非)아파트는 전세 수요가 감소하고, 가격 하락도 지속되고 있다"고 말했다.
이에 따라 전세 비중도 갈수록 줄어들고 있다.
지난해 상반기 47%에 달했던 수도권 오피스텔의 전세 비중은 작년 하반기 45%로 줄었고, 올해 상반기에는 41%까지 떨어졌다.
반면 월세 비중은 작년 상반기 53%에서 작년 하반기 55%, 올해 상반기 59%로 증가 추세다. 역전세난 위험이 커지면서 전세 대신 월세로 돌리는 경우가 늘어난 것이다.
특히 올해 상반기 서울 오피스텔의 전세 비중은 39%를 기록하며 40% 이하로 떨어졌다. 인천(49%), 경기(40%)에 비해서도 낮은 수준이다.
전세뿐만 아니라 매매가격도 동반 약세가 지속되고 있다.
작년과 올해 동시에 매매 거래가 있었던 수도권 오피스텔 2천796건의 매매 거래가를 비교한 결과 하락 거래가 평균 71%에 달했다.
이중 서울과 경기도는 하락 거래가 각각 70%였고, 인천은 75%를 차지했다.
이에 따라 지난해 수도권 평균 2억2천만원이던 실거래가 평균은 올해 상반기 들어 2억381만원으로 떨어졌다.
수요 감소는 거래량 감소로 이어졌다.
수도권 아파트 매매 거래량은 작년 상반기 2만378건에서 작년 하반기 1만1천478건으로 줄었다. 올해 상반기 거래량은 8천777건으로 작년 동기 대비 57%나 감소했다.
최근 수도권 아파트 매매 시장의 거래량이 늘고, 가격도 상승한 것과 대비된다.
전문가들은 올해 들어 오피스텔 시장에 '깡통전세·깡통주택' 위험이 더 커진 것으로 우려하고 있다.
인천, 서울 등 수도권 오피스텔 분양 시장에는 매매가격이 분양가에서 2천만∼5천만원, 최대 1억원 이상 싼 '마이너스 프리미엄'(마피) 단지도 속출하고 있다.
인천 송도의 한 중개업소 대표는 "입주가 다가오고 있는 오피스텔의 경우 분양가보다 수천만원 싸게 내놓은 물건도 거래가 안된다"며 "아파트와 달리 매수심리가 얼어붙었다"고 말했다.
이에 오피스텔 소유자들은 오피스텔도 아파트처럼 주거용으로 사용하는 경우 특례보금자리론 등 대출 상품을 적용해주거나, 그게 어렵다면 주택 수 산정에서 제외해줄 것을 요구하고 있다.
인천의 한 오피스텔 소유자는 "오피스텔을 주거용으로 쓰면 세법에서는 실질과세 원칙에 따라 주택으로 간주돼 주택 기준의 종합부동산세가 부과되고, 다주택인 경우 양도소득세 중과 대상이 된다"며 "반면 대출에서는 주택이 아니라는 이유로 특례상품 적용을 배제하는 것은 형평성에 어긋나고 오피스텔 시장을 더 어렵게 만들고 있다"고 주장했다.
여경희 연구원은 "집값 상승기인 지난 2020∼2021년에 고분양가 오피스텔 공급이 급증했다가 최근 집값 하락과 역전세난이 터지며 후유증이 커지고 있다"며 "집값이 상승기로 전환하지 않는 한 오피스텔 시장은 당분간 고전을 면치 못할 것으로 예상되는 만큼 깡통전세에 대한 대비책이 필요하다"고 말했다.
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