[Q&A] 전월세전환율 초과해 계약한 월세, 내야 하나?

[Q&A] 전월세전환율 초과해 계약한 월세, 내야 하나?

(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 주택임대차보호법 시행령이 10월 개정돼 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 내려가면 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 내게 된다.
집주인과 전세를 월세로 바꾸기로 했지만 월세가 전월세전환율을 적용했을 때보다 많이 책정된 경우 세입자는 계약을 무시하고 법적 전월세전환율 범위 내에서만 월세를 내면 된다.


월세 중 전월세전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없어 무효이기 때문이다.
세입자가 전월세전환율로 환산했을 때보다 많은 월세를 이미 집주인에게 지급한 경우 소송을 통해 반환을 청구할 수 있다.
일각에선 주택임대차보호법(주임법)상 '차임 등의 증감청구권'이 있어 집주인이 계약기간 중에도 조세 등 제도 변화에 따라 보증금이나 월세의 증액을 요구할 수 있다는 의견을 낸다.
이는 계약을 맺거나 임대료를 증액한 지 1년 내에는 하지 못하게 돼 있고 증액도 기존 계약의 5%를 넘지 못한다. 특히 세입자가 무조건 수용해야 하는 것도 아니다.
19일 전월세전환율 등 임대차 제도와 관련한 내용을 문답 형식으로 정리했다.

-- 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면 월세는 얼마나 낮아지나.
▲ 예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다고 하자.
전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만6천여원이 월세다.
전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만6천여원이 된다.

-- 계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 이에 응하고 계약을 맺었다. 그런데 알고 보니 전월세전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 이럴 때 어떻게 해야 하나.
▲ 전세가 법적 전월세전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효이기 때문이다.
이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 '초과 차임 등의 반환청구' 규정이 있기 때문이다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다.

-- 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세는 낮아지겠지만 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가.
▲ 주임법상 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 전환할 때는 시중에서 통용되는 전월세전환율을 적용하는 것이 바람직하다.


-- 계약을 맺은 지 6개월밖에 안 됐는데 집주인이 주임법상 '차임 등의 증감청구권'을 내세우면서 임대료를 올려달라고 한다.
▲ 차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다.
그리고 집주인이 요구하는 대로 무조건 관철되는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없다.

-- 계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.
▲ 전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 그만이다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다.
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