김규정 < <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=005940 target=_blank>우리투자증권 백세시대硏 연구위원 >
부족한 은퇴자금 감안해 수익률 높이는 전략 짜야…
집값 거의 바닥 수준 접근
타이밍보다 '목표 수익'에 적합한 상품 찾는게 관건
“요즘 100세 시대라고 하잖아요. 과거에는 현업에서 은퇴하면 남은 인생이 10~20년 정도였지만 이젠 쉰 살에 회사를 나오면 50년이 남는다는 얘기입니다. 은퇴자들이 자산 포트폴리오를 제대로 짜놓지 않으면 정말 막막한 시대인 거죠.”
김규정 우리투자증권 백세시대연구소 연구위원은 “은퇴에 직면해서 자산 설계를 하면 이미 늦다”며 “특히 요즘과 같은 부동산시장 침체기에는 전략적으로 자산 설계를 미리미리 해둬야 한다”고 강조했다. 김 연구위원은 부동산 정보업체인 부동산114에서 리서치센터장을 역임하는 등 부동산업계에서 15년 이상 잔뼈가 굵은 전문가다. 최근 금융권에서도 부동산 컨설팅 사업을 강화하면서 지난해 11월 우리투자증권에 스카우트됐다.
○여유 있으면 소형빌딩 투자해 볼 만
김 연구위원은 자산 설계의 첫걸음은 ‘지피지기(知彼知己)’라고 설명했다. 시장의 상황을 분석하고(知彼), 자신의 자산을 제대로 파악해야(知己) 올바른 포트폴리오 구성을 할 수 있다는 얘기다. “자산 설계를 할 때는 은퇴를 하고 난 뒤 필요한 자금을 먼저 계산해야 합니다. 현재 월 소비액의 70~80% 정도는 은퇴 후에도 들어간다고 봐야죠. 이걸 기준으로 각종 연금 받을 것 빼고 여유 자금을 감안하면 한 달에 얼마 정도 모자랄지 계산이 나올 수 있겠죠. 결국 그 모자란 금액을 맞출 수 있도록 자산 리모델링을 해야 하는 것입니다.”
김 연구위원이 자산가들에게 우선 순위로 추천하는 부동산은 강남권 중소형 빌딩이다. “가장 많은 문의가 들어오는 게 일반적으로 20억~50억원 규모의 빌딩입니다. 하지만 좀 더 욕심을 낼 수도 있겠죠. 실제로 많은 분들이 대출이나 공동 지분 투자 등으로 50억~100억원 정도의 빌딩으로 업그레이드하는 경우가 있습니다. 좋은 물건은 매물이 거의 없어 거래가 쉽진 않지만 상가형이든, 업무형이든 오피스 건물은 현재로서 가장 유망해 보입니다.”
그는 반드시 강남권 요지 빌딩만 고집할 필요는 없다는 시각이다. 김 연구위원은 “자녀 상속 등 장기적 관점에서 바라보는 사람들은 강남의 이면도로나 종로 등지의 도심권에서 찾아보면 좋을 것”이라고 말했다.
○오피스텔·아파트는 선별적 투자해야
그는 오피스텔 시장은 공급 과잉이라고 진단했다. 월세를 잘 받는 것으로 알려진 강남권도 수익률이 3~4% 수준인 곳이 많다는 지적이다. 다만 세제 혜택 등을 위해 오피스텔로 임대사업을 해볼 수는 있을 것이라고 조언했다. 김 연구위원은 “종합부동산세를 내야 하는 사람의 경우 오피스텔을 임대사업용으로 활용하면 종부세 대상에서 벗어날 수도 있고 재산세 등 보유세 감면도 받을 수 있다”며 “절세를 생각하는 분들은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
오피스텔과 마찬가지로 아파트 역시 선별적 투자를 주문했다. 중소형 아파트가 주목받고 있지만 매매 차익을 위한 투자는 쉽지 않은 상황이라는 분석이다. 김 연구위원은 “중대형 아파트의 가격은 많이 떨어진 반면 중소형은 상대적으로 하락폭이 크지 않았다”며 “결국 중소형 아파트는 시세 차익을 내기가 그만큼 어렵다는 얘기”라고 설명했다.
중대형 아파트는 수요가 많지는 않지만 소득 수준이 높고 최근 신축 공급이 거의 없었던 지역을 중심으로 찾아보면 투자 가치가 있는 물건이 있을 것이라고 조언했다. ○타이밍보다는 ‘목표 수익’
김 연구위원은 현재의 집값은 거의 바닥 수준에 접근했다고 분석했다. “이제는 거의 다 떨어졌다고 봅니다. 더 이상 큰 폭의 하락은 없을 것이라는 얘기입니다. ”
그는 부동산 투자의 타이밍은 주식과 마찬가지로 정확한 시점을 골라내기가 어렵다고 말했다. 김 연구위원은 “많은 분들이 투자 적기에 대해 문의한다”며 “주식도 그렇지만 부동산 역시 타이밍을 노리다 오히려 손해를 보는 경우가 적지 않다”고 설명했다.
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 자신이 어느 정도의 매매 차익과 수익률을 원하고 있고 그러기 위해서는 어떤 상품으로 접근해야 하는지를 분석하는 것이란 게 그의 지론이다. 김 연구위원은 “현재 자신이 갖고 있는 자산과 목표로 하는 수익, 그것에 맞는 상품을 찾아야 한다”며 “결국은 본인의 자산 성격이나 구성을 확실히 꿰뚫고 있는 게 투자 성공의 지름길”이라고 조언했다.
안정락 기자 jran@hankyung.com
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부족한 은퇴자금 감안해 수익률 높이는 전략 짜야…
집값 거의 바닥 수준 접근
타이밍보다 '목표 수익'에 적합한 상품 찾는게 관건
“요즘 100세 시대라고 하잖아요. 과거에는 현업에서 은퇴하면 남은 인생이 10~20년 정도였지만 이젠 쉰 살에 회사를 나오면 50년이 남는다는 얘기입니다. 은퇴자들이 자산 포트폴리오를 제대로 짜놓지 않으면 정말 막막한 시대인 거죠.”
김규정 우리투자증권 백세시대연구소 연구위원은 “은퇴에 직면해서 자산 설계를 하면 이미 늦다”며 “특히 요즘과 같은 부동산시장 침체기에는 전략적으로 자산 설계를 미리미리 해둬야 한다”고 강조했다. 김 연구위원은 부동산 정보업체인 부동산114에서 리서치센터장을 역임하는 등 부동산업계에서 15년 이상 잔뼈가 굵은 전문가다. 최근 금융권에서도 부동산 컨설팅 사업을 강화하면서 지난해 11월 우리투자증권에 스카우트됐다.
○여유 있으면 소형빌딩 투자해 볼 만
김 연구위원은 자산 설계의 첫걸음은 ‘지피지기(知彼知己)’라고 설명했다. 시장의 상황을 분석하고(知彼), 자신의 자산을 제대로 파악해야(知己) 올바른 포트폴리오 구성을 할 수 있다는 얘기다. “자산 설계를 할 때는 은퇴를 하고 난 뒤 필요한 자금을 먼저 계산해야 합니다. 현재 월 소비액의 70~80% 정도는 은퇴 후에도 들어간다고 봐야죠. 이걸 기준으로 각종 연금 받을 것 빼고 여유 자금을 감안하면 한 달에 얼마 정도 모자랄지 계산이 나올 수 있겠죠. 결국 그 모자란 금액을 맞출 수 있도록 자산 리모델링을 해야 하는 것입니다.”
김 연구위원이 자산가들에게 우선 순위로 추천하는 부동산은 강남권 중소형 빌딩이다. “가장 많은 문의가 들어오는 게 일반적으로 20억~50억원 규모의 빌딩입니다. 하지만 좀 더 욕심을 낼 수도 있겠죠. 실제로 많은 분들이 대출이나 공동 지분 투자 등으로 50억~100억원 정도의 빌딩으로 업그레이드하는 경우가 있습니다. 좋은 물건은 매물이 거의 없어 거래가 쉽진 않지만 상가형이든, 업무형이든 오피스 건물은 현재로서 가장 유망해 보입니다.”
그는 반드시 강남권 요지 빌딩만 고집할 필요는 없다는 시각이다. 김 연구위원은 “자녀 상속 등 장기적 관점에서 바라보는 사람들은 강남의 이면도로나 종로 등지의 도심권에서 찾아보면 좋을 것”이라고 말했다.
○오피스텔·아파트는 선별적 투자해야
그는 오피스텔 시장은 공급 과잉이라고 진단했다. 월세를 잘 받는 것으로 알려진 강남권도 수익률이 3~4% 수준인 곳이 많다는 지적이다. 다만 세제 혜택 등을 위해 오피스텔로 임대사업을 해볼 수는 있을 것이라고 조언했다. 김 연구위원은 “종합부동산세를 내야 하는 사람의 경우 오피스텔을 임대사업용으로 활용하면 종부세 대상에서 벗어날 수도 있고 재산세 등 보유세 감면도 받을 수 있다”며 “절세를 생각하는 분들은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
오피스텔과 마찬가지로 아파트 역시 선별적 투자를 주문했다. 중소형 아파트가 주목받고 있지만 매매 차익을 위한 투자는 쉽지 않은 상황이라는 분석이다. 김 연구위원은 “중대형 아파트의 가격은 많이 떨어진 반면 중소형은 상대적으로 하락폭이 크지 않았다”며 “결국 중소형 아파트는 시세 차익을 내기가 그만큼 어렵다는 얘기”라고 설명했다.
중대형 아파트는 수요가 많지는 않지만 소득 수준이 높고 최근 신축 공급이 거의 없었던 지역을 중심으로 찾아보면 투자 가치가 있는 물건이 있을 것이라고 조언했다. ○타이밍보다는 ‘목표 수익’
김 연구위원은 현재의 집값은 거의 바닥 수준에 접근했다고 분석했다. “이제는 거의 다 떨어졌다고 봅니다. 더 이상 큰 폭의 하락은 없을 것이라는 얘기입니다. ”
그는 부동산 투자의 타이밍은 주식과 마찬가지로 정확한 시점을 골라내기가 어렵다고 말했다. 김 연구위원은 “많은 분들이 투자 적기에 대해 문의한다”며 “주식도 그렇지만 부동산 역시 타이밍을 노리다 오히려 손해를 보는 경우가 적지 않다”고 설명했다.
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 자신이 어느 정도의 매매 차익과 수익률을 원하고 있고 그러기 위해서는 어떤 상품으로 접근해야 하는지를 분석하는 것이란 게 그의 지론이다. 김 연구위원은 “현재 자신이 갖고 있는 자산과 목표로 하는 수익, 그것에 맞는 상품을 찾아야 한다”며 “결국은 본인의 자산 성격이나 구성을 확실히 꿰뚫고 있는 게 투자 성공의 지름길”이라고 조언했다.
안정락 기자 jran@hankyung.com
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