젠스타메이트 (대표이사사장 이창욱) 부동산 연구소가 2023년 3분기 물류 마켓 리포트를 발간했다.
최근 급격한 금리 인상으로 PF 시장이 어려움을 겪으면서 물류센터 개발 사업에도 큰 영향을 받고 있다. 인허가가 완료된 후 착공일까지의 기간은 평균 7개월 정도였으나 2020년 이후 건축 허가를 득한 이후 착공하지 못하고 있는 사업장의 미착공 건수가 많아지고 있다. 미착공 건수가 늘어난 이유는 건축 허가 이후 본 공사 및 본 PF를 진행해야 하나 원자재비, 인건비 등을 비롯한 공사비 증액 이슈 및 시공사 신용 이슈 등으로 PF가 일어나기 어려운 시장환경 때문이다.
2023년 3분기 물류 마켓 리포트에 따르면, 2023년 3분기 기준 수도권 내 1천 평 이상 물류센터의 착공 건수는 7건으로 전 분기에 이어 2개 분기 연속으로 10건 미만의 착공 건 수를 보이고 있다. 인허가를 취득한 프로젝트는 적게는 20 건 이내부터 많게는 50건 이상이나 착공 건수는 상대적으로 미미한 상황이 지속되고 있다.
젠스타메이트 관계자는 “2021~2022년에 수도권 내 물류센터 건축 인허가를 받은 전체 344개 사업장 중 149개(약 43.3%)의 사업장이 2023년 3분기 현재까지 착공하지 못하고 있다. 10월 들어 대출금리가 추가로 상승하였고 공사비용 증가, 시공사 신용 이슈로 인한 책임 준공 차질 등으로 장기 미착공 사업장이 늘어나고, 준공이 지연되는 사례들이 계속 늘어날 것” 이라고 전했다. 단, 미착공 물량이 많긴 하지만 이미 착공하여 준공을 앞두고 있는 대형 및 초대형 물류센터들도 상당 수 있어, 향후 1~2년 이내 시장 내 전체 재고량은 지속적인 증가세를 보인 후, 점차 흡수될 것으로 분석된다.
2023년 4분기에는 연면적 3만 평 이상 공급 예정되어 있는 알앤알 평택센터(4.3만 평), 로지스포인트 여주물류센터(4.0만 평), 안성 아레나스 물류센터(3.8만 평) 등이 지연 없이 준공 될 경우 수도권 4분기 공급 규모는 3분기 대비 증가할 것으로 예상된다.
한편, 2023년 수도권 3분기 물류센터 거래 규모는 약 1조 원 규모로 집계됐다. 물류센터 거래건수는 8건으로, 모두 용인시 처인구, 여주시, 이천시 지역에서 거래가 이루어져 공급 과잉 상태임에도 불구하고 동남권에 대한 수요는 비교적 견조한 상황이다. 준공 이전에 매매계약을 체결했던 물류센터의 선매입 건이 아닌 기성 물류센터의 거래가 다소 회복세를 보인다는 점이 당 분기 큰 특징이다.
수도권 물류센터의 올 3분기 기준 Cap. Rate는 5.56%로 집계됐다. 전 분기 대비 0.2% 포인트 오른 수준으로 당분간 수도권 물류창고의 Cap. Rate는 상향 혹은 보합 추이를 보일 것으로 전망하고 있다.
한국경제TV 박준식 기자
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