최근 들어 은행권에서는 '주기형 주택담보대출(이하 주담대)‘ 상품을 전면배치하는 등의 움직임 변화가 나타나고 있다. 정책모기지를 제외한 은행권 자체 주담대 중에서 약정 만기 5년 이상 순수고정 또는 주기형 주담대의 고정금리비중을 30% 이상으로 맞춰달라는 금융당국의 주문에 따른 조치다. 실제로 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)이 취급하는 주담대 상품에서 금리가 가장 낮은 것은 주기형인 것으로 나타났다. 3일 기준 주기형은 연 3.46~5.67%인 데 반해 혼합형은 연 3.54~5.63%, 변동형은 연 3.82~6.05%으로 금리를 제시하고 있다. 순수고정형 또는 주기형 주담대 비중을 늘려야 하지만, 하반기 금리인하 기대감에 변동형을 택하는 차주들이 많다보니 주기형의 대출금리를 낮추는 방식으로 선택을 유도하고 있는 것이다.
Chpater1. '주기형‘은 또 뭐길래
대출금 상환 방식은 크게 고정형과 변동형으로 나뉜다. 그리고 고정형은 또다시 혼합형과 주기형으로 나눌 수 있다. 변동형은 일반적으로 6개월마다 대출금리가 바뀌는 방식이며, 혼합형의 경우 초기 5년은 고정금리를 적용하고 이후엔 6개월 단위로 금리가 변동된다. 그렇다면 주기형은 뭘까. 5년 단위로 고정금리가 갱신되는 형태다.
주기형 주담대의 장점이자 단점은 금리 변동기에도 등락이 없다는 점이다. 원리금 상환규모를 장기적으로 사전 예측할 수 있는 점은 이점이지만, 만약 5년 사이에 금리 인하기로 돌아설 경우 다른 차주들에 비해 원리금을 지속적으로 더 많이 부담할 수 있다는 점은 리스크다.
Chapter2. 어떤 것이 더 나을까…주기형 vs 혼합형
주기형도, 혼합형도 금리 변동의 미세한 차이만 있을 뿐 사실 크게 보면 고정금리형이다. 은행권에서는 “고정금리형을 택하기로 했다면, 주기형이든 혼합형이든 금리가 가장 낮은 상품을 택하면 된다”는 조언이 나온다. 금리 변동 형태를 고민하기 보다는 ‘금리’ 그 자체를 우선순위에 두라는 의미다. 주담대의 경우 3년이 지나면 중도상환수수료 부담이 사라지는 만큼 그때 더 낮은 금리 상품으로 갈아탈 수 있기 때문이다. 이미 3년 차에 대환대출을 알아보고 있을 텐데 굳이 5년 이후의 금리형태까지 고민할 필요가 없다는 것이다.
Chapter3. 고민과 선택의 연속...고정형 vs 변동형
문제는 고정형이냐, 변동형이냐에 대한 선택지를 마주했을 때이다. 일반적으로 금리 인하 시기에는 변동형이 유리하지만 현재 미국의 인하 시점마저 불투명한 상태에서 정부는 고정금리 확대를 유도하고 있기 때문이다. 실제로 이창용 한국은행 총재는 2일(현지시각) 아시아개발은행(ADB) 연차총회 참석차 방문한 미국 조지아 트빌리시에서 “지난달만 해도 미국이 하반기 금리인하를 시작할 것이라는 전제로 통화정책을 수립했는데, 미국의 경제 데이터가 좋게 나오면서 금리를 낮출 것으로 예상하는 시점이 뒤로 밀리기 시작했다”고 진단했다.
은행권 PB들 사이에서도 의견은 갈리고 있다. 금리인하 시점을 확답할 수 없는 상황에서 고정형, 변동형의 유불리를 쉽게 판단할 수 없다는 것이다. 다만, 대출한도를 최우선 순위에 두고 있다면 고정금리형부터 살펴볼 필요가 있다는 조언이다. 현재 스트레스DSR제도가 부분 시행 중인 가운데, 변동금리를 택했을 때 대출한도가 상대적으로 크게 줄 수 있기 때문이다.
변동금리형에는 가산금리가 1.5% 반영되고, 고정금리형은 가산금리 1.5%의 60%에 해당하는 0.9%가 적용된다. 다만 금융당국은 급격한 대출한도 축소에 따른 부작용을 고려해 스트레스 금리 적용 폭을 단계적으로 부과하기로 했는데, 올해 상반기엔 가산금리의 25%인 0.375%만 더하고, 하반기엔 50%인 0.75%, 2025년부터는 100%인 1.5%를 적용한다. 만약 변동형 대출금리가 연 4%라면 DSR 산정 시 0.375%를 가산해 연 4.375% 기준으로 연간 원리금을 계산하고, 하반기엔 연 4.75%, 내년엔 연 5.5% 기준으로 계산해 대출한도를 정하게 된다는 의미다. 이에 따라 차주별 대출한도는 올해 2~9%, 내년부터는 최대 16% 줄게 될 것으로 금융당국은 추산하고 있다.
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