용산국제업무지구의 복합개발이 10년 만에 본격화된다. 최대 용적률 1,700%, 높이 100층 내외의 랜드마크가 들어서고 사업부지 면적(49.5만㎡) 100%에 맞먹는 약 50%의 녹지도 조성된다.
서울시는 이 같은 내용을 골자로 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련, 올해 상반기 구역지정을 목표로 본격적인 사업 추진에 들어간다고 5일 밝혔다.
용산국제업무지구는 2010년 도시개발구역으로 지정된 이후 2013년 자금 부족과 국제금융위기 등으로 구역지정이 해제됐으나 이번 계획을 통해 만 10년 만에 다시 빛을 보게 됐다.
용산국제업무지구 개발은 서울을 글로벌 탑5 도시로 올려놓기 위해 시가 추진 중인 '도시공간 대개조'의 핵심 프로젝트로 비욘드 조닝(Beyond Zoning), 보행일상권, 도시·건축디자인 혁신, 정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 마련한 혁신전략이 한꺼번에 적용되는 최초 사례이기도 하다.
서울시는 "이번 개발계획으로 용산국제업무지구가 뉴욕 최대 복합개발지인 허드슨야드 4.4배 규모의 세계 최대 규모의 수직 도시 서울로 탈바꿈할 것"이라고 말했다. 실제로 세계 대도시 중에서도 도심부에서 50만㎡에 이르는 융복합 도시개발이 이뤄진 사례는 전무하다. 시는 용산국제업무지구 개발이 완료되면 14만 6천여 명의 고용, 32조 6천억 원의 생산 유발이 기대된다고 덧붙였다.
서울시는 용산국제업무지구 조성을 통해 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 '콤팩트시티' 구현을 목표로 한다.
구역은 주된 용도에 따라 ▲국제업무 ▲업무복합 ▲업무지원으로 구분된다. 시는 국제업무존을 기존 용도지역 제3종일반주거에서 '중심상업지역'으로 상향한다. 창의혁신 디자인 제안시 최대 용적률 1,700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다. 개발지구 한가운데 위치한 '국제업무존’에는 100층 내외 랜드마크가 들어서며 중심부(국제업무존)에서 업무복합·업무지원 구역으로 갈수록 건축물이 차츰 낮아져, 기존에 형성돼 있는 주변 도시와 스카이라인이 자연스레 어우러지게끔 배치한다. 업무복합, 업무지원존은 '일반상업지역' 등으로 용도지역을 상향, 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준이 되도록 계획했다.
기반시설부터 개별 건축물 공사까지 장기간 소요되는 대규모 프로젝트인 만큼 단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형 공원녹지 체계를 계획했으며, 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발 할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련됐다.
국제업무존(88,557㎡)에는 금융 및 ICT기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 서울을 한눈에 담을 수 있는 전망시설·어트랙션 등 복합놀이공간도 계획했다.
가장 넓은 면적을 차지하는 업무복합존(104,905㎡)에는 용산전자상가, 현대R&D센터와 연계한 인공지능·빅데이터 등 업무 및 기업지원시설이 입주해 서울의 신산업 경쟁력을 선도할 예정이다.
업무지원존(95,239㎡)은 국제업무·업무복합존의 배후지로서, 주거·교육·문화 등 지원시설이 들어서 국제업무지구의 윤활유 역할을 하게 된다.
사업부지 100%에 맞먹는 50만㎡ 규모의 입체녹지도 확보할 예정이다. 구체적으로 구역면적의 20%는 '도시계획시설'로 공원·녹지를 확보하고 30%는 민간의 공개공지 등을 활용해 '개방형 녹지'로, 나머지 50% 내외는 '건물 테라스나 옥상·벽면녹화' 등으로 확보한다는 구상이다.
여기에 용산역 남측 선로상부에 한강공원~용산역을 직선으로 연결하는 8만㎡ 대규모 '공중녹지(그린스퀘어)'도 조성한다. 폭 40m·연장 1㎞에 이르는 U자형 '순환형 녹지(그린커브)'는 국제업무지구 내 어디서나 접근할 수 있는 개방형 녹지로 조성되고, '선형녹지(그린코리더)'는 주변 시가지와 용산국제업무지구를 이어주는 보행·통경축 기능을 하게 된다.
대중교통 접근성도 높인다. 시는 스마트교통수단 도입, 용산역발 공항철도 신설 등 첨단 대중교통 인프라 확충으로 용산지역 대중교통수단분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올리는 한편 교통혼잡특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량을 절반 수준으로 줄인다는 계획이다.
또한 공유교통, 자율주행셔틀, 도심항공교통(UAM) 등 친환경 신교통수단을 도입하고 용산국제업무지구 내 내연기관차량 운행 단계적 제한, 전기차 충전인프라 확충 등으로 교통수단에서 비롯되는 탄소 배출을 대폭 줄여 나간다.
건축물 간 편리한 이동을 돕기 위해 업무복합존 건축물 고층부(45층)에 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 보행전망교를 도입한다. 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대, 공중정원 등을 조성한다.
국제업무존 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치하고, 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 '베슬(Vessel)'과 같은 상징 조형물을 설치해 명소화 한다.
용산국제업무지구는 안정적인 사업 추진과 혁신적인 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공한다.
1단계로 사업시행(예정)자인 코레일·SH공사가 도로, 공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급, 2단계에서는 도시혁신구역을 지정하거나 토지를 분양받은 민간사업자가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1,700%까지 고밀개발 할 수 있도록 지원할 계획이다.
서울시는 올해 상반기 중으로 도시개발구역 지정, 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 2028년까지 기반시설 조성을 마무리 하는 것을 목표로 사업 추진에 들어간다.
시는 용산국제업무지구의 체계적 운영과 관리를 위해 '(가칭)용산국제업무지구 타운매니지먼트'를 설립해 국·내외 유수 기업, 국제기구 등 유치를 위한 홍보에도 들어갈 계획이다.
오세훈 서울시장은 "입지, 잠재력 등 모든 면에서 가능성이 무한한 땅임에도 불구하고 그간 개발 기회를 얻지 못했던 용산이 이번 계획(안) 확정으로 혁신개발의 신호탄을 쏘아 올리게 됐다"며 "국제 비즈니스 허브이자 지속가능한 도시의 미래상을 담아낼 '용산국제업무지구'가 구도심 대규모 융복합 및 고밀개발의 글로벌 스탠다드가 되도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다"고 말했다.
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