서울 아파트 매매시장에서 9억원 이하 아파트 거래 비중이 늘고 있다. 이달 20일까지 신고된 서울 아파트 거래 총 843건 중 9억원 이하 아파트 거래는 524건으로 전체의 62%를 차지한 것으로 나타났다. 지난 1월 55%, 2월 54%에서 거래 비중이 점차 늘고 있는 것이다. 이를 놓고 최저 1%대 금리로 주택 구입자금과 전세자금을 빌려주는 신생아 특례대출 효과라는 분석이 나온다. 시중은행에 가면 연 3~5%대 금리로 주택담보대출을 받아야 하는 상황에서 이보다 훨씬 낮은 연 1%대 대출상품의 등장은 실수요자들에게 너무나도 매력적인 기회로 다가올 수 있기 때문이다. 하지만 실제 현장에서는 신생아특례대출 실행 과정에서 예상보다 한도가 적게 나오거나 아예 거절되는 경우가 적지 않다. 자금 마련 계획을 세우는 과정에서 미리 살펴봐야 할 유의사항들은 없을까.
Chapter1. 신생아특례대출 뭐길래
저출산 문제를 해결하기 위해 정부가 내놓은 신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산·입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환대출)에 대해 주택구입·전세자금을 최저 1%대 금리로 대출해 주는 제도이다. 구입자금 대출의 경우 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 대상으로 하고, 전세자금 대출은 전용 85㎡ 이하이면서 임차보증금이 수도권은 5억원 이하, 수도권 이외 지역은 4억원 이하인 주택을 대상으로 받을 수 있다. 물론 소득조건도 충족해야 하는데, 부부합산 기준 연소득 1.3억원 이하를 만족하면서 동시에 주택담보대출은 순자산 4,69억원 이하, 전세자금 대출은 순자산 3.45억원 이하여야 한다. 대출한도는 주택매매의 경우 최대 5억원, 전세라면 최대 3억원까지 가능하며, 시중은행에서 이미 고금리로 받아놓은 주택담보대출 혹은 전세자금대출을 신생아특례대출로 대환하는 것도 가능하다.
Chapter2. 이럴 땐 대출금 상환해야 해요
우선 전입 및 실거주 의무요건을 충족하지 못했을 때 대출금을 상환해야 한다. 신생아특례대출은 실행일로부터 1개월 이내 해당 집으로 전입함과 동시에 1년 이상 거주해야 한다. 부동산 투기를 막고 실수요자를 가려내기 위해서인데, 만약 해당 조건을 충족하지 못했다면 애써 받아놓은 대출을 다시 뱉어내야 한다. 물론 예외사항도 일부 있다. 기존 임차인이 늦게 나간다거나 수리 등의 특별사유가 있으면 사유서 제출 후 2개월 전입 연장이 가능하고, 매매계약을 체결한 이후에 치료나 근무지 이전 등과 같은 불가피한 사유로 실거주를 하지 못하는 경우에도 실거주 적용유예를 인정받을 수 있다.
두 번째는 입양아를 대상으로 신생아특례대출을 실행했을 경우다. 대출받은 날로부터 1년 이상 입양자녀를 양육하고 있어야 한다는 조건이 붙는데, 만약 그전에 파양했다면 대출금을 모두 상환해야 한다.
Chapter3. 대환신청 전에 ‘용도 확인’부터 하세요
신생아 특례대출은 주택구입자금과 임차자금 용도일 때 지원이 가능하다. 때문에 최초 대출에서 이미 한번 대환을 받았고, 이를 또다시 신생아특례대출로 대환하고자 할 때에는 용도가 ‘주택구입자금용도’ 혹은 ‘임차자금용도’인지 사전 확인이 반드시 필요하다. 실제 현장에서는 이미 한번 이상 대출을 갈아탄 경우 서류상 ‘구입용도’가 아닌 ‘상환용도’로 표기되어있는 경우가 허다하고, 이에 따라 실행과정에서 거절통보를 받는 경우가 적지 않기 때문이다.
추가로 주택구입자금 용도로 신생아특례대출을 신청하려 한다면 그 시기는 소유권이전등기를 하기 전이 좋다. 만약 소유권이전등기를 이미 했다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 신생아특례대출을 신청해야 하며, 3개월이 지났다면 대출실행은 거절될 수 있다.
Chapter4. 부수적인 유의사항들 함께 챙겨요
주택구입자금 용도의 경우 3년 이내 중도상환했다면 중도상환수수료를 내야 한다. 3년 이내 중도상환된 원금에 대해 대출실행일로부터 경과일수별로 1.2% 한도 내에서 부과되는데 만약 대출계약자체를 철회했다면 수수료를 면제받을 수 있다. 대출계약 철회는 14일 이내 가능하며, 철회권 효력이 발생한 이후에 다시 철회권을 되돌리는 것은 불가능하다. 다라서 철회권 행사는 신중하게 판단해서 결정해야 한다. 추가로 한 아이에 대한 중복대출은 불가능하다. 동일한 아이에 대해서는 아버지나 어머니 중에서 1번만 신생아특례대출 실행이 가능하다는 점 사전에 인지해야 한다.
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