"대장동 사태 막으려면 개발이익 환수 장치 손질해야"
국회에서 개발이익 환수제 개선 방안 모색…"개발부담금 환수율 25%는 너무 낮아"
"개발이익 환수에서 환원으로 전환…공영개발 확대해야"
(서울=연합뉴스) 윤종석 기자 = 성남시 대장동 개발사업 논란이 전국민적 관심사로 떠오르면서 부동산 개발이익 환수 장치가 제대로 작동하고 있느냐에 대한 우려도 커지고 있다.
화천대유가 초고배당 돈잔치를 하거나 그곳에서 대리로 일한 정치인의 아들이 50억원의 퇴직금을 챙기는 등 국민의 눈높이에 맞지 않는 일이 일어난 경위와 관련한 시시비비는 수사를 통해 가려질 일이지만, 지금 확실한 것은 개발이익 환수 시스템상 큰 문제가 노출됐다는 점이다.
이에 국회에서 개발이익 환수제도의 한계와 개선 방향을 모색하는 토론회가 열려 주목된다.
국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 29일 오전 여의도 중앙보훈회관에서 개최한 '개발이익 환수제도의 문제와 개선방안에 대한 긴급 토론회'에서 참가자들은 개발 이익 환수 장치가 부족하다고 지적했다.
개발이익 환수 장치는 개발부담금과 광역교통시설부담금 등 부담금, 기반시설 기부채납이 대표적이다.
이상경 가천대 도시계획학과 교수는 "개발부담금의 경우 산정할 때 개발비용을 과대 추정하고 환수율을 25%로 제한하고 있다"며 "개발부담금 기준 시점도 사업인가 이전 시점에 땅값이 오른 것을 제대로 반영할 수 없도록 돼 있다"고 지적했다.
최근 3년간 평균 7천여건의 사업에 대해 걷은 징수액은 3천여억원에 불과해 부과액이나 징수액이 부과 대상 개발사업의 건수와 규모에 비해 현저히 적다는 것이 이 교수의 지적이다.
기부채납도 용도지역 변경을 통해 주거지를 조성한 사례를 보면 기부채납 비율이 도시개발사업보다 대체로 낮아 실효성이 떨어진다고 이 교수는 지적했다.
이 교수는 "개발이익은 용지보상, 택지공급, 주택분양, 주택매각 등 모든 단계에서 발생하지만 사업 단계별로 개발이익 환수 장치가 달리 적용되고 시대적 배경과 정부 성향에 따라 개발이익 환수의 강도가 변화해 왔다"고 지적했다.
그는 개발이익 환수보다 더욱 적극적인 개념인 '개발이익 공공환원'으로 패러다임의 전환이 필요하다고 강조했다.
토지에서 발생하는 개발이익을 공공에 환원해 국가균형발전, 서민의 주거안정 및 주거환경 개선, 공공시설 등의 설치 등을 위해 배분하는 원칙을 세우자는 것이다.
이를 위해 개발부담금 환수 비율이나 기반시설 기부채납 비율을 높이고, 개발비용 산정 전문기관을 선정하는 방안을 제시했다.
개발이익 환수 대상도 도지개발 사업 위주에서 주택건축사업 등으로 확대하고, 공시지가 적용이 어려운 사업의 경우 감정가격을 적용해 환수 대상을 넓힐 필요가 있다고 이 교수는 제시했다.
이 교수는 개발제한구역 해제 지역에서 시행되는 사업 등 대규모 개발이익이 예상되는 사업 등은 공영개발을 확대할 필요가 있다고 덧붙였다.
참여연대 이강훈 변호사는 개발이익 환수를 위한 법체계를 정비해야 한다고 밝혔다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률, 개발이익 환수에 관한 법률, 그밖의 특별법상 지역 재투자 규정이나 각종 부담금 규정 등으로 개발이익 환수 규정이 산재함에 따라 일관된 원칙 없이 개발이익 환수가 이뤄지고 있다는 것이다.
개발이익의 환수뿐만 아니라 사용까지 염두에 둔 개발이익 공공환원의 원칙과 기준, 절차를 정립할 필요가 있다고 이 변호사는 덧붙였다.
이 변호사는 "그동안 축소된 개발부담금 대상 사업을 다시 확대하고 개발부담금 부담률을 강화해야 하며, 기초지자체가 제대로 검증하지 못하는 개발비용을 전문기관을 통해 검증해야 한다"고 제시했다.
이 변호사는 개발부담금 부담률을 현행 20~25%에서 45~50%로 높이는 방안을 제시했다.
민변 개혁입법특별위원장인 김남근 변호사는 원칙적으로 택지 공영개발을 확대해야 한다고 강조했다.
김 변호사는 "토지수용 방식으로 택지개발을 할 때 막대한 개발이익이 발생하는 만큼 토지보상 방식이 적용되는 공익사업은 원칙적으로 국가나 지자체, 공기업 등 공공시행자가 공영개발 방식으로 추진해야 한다"고 말했다.
대장동 사업은 성남도시개발공사와 화천대유가 포함된 컨소시엄이 공동 출자해 설립한 법인인 '성남의 뜰'이 사업을 시행했다.
김 변호사는 "공영개발을 할 수 없어 불가피하게 민관합동 개발을 하는 경우 민간에 귀속되는 개발이익 귀속 비율의 상한을 정해야 한다"고 제시했다.
그도 개발부담금의 비율을 25%에서 개발이익의 규모에 따라 50%까지 상향하는 것이 바람직하다고 제언했다.
김 변호사는 민영개발에서도 개발이익을 환수할 수 있는 장치를 마련해야 한다고 밝혔다.
개발이익 환수 대상 개발사업이 아니거나 면제 대상 사업이라고 하더라도 인허가권을 가진 국가나 지자체가 사업에서 발생할 개발이익이 과다할 것으로 예상되는 경우 민간 사업시행자와 개발이익 환수 협약을 체결해 개발이익을 취할 수 있게 해야 한다는 것이다.
김 변호사는 환수한 개발이익은 주택도시기금에 편입해 공공임대주택 공급, 낙후지역 공공재개발 등의 재원으로 활용하는 방안도 제시했다.
그는 3기 신도시에서도 공공택지 40%를 민간에 매각했기에 특혜 시비가 발생할 수 있다고 우려했다.
그는 "토지 강제수용을 통해 조성된 공공택지의 40% 정도를 민간 건설사에 매각하는 방식은 3기 신도시와 같은 공공택지 개발사업의 정석처럼 돼 있다"라며 "이와 같은 방식이 계속되면 저렴한 분양주택이나 공공임대 공급이 어렵게 되고 건설사는 3기 신도시에서만 수십조원의 개발이익을 얻을 것"이라고 밝혔다.
김 변호사는 "공공택지는 원칙적으로 전부 공영개발을 하거나 과반수 이상은 공영개발을 하고, 한국토지주택공사(LH)나 지방 도시개발공사의 사업 추진을 위해 토지비축공사를 설립하자"라고 말했다.
banana@yna.co.kr
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국회에서 개발이익 환수제 개선 방안 모색…"개발부담금 환수율 25%는 너무 낮아"
"개발이익 환수에서 환원으로 전환…공영개발 확대해야"
(서울=연합뉴스) 윤종석 기자 = 성남시 대장동 개발사업 논란이 전국민적 관심사로 떠오르면서 부동산 개발이익 환수 장치가 제대로 작동하고 있느냐에 대한 우려도 커지고 있다.
화천대유가 초고배당 돈잔치를 하거나 그곳에서 대리로 일한 정치인의 아들이 50억원의 퇴직금을 챙기는 등 국민의 눈높이에 맞지 않는 일이 일어난 경위와 관련한 시시비비는 수사를 통해 가려질 일이지만, 지금 확실한 것은 개발이익 환수 시스템상 큰 문제가 노출됐다는 점이다.
이에 국회에서 개발이익 환수제도의 한계와 개선 방향을 모색하는 토론회가 열려 주목된다.
국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 29일 오전 여의도 중앙보훈회관에서 개최한 '개발이익 환수제도의 문제와 개선방안에 대한 긴급 토론회'에서 참가자들은 개발 이익 환수 장치가 부족하다고 지적했다.
개발이익 환수 장치는 개발부담금과 광역교통시설부담금 등 부담금, 기반시설 기부채납이 대표적이다.
이상경 가천대 도시계획학과 교수는 "개발부담금의 경우 산정할 때 개발비용을 과대 추정하고 환수율을 25%로 제한하고 있다"며 "개발부담금 기준 시점도 사업인가 이전 시점에 땅값이 오른 것을 제대로 반영할 수 없도록 돼 있다"고 지적했다.
최근 3년간 평균 7천여건의 사업에 대해 걷은 징수액은 3천여억원에 불과해 부과액이나 징수액이 부과 대상 개발사업의 건수와 규모에 비해 현저히 적다는 것이 이 교수의 지적이다.
기부채납도 용도지역 변경을 통해 주거지를 조성한 사례를 보면 기부채납 비율이 도시개발사업보다 대체로 낮아 실효성이 떨어진다고 이 교수는 지적했다.
이 교수는 "개발이익은 용지보상, 택지공급, 주택분양, 주택매각 등 모든 단계에서 발생하지만 사업 단계별로 개발이익 환수 장치가 달리 적용되고 시대적 배경과 정부 성향에 따라 개발이익 환수의 강도가 변화해 왔다"고 지적했다.
그는 개발이익 환수보다 더욱 적극적인 개념인 '개발이익 공공환원'으로 패러다임의 전환이 필요하다고 강조했다.
토지에서 발생하는 개발이익을 공공에 환원해 국가균형발전, 서민의 주거안정 및 주거환경 개선, 공공시설 등의 설치 등을 위해 배분하는 원칙을 세우자는 것이다.
이를 위해 개발부담금 환수 비율이나 기반시설 기부채납 비율을 높이고, 개발비용 산정 전문기관을 선정하는 방안을 제시했다.
개발이익 환수 대상도 도지개발 사업 위주에서 주택건축사업 등으로 확대하고, 공시지가 적용이 어려운 사업의 경우 감정가격을 적용해 환수 대상을 넓힐 필요가 있다고 이 교수는 제시했다.
이 교수는 개발제한구역 해제 지역에서 시행되는 사업 등 대규모 개발이익이 예상되는 사업 등은 공영개발을 확대할 필요가 있다고 덧붙였다.
참여연대 이강훈 변호사는 개발이익 환수를 위한 법체계를 정비해야 한다고 밝혔다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률, 개발이익 환수에 관한 법률, 그밖의 특별법상 지역 재투자 규정이나 각종 부담금 규정 등으로 개발이익 환수 규정이 산재함에 따라 일관된 원칙 없이 개발이익 환수가 이뤄지고 있다는 것이다.
개발이익의 환수뿐만 아니라 사용까지 염두에 둔 개발이익 공공환원의 원칙과 기준, 절차를 정립할 필요가 있다고 이 변호사는 덧붙였다.
이 변호사는 "그동안 축소된 개발부담금 대상 사업을 다시 확대하고 개발부담금 부담률을 강화해야 하며, 기초지자체가 제대로 검증하지 못하는 개발비용을 전문기관을 통해 검증해야 한다"고 제시했다.
이 변호사는 개발부담금 부담률을 현행 20~25%에서 45~50%로 높이는 방안을 제시했다.
민변 개혁입법특별위원장인 김남근 변호사는 원칙적으로 택지 공영개발을 확대해야 한다고 강조했다.
김 변호사는 "토지수용 방식으로 택지개발을 할 때 막대한 개발이익이 발생하는 만큼 토지보상 방식이 적용되는 공익사업은 원칙적으로 국가나 지자체, 공기업 등 공공시행자가 공영개발 방식으로 추진해야 한다"고 말했다.
대장동 사업은 성남도시개발공사와 화천대유가 포함된 컨소시엄이 공동 출자해 설립한 법인인 '성남의 뜰'이 사업을 시행했다.
김 변호사는 "공영개발을 할 수 없어 불가피하게 민관합동 개발을 하는 경우 민간에 귀속되는 개발이익 귀속 비율의 상한을 정해야 한다"고 제시했다.
그도 개발부담금의 비율을 25%에서 개발이익의 규모에 따라 50%까지 상향하는 것이 바람직하다고 제언했다.
김 변호사는 민영개발에서도 개발이익을 환수할 수 있는 장치를 마련해야 한다고 밝혔다.
개발이익 환수 대상 개발사업이 아니거나 면제 대상 사업이라고 하더라도 인허가권을 가진 국가나 지자체가 사업에서 발생할 개발이익이 과다할 것으로 예상되는 경우 민간 사업시행자와 개발이익 환수 협약을 체결해 개발이익을 취할 수 있게 해야 한다는 것이다.
김 변호사는 환수한 개발이익은 주택도시기금에 편입해 공공임대주택 공급, 낙후지역 공공재개발 등의 재원으로 활용하는 방안도 제시했다.
그는 3기 신도시에서도 공공택지 40%를 민간에 매각했기에 특혜 시비가 발생할 수 있다고 우려했다.
그는 "토지 강제수용을 통해 조성된 공공택지의 40% 정도를 민간 건설사에 매각하는 방식은 3기 신도시와 같은 공공택지 개발사업의 정석처럼 돼 있다"라며 "이와 같은 방식이 계속되면 저렴한 분양주택이나 공공임대 공급이 어렵게 되고 건설사는 3기 신도시에서만 수십조원의 개발이익을 얻을 것"이라고 밝혔다.
김 변호사는 "공공택지는 원칙적으로 전부 공영개발을 하거나 과반수 이상은 공영개발을 하고, 한국토지주택공사(LH)나 지방 도시개발공사의 사업 추진을 위해 토지비축공사를 설립하자"라고 말했다.
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