미국의 고금리 기조와 중국 부동산 시장 불안에 투자의 불확실성이 커지고 있는 가운데, 부동산도 '분산 투자' 전략을 구사해야 한다는 조언이 나왔다.
다주택자와 자산가들은 추가 주택 매수 보다는 리스크 관리가 필요하며 아파트에만 올인하지 않고 수도권 등에도 눈을 돌리는 등 지역과 상품을 분산해 투자해야 한다는 것이다.
김인만 부동산경제연구소 대표는 12일 한국경제TV 주최로 서울 코엑스에서 열린 '2023 글로벌 파이낸셜 엑스포(GFE)'(주제: 모든 것이 변할 '슈퍼 대전환의 시대', '위기 속 기회' 투자 해법은?)에서 이같은 '해외 부동산발 리스크 대비 전략'을 제시했다.
중국의 민간 부동산 개발 1위 업체인 비구이위안의 디폴트(채무불이행) 가능성이 언급되면서 중국 부동산 시장 불확실성이 커지고 있다.
하지만 김 대표는 부동산 개발 업체들의 연쇄 부실화가 중국 경제 시스템의 위기로 번지는 것 아니냐는 우려에 대해선 선을 그었다.
비구이위안 등 민간 부동산 개발업체 시장점유율은 5.5% 정도이고 판매액이나 시가총액 기준으로 국유기업이 핵심적 지위를 차지하기 때문에 국유기업이 매입해 구조조정을 한다면 큰 위기에 빠지지 않을 것이란 얘기다.
다만 김 대표는 "건설 중인 프로젝트 중단에 입주예정자의 피해가 커지는 등 중국 부동산 시장 부진이 이어지고 있는 것은 경계해야 한다"며 "중국의 금융시장 변동폭이 확대되고 소비가 위축되고 있는 가운데 중국이 미국, 일본, 한국이 겪었던 경제위기를 아직 겪지 않았다는 점에서 안심하기는 이르다"고 말했다.
중국 부동산 시장은 정부의 통제가 가능한 범위 내에 있지만 항상 예의주시하며 리스크로 받아들여야 한다는 진단이다.
김 대표는 미국 부동산 시장 역시 인플레이션 장기화 가능성이 커지면서 주택뿐만 아니라 상업용 부동산 경기도 침체된 모습을 보이고 있다고 설명했다.
특히 그는 미국의 고금리 기조에 한국과 미국의 금리 격차가 역대 최대 폭으로 벌어지면서 자금유출 우려는 상존하고 있어 부동산 투자자들은 한국은행의 기준금리 인상 가능성에 대비해야 한다고 조언했다.
김 대표는 글로벌 통화긴축 장기화 시대, 부동산 투자에 있어 리스크 관리 방안으로는 우선 "현금 보유를 확대해야 한다"고 말했다.
우선 '위험전가' 방안으로는 안전자산으로의 이동, 임대료 인상, 매도 계획이 있는 부동산의 적극 매도가 필요하다고 강조했다.
금리가 유지되거나 인상될 경우에 대비해 3년 정도 상환능력 보유해야 한다는 것이다. 고금리 신용대출을 먼저 상환하는 방안도 예로 들었다.
김 대표는 "다주택자는 매도 계획이 있는 부동산을 적극 매도하고 추가 매수를 지양하는 등 확실한 상승기를 확인하기 전까지는 투자보다는 현금을 보유하고 위험관리에 들어가는 것이 좋다"고 말했다.
다만 그는 "무주택자가 주택을 구입하거나 1주택 갈아타기는 무리하지 않는 범위 내에서 필요하다"고 제언했다.
'자산 포트폴리오 다양화', '지역과 상품에 대한 분산투자'도 긴축 위기에 부동산 투자 위험을 줄일 수 있는 방안으로 꼽았다.
김 대표는 "부동산과 금융 비중은 6대4 수준이 적합하다"며 "부동산은 아파트에만 올인하지 말고 토지와 꼬마빌딩으로 눈을 돌려야 하고 아파트는 서울, 수도권 인기지역, 지방 소액투자 등이 낫다"고 권했다.
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