[Q&A] 50년 주담대도 상환능력 입증하면 'DSR 50년' 가능(종합)
연령·소득·퇴직연금 등 고려해 은행이 DSR 50년 여부 판단
(서울=연합뉴스) 오지은 기자 = 금융당국이 13일 발표한 가계대출 억제 대책의 핵심은 50년 만기 주택담보대출의 한도를 정할 때 총부채원리금상환비율(DSR) 만기를 최장 40년으로 제한하고 가산금리도 적용하는 방안이다.
7∼8월 주요 은행에서 경쟁적으로 판매한 50년 만기 초장기 주담대 상품이 가계부채 급증에 큰 영향을 미쳤다는 판단에 따른 것이다.
다만 당국은 연령, 소득 등으로 상환능력이 입증되는 경우 실제 만기(50년)를 적용할 수 있도록 예외를 뒀다.
당국의 가계부채 관리 방안과 김태훈 금융위 거시금융팀장 백브리핑 내용을 일문일답 형태로 정리했다.
-- 50년 만기 주담대 대출 추이는.
▲ 7월 1조8천억원에서 8월 5조1천억원으로 늘었다. 6대 은행과 카카오뱅크[323410]에서 50년 만기 주담대가 주담대 신규 취급액에서 차지하는 비중은 7월 16.2%에서 8월 48.3%로 커졌다.
-- 부동산 거래가 정상화되면서 가계대출이 증가하고 있는데 50년 만기 주담대 규제에만 집중하는 것 아닌가.
▲ 50년 만기 주담대가 급증하는 걸 방치하면 DSR 규제 우회, 다주택자 투기수요 악용 등으로 이어질 수 있다. 이는 불필요한 대출 확대, 주택시장 불안 요인 등으로 작용할 수 있다. 또 변동금리 위주의 우리나라 가계부채의 특성상 부실 위험이 커질 우려도 있다.
-- 50년 만기 주담대는 주택 매각 등으로 통상 만기 전에 상환한다. 대출 전 기간 상환능력을 감안하는 게 필요한가.
▲ 주택 매각 등으로 중도 상환하는 걸 전제로 대출을 취급하는 건 적절한 여신 심사 관행으로 보기 어렵다. 스스로 상환하기 어려운 과도한 대출을 장기간에 걸쳐 이용할 경우 차주는 장기간 과도한 원리금 상환 부담을 지게 될 수 있다. 금리 상승·주택가격 하락이 이뤄질 경우 소득이나 주택매각으로도 대출 상환이 곤란한 상황에 처할 수 있다.
-- 정부가 50년 만기 주담대를 장려한 게 아닌가.
▲ 정책모기지 50년 만기 대출상품은 소득이 낮은 청년층의 주거 실수요를 위해 설계된 상품이다. 만 34세 이하 무주택 청년, 신혼부부 등을 대상으로 50년에 걸쳐 고정금리로 취급될 수 있게 했다. 또 DSR 규제 우회를 사전에 방지하도록 설계했다.
반면 시중은행 50년 만기 주담대 상품은 다주택자도 이용할 수 있고 주로 혼합형 금리로 취급된다. 또 정책상품과 달리 DSR 우회 수단으로 사용된 측면이 있다.
-- 은행권의 느슨한 대출 행태 지적했는데.
▲ 금융당국이 은행권에 바라는 건 기계적으로 DSR이나 총부채상환비율(DTI)을 지키는 게 아니다. 당국이 일관적으로 주창하는 건 갚을 수 있는 만큼 빌리는 것이다. 경기 변동, 주택 가격 추이를 고려해 차주가 대출을 갚을 수 있을지, 부실 위험에 처하지 않을지 보면서 대출상품을 디자인하는 게 은행이 지켜야 할 기본이다. 50년 만기 주담대를 보면 이런 부분이 거의 지켜지지 않았다. 연령대로만 구분할 수 없지만 일반적인 주담대와 연령 구성이 거의 같았다. 은퇴 후 소득, 상환 능력, 금리 변동 시 위험성 등을 안내하고 지적해야 하는데 조심성이 없었다고 생각한다.
-- 산정 만기를 40년으로 제한하면 50년 상환이 가능한 경우에 대출한도가 축소되는 것인지.
▲ 대출 기간 내 충분한 상환능력 확인이라는 원칙 아래에서 상환능력이 인정되는 경우 제도를 유연하게 적용할 계획이다. 만기가 40년 이상인 대출이더라도 차주가 대출 전 기간 해당 대출을 상환할 능력이 있다고 인정될 경우 실제 만기(50년)를 허용할 수 있다. 연령, 소득, 퇴직연금 등을 고려해 실제 만기까지 대출을 상환할 수 있는지 보는 것이다. 금감원과 은행권이 협의하겠지만 은행권이 자율적으로 판단할 수 있다.
-- DSR 산정 시 가산금리를 적용하는 스트레스 DSR 제도를 도입하겠다고 했다. 스트레스 DSR 적용 시 대출 한도 변화는.
▲ 연 소득 5천만원인 차주가 4.5%에 금리로 30년 만기 대출을 받으면 기존 DSR 적용 시 3억3천만원까지 받을 수 있지만 스트레스 DSR로 가산금리 1%포인트(p) 부과 시 2억9천만원으로 대출한도가 4천만원 줄어든다. 연 소득 5천만원인 차주가 40년 만기 대출을 받으면 기존 DSR로는 3억7천만원까지 받을 수 있는데 스트레스 DSR로 가산금리 1%포인트를 더하면 5천만원 줄어든 3억2천만원까지 돈을 빌릴 수 있다. 30년 만기 기준 소득 1억원 차주의 경우 6억6천만원에서 5억9천만원으로 7천만원 줄고, 40년 만기로는 7억4천만원에서 6억5천만원으로 9천만원 감소한다.
-- 만기설정 원칙의 취지와 범위는. 시행 예정 시기는.
▲ 만기설정 원칙은 차주의 미래 소득 흐름을 감안해 차주가 실제 상환할 수 있는 범위 내에서 대출만기와 상환금액을 설정해야 한다는 취지다. 원칙적으로 은행, 보험, 상호, 여전, 저축은행 등 전 금융권에 적용된다. 은행권의 준비 상황을 점검하며 점진적으로 기준을 구체화할 방침이다.
-- 일반형 공급을 중단하는 건 특례보금자리론을 1년간 공급하겠다는 당초 발표와 다른 것 아닌가.
▲ 특례보금자리론 공급요건 개편은 한정된 재원을 서민과 실수요층 등 꼭 필요한 차주에게 집중하기 위한 조치다. 공급 목표를 초과하더라도 계획된 1년간 최대한 공급할 계획이다.
-- 대출총량제 도입 계획은.
▲ 이 부분은 상황에 달린 것이다. 가계대출의 상황에 따라 맞는 대응을 할 계획이다. 아직은 총량 관리 정도의 대책이 나올 정도는 아니다.
built@yna.co.kr
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연령·소득·퇴직연금 등 고려해 은행이 DSR 50년 여부 판단
(서울=연합뉴스) 오지은 기자 = 금융당국이 13일 발표한 가계대출 억제 대책의 핵심은 50년 만기 주택담보대출의 한도를 정할 때 총부채원리금상환비율(DSR) 만기를 최장 40년으로 제한하고 가산금리도 적용하는 방안이다.
7∼8월 주요 은행에서 경쟁적으로 판매한 50년 만기 초장기 주담대 상품이 가계부채 급증에 큰 영향을 미쳤다는 판단에 따른 것이다.
다만 당국은 연령, 소득 등으로 상환능력이 입증되는 경우 실제 만기(50년)를 적용할 수 있도록 예외를 뒀다.
당국의 가계부채 관리 방안과 김태훈 금융위 거시금융팀장 백브리핑 내용을 일문일답 형태로 정리했다.
-- 50년 만기 주담대 대출 추이는.
▲ 7월 1조8천억원에서 8월 5조1천억원으로 늘었다. 6대 은행과 카카오뱅크[323410]에서 50년 만기 주담대가 주담대 신규 취급액에서 차지하는 비중은 7월 16.2%에서 8월 48.3%로 커졌다.
-- 부동산 거래가 정상화되면서 가계대출이 증가하고 있는데 50년 만기 주담대 규제에만 집중하는 것 아닌가.
▲ 50년 만기 주담대가 급증하는 걸 방치하면 DSR 규제 우회, 다주택자 투기수요 악용 등으로 이어질 수 있다. 이는 불필요한 대출 확대, 주택시장 불안 요인 등으로 작용할 수 있다. 또 변동금리 위주의 우리나라 가계부채의 특성상 부실 위험이 커질 우려도 있다.
-- 50년 만기 주담대는 주택 매각 등으로 통상 만기 전에 상환한다. 대출 전 기간 상환능력을 감안하는 게 필요한가.
▲ 주택 매각 등으로 중도 상환하는 걸 전제로 대출을 취급하는 건 적절한 여신 심사 관행으로 보기 어렵다. 스스로 상환하기 어려운 과도한 대출을 장기간에 걸쳐 이용할 경우 차주는 장기간 과도한 원리금 상환 부담을 지게 될 수 있다. 금리 상승·주택가격 하락이 이뤄질 경우 소득이나 주택매각으로도 대출 상환이 곤란한 상황에 처할 수 있다.
-- 정부가 50년 만기 주담대를 장려한 게 아닌가.
▲ 정책모기지 50년 만기 대출상품은 소득이 낮은 청년층의 주거 실수요를 위해 설계된 상품이다. 만 34세 이하 무주택 청년, 신혼부부 등을 대상으로 50년에 걸쳐 고정금리로 취급될 수 있게 했다. 또 DSR 규제 우회를 사전에 방지하도록 설계했다.
반면 시중은행 50년 만기 주담대 상품은 다주택자도 이용할 수 있고 주로 혼합형 금리로 취급된다. 또 정책상품과 달리 DSR 우회 수단으로 사용된 측면이 있다.
-- 은행권의 느슨한 대출 행태 지적했는데.
▲ 금융당국이 은행권에 바라는 건 기계적으로 DSR이나 총부채상환비율(DTI)을 지키는 게 아니다. 당국이 일관적으로 주창하는 건 갚을 수 있는 만큼 빌리는 것이다. 경기 변동, 주택 가격 추이를 고려해 차주가 대출을 갚을 수 있을지, 부실 위험에 처하지 않을지 보면서 대출상품을 디자인하는 게 은행이 지켜야 할 기본이다. 50년 만기 주담대를 보면 이런 부분이 거의 지켜지지 않았다. 연령대로만 구분할 수 없지만 일반적인 주담대와 연령 구성이 거의 같았다. 은퇴 후 소득, 상환 능력, 금리 변동 시 위험성 등을 안내하고 지적해야 하는데 조심성이 없었다고 생각한다.
-- 산정 만기를 40년으로 제한하면 50년 상환이 가능한 경우에 대출한도가 축소되는 것인지.
▲ 대출 기간 내 충분한 상환능력 확인이라는 원칙 아래에서 상환능력이 인정되는 경우 제도를 유연하게 적용할 계획이다. 만기가 40년 이상인 대출이더라도 차주가 대출 전 기간 해당 대출을 상환할 능력이 있다고 인정될 경우 실제 만기(50년)를 허용할 수 있다. 연령, 소득, 퇴직연금 등을 고려해 실제 만기까지 대출을 상환할 수 있는지 보는 것이다. 금감원과 은행권이 협의하겠지만 은행권이 자율적으로 판단할 수 있다.
-- DSR 산정 시 가산금리를 적용하는 스트레스 DSR 제도를 도입하겠다고 했다. 스트레스 DSR 적용 시 대출 한도 변화는.
▲ 연 소득 5천만원인 차주가 4.5%에 금리로 30년 만기 대출을 받으면 기존 DSR 적용 시 3억3천만원까지 받을 수 있지만 스트레스 DSR로 가산금리 1%포인트(p) 부과 시 2억9천만원으로 대출한도가 4천만원 줄어든다. 연 소득 5천만원인 차주가 40년 만기 대출을 받으면 기존 DSR로는 3억7천만원까지 받을 수 있는데 스트레스 DSR로 가산금리 1%포인트를 더하면 5천만원 줄어든 3억2천만원까지 돈을 빌릴 수 있다. 30년 만기 기준 소득 1억원 차주의 경우 6억6천만원에서 5억9천만원으로 7천만원 줄고, 40년 만기로는 7억4천만원에서 6억5천만원으로 9천만원 감소한다.
-- 만기설정 원칙의 취지와 범위는. 시행 예정 시기는.
▲ 만기설정 원칙은 차주의 미래 소득 흐름을 감안해 차주가 실제 상환할 수 있는 범위 내에서 대출만기와 상환금액을 설정해야 한다는 취지다. 원칙적으로 은행, 보험, 상호, 여전, 저축은행 등 전 금융권에 적용된다. 은행권의 준비 상황을 점검하며 점진적으로 기준을 구체화할 방침이다.
-- 일반형 공급을 중단하는 건 특례보금자리론을 1년간 공급하겠다는 당초 발표와 다른 것 아닌가.
▲ 특례보금자리론 공급요건 개편은 한정된 재원을 서민과 실수요층 등 꼭 필요한 차주에게 집중하기 위한 조치다. 공급 목표를 초과하더라도 계획된 1년간 최대한 공급할 계획이다.
-- 대출총량제 도입 계획은.
▲ 이 부분은 상황에 달린 것이다. 가계대출의 상황에 따라 맞는 대응을 할 계획이다. 아직은 총량 관리 정도의 대책이 나올 정도는 아니다.
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