임차인이 FBI?…해외 부동산 '직접' 투자한다 [백브리핑]

<앵커>

다음 이슈로 넘어가겠습니다. 리츠 이야기를 가져오셨습니다,

사실 해외 부동산 우려다 뭐다 하면서 리츠 시장이 크게 죽었었고 금리 인하 기대감이 후퇴하면서 아직까지도 살아나지 못하는 모습입니다.

이러한 악조건 속에서 새로운 형태의 리츠 상품이 6월 상장을 앞두고 있다고요?

<기자>

국내 최초 글로벌 부동산 펀드 리츠인 '신한글로벌액티브리츠'가 오는 28일 상장을 앞두고 기관 수요예측에 들어갔습니다.

지금까지 기관투자자만 가능했던 미국 개방형 부동산 펀드에 개인도 투자가 가능해진 건데요.

섹터별 비율을 살펴보면 정부 인프라가 51%로 가장 높고 오피스 비중은 8.4%로 비교적 낮습니다.

앞서 말씀해 주신 것처럼 시장에서 나오는 해외 오피스에 대한 우려를 인지하고 있는 만큼 오피스 비중을 낮게 설정했다는 게 신한리츠운용 측의 설명입니다.

<앵커>

오피스 비중을 낮게 설정하기는 했지만 리츠 시장이 지금 대세라고 보기는 다소 어려운 건 사실입니다. 그럼에도 불구하고 이를 상쇄할 만한 경쟁력을 갖추고 있는 겁니까?

<기자>

일단, 해당 리츠는 초기 2년간 공모가 대비 배당률 8.5%를 지급하기로 결정했습니다. 2년 후에도 비슷한 수준의 배당을 약속했는데요.

환매가 가능하고 자유롭게 리밸런싱도 할 수 있는 만큼 특별 배당 역시 정례화하겠다고 밝혔습니다.

또, 현재 NAV(순자산가치)보다 약 15% 할인된 가격에 공모가 밴드를 확정한 만큼 단기적인 주가 상승을 기대해 볼 수 있는데요.

여기에 더해 본격적인 금리 인하가 이뤄지면 중·장기 자본차익 역시 노려볼 수 있다는 게 신한리츠운용 측의 설명입니다.

하지만 무엇보다도 투자자분들이 지금 가장 우려하는 건 이익보다는 안정성이겠죠.

해당 리츠는 FBI나 미국 총무성같이 미국 주정부 기관이 장기 임차하는 건물에 집중적으로 투자하고 있습니다.

게다가 우려의 목소리가 나오는 8%의 오피스 건물 역시 최상급 오피스로 주요 임차인이 마이크로소프트, 소니 등인 만큼 비교적 높은 안정성을 확보하고 있습니다.

<앵커>

일단, 회사 측 설명은 그러한데 증권가의 반응이 어떤지가 좀 궁금할 것 같습니다.

증권가에서는 해당 상품에 대해 어떻게 바라보고 있던가요?

<기자>

증권가에서는 미국 부동산 시장의 리스크는 여전하다고 설명합니다. 하지만 해당 펀드가 임대차는 물론 재무적인 측면에서 이슈가 발생한 적이 없는 우량 자산으로 구성됐다는 점에 주목하라고 밝혔는데요.

60% 정도인 국내 투자 리츠의 LTV(주택담보대출비율)와 다르게 이번 글로벌 리츠의 가중 평균 LTV는 30%로 비교적 안전하다고 봤습니다.

또, 금리 인하 시점이 가까워지는 시기에 공모를 추진한다는 점에서 해외자산을 담은 기존 리츠들과 차별화되는 부분이라고 설명했는데요.

다만, 금리 인하의 장기 지연 혹은 미 부동산 시장에 극단적 이벤트가 발생하게 되면 나타날 펀드 NAV의 하락 가능성은 유의하라고 조언했습니다.

<앵커>

그렇군요. 추가적으로 해당 리츠와 관련한 우려 사항에 대해 회사 측 입장은 어떤 게 있습니까?

<기자>

일단 시장에서 나오는 금리 인하 기대감 후퇴에 대해서 회사 측은 "금리 인하가 본격화되면 훨씬 더 높은 수준으로 가치가 상승하겠지만 지금 수준으로도 충분히 자산 가치의 지속적 상승은 가능하다"고 설명했습니다. 임대료는 공사비랑 똑같은 폭으로 하락하기가 힘든 만큼 꾸준한 배당을 지급할 수 있기 때문입니다.

결국 속도가 다소 느릴 뿐 금리 인하가 빠른 시일 내에 이뤄지지 않아도 NAV의 상승을 기대할 수 있다는 설명인데요.

추가적으로 해당 리츠는 임차인의 스펙에 맞게끔 만들어진 맞춤형 건물들에 다수 투자하고 있어 더욱 안정적이라는 입장을 내놓았습니다.

예를 들어 경찰서를 생각해 보면 되는데요. 경찰서가 만약 다른 건물로 장소를 옮긴다고 가정할 때 유치장이 있는 또 다른 건물을 찾는 것도, 옮기는 것도 쉽지 않습니다. 추가적인 보안 장비도 필요하고요.

이렇듯 해당 리츠는 임차 계약을 장기간으로 이어 나갈 수밖에 없는 건물 위주로 보유하고 있어 투자 매력도를 높였다고 설명했습니다.