다주택자 감세로 임대 늘리고 취득세 폐지 등 세금체계 고쳐야
재개발·재건축 활성화도 필요
조주현 <객원논설위원, 건국대 교수·부동산학 j3586@hotmail.com>
예고됐던 박근혜 정부의 부동산 종합대책이 발표됐다. 이번 대책은 ‘시장기능의 회복’과 ‘주거복지의 확립’이라는 박근혜 정부의 부동산 철학과 향후 정책방향을 가늠해 볼 수 있다는 데 의의가 있으며 당장 적용가능한 조세와 금융 분야를 중심으로 마련됐다는 점이 특징이다.
주택의 규모와 가액을 기준으로 제한을 두고는 있지만 그동안 금기시됐던 기존주택의 양도세 면제까지 제시한 것은 참신하다. 약속은 지킨다는 믿음을 심어준 박근혜 정부의 이런 정책방향은 심리적으로 얼어붙은 부동산 거래의 교착상태를 풀 수 있는, 알맹이 있는 대책으로 생각된다. 아울러 신혼부부와 생애 최초로 주택을 구입하는 계층에 대한 지원을 확대하고, 준공공임대주택의 도입의지를 밝힌 점, 저소득 임차가구에 대한 주택바우처의 제공 등 핵심적인 주거복지 대책이 포함된 것은 다행이다.
분양가 규제나 재건축 초과이익환수제, 재건축·재개발에서의 임대주택 의무건설비율 등의 규제에 대해서는 구체적인 방향이 제시되지 않았지만, 현재의 기조로 보면 이런 규제도 적어도 부분적으론 풀릴 것으로 보인다. 핵심적인 금융규제인 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제는 가계부채문제 등을 고려해 최소한의 개선으로 마무리한 것도 이해가 가는 대목이다.
이번 대책이 부동산 시장 활성화와 진정한 주거복지 증대로 이어지기 위해서는 거쳐야 할 난관도 적지 않다. 우선 대책의 주요 부분이 국회 의결을 통한 법개정을 전제로 하고 있다는 점이다. 야당은 부자감세를 이유로 다주택소유자에 대한 징벌적 과세의 정당성을 주장하고 있어 기존주택에까지 양도세를 감면해 주는 방안이 국회를 통과할지 관심이다. 지방정부의 주요 세원인 취득세의 감면도 녹록지 않을 전망이다. 다주택자 감세의 경우 민간임대주택의 공급확대를 통해 궁극적으로 임차인에게도 득이 되리라는 점을 국민과 국회에 설득하는 노력이 필요하다. 취득세 감면은 지방재정의 확충을 위한 중앙정부 차원의 세원재배분 등 보완책이 마련돼야 한다.
둘째, 이번 대책에서 명시한 대로 민간의 임대주택에 대해서는 준공공임대주택으로 활용하겠다는 것에 대한 방안이 마련돼야 한다. 민간임대주택의 대부분은 한두 채를 소유한 가구에 의해 공급되고 있으며, 이들은 대부분 주택임대사업 등록을 하지 않은 비제도권에 머물러 있다. 이들을 등록 사업자로 유도해야만 임대료 통제도 가능하고 세원도 발굴할 수 있다. 그러려면, 보다 획기적인 조세정책이 필요하다. 예컨대 등록사업자에게는 취득세, 양도세뿐만 아니라 법인세, 증여세, 상속세 등에 이르기까지 파격적인 지원도 고려해야 한다.
셋째, 차제에 종합부동산세 등 부동산에 대한 과세체계를 전면 재검토해야 한다. 참여정부 시절부터 국민적 합의를 이끌어온 ‘보유세 강화, 거래세 완화’의 기본 원칙을 보다 구체적으로 실현할 수 있도록 장기적인 세원 및 배분구조 정비에 대한 밑그림을 그려야 한다. 과거와 같은 부동산 투기나 부동산 폭등의 가능성이 거의 없는 상황이라면 부동산 양도세가 다른 자산의 양도세보다 높을 이유가 없다. 취득세는 주택구입자에게 추가 부담으로 작용하는 대표적인 거래세이므로 이의 폐지를 법제화할 필요가 있다. 아울러 공급이 고정된 토지보다 공급이 가능한 주택에 중과하는 왜곡된 종합부동산세제도 개편돼야 한다.
넷째, 인구조의 변화와 은퇴계층의 확대로 인해 월세로 전환되는 전세제도에 대한 지원 확대는 바람직하지 않다고 생각한다. 공급이 늘지 않는다면 전세금 지원은 결국 전세금 상승으로 이어진다 월세보증 혹은 지원을 하는 것이 전세지원보다 효과적이다. 임대료 지급이 확실하다면 구태여 높은 월세(전월세 환산율)를 받을 필요가 없으며, 적은 보증금으로 임차거주가 가능하게 된다. 마지막으로, 이번 대책에서는 빠졌지만 분양가 규제나 재건축초과이익 환수, 평형배분기준, 임대주택 의무공급비율 등 불필요한 규제를 없애야 재건축, 재개발의 활성화를 기대할 수 있다. 이와 같이 부동산 시장 곳곳에 숨겨진 대못을 제거해야만 부동산 정책은 효과를 볼 수 있을 것이다.
조주현 <객원논설위원, 건국대 교수·부동산학 j3586@hotmail.com>
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재개발·재건축 활성화도 필요
조주현 <객원논설위원, 건국대 교수·부동산학 j3586@hotmail.com>
예고됐던 박근혜 정부의 부동산 종합대책이 발표됐다. 이번 대책은 ‘시장기능의 회복’과 ‘주거복지의 확립’이라는 박근혜 정부의 부동산 철학과 향후 정책방향을 가늠해 볼 수 있다는 데 의의가 있으며 당장 적용가능한 조세와 금융 분야를 중심으로 마련됐다는 점이 특징이다. 주택의 규모와 가액을 기준으로 제한을 두고는 있지만 그동안 금기시됐던 기존주택의 양도세 면제까지 제시한 것은 참신하다. 약속은 지킨다는 믿음을 심어준 박근혜 정부의 이런 정책방향은 심리적으로 얼어붙은 부동산 거래의 교착상태를 풀 수 있는, 알맹이 있는 대책으로 생각된다. 아울러 신혼부부와 생애 최초로 주택을 구입하는 계층에 대한 지원을 확대하고, 준공공임대주택의 도입의지를 밝힌 점, 저소득 임차가구에 대한 주택바우처의 제공 등 핵심적인 주거복지 대책이 포함된 것은 다행이다.
분양가 규제나 재건축 초과이익환수제, 재건축·재개발에서의 임대주택 의무건설비율 등의 규제에 대해서는 구체적인 방향이 제시되지 않았지만, 현재의 기조로 보면 이런 규제도 적어도 부분적으론 풀릴 것으로 보인다. 핵심적인 금융규제인 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제는 가계부채문제 등을 고려해 최소한의 개선으로 마무리한 것도 이해가 가는 대목이다.
이번 대책이 부동산 시장 활성화와 진정한 주거복지 증대로 이어지기 위해서는 거쳐야 할 난관도 적지 않다. 우선 대책의 주요 부분이 국회 의결을 통한 법개정을 전제로 하고 있다는 점이다. 야당은 부자감세를 이유로 다주택소유자에 대한 징벌적 과세의 정당성을 주장하고 있어 기존주택에까지 양도세를 감면해 주는 방안이 국회를 통과할지 관심이다. 지방정부의 주요 세원인 취득세의 감면도 녹록지 않을 전망이다. 다주택자 감세의 경우 민간임대주택의 공급확대를 통해 궁극적으로 임차인에게도 득이 되리라는 점을 국민과 국회에 설득하는 노력이 필요하다. 취득세 감면은 지방재정의 확충을 위한 중앙정부 차원의 세원재배분 등 보완책이 마련돼야 한다.
둘째, 이번 대책에서 명시한 대로 민간의 임대주택에 대해서는 준공공임대주택으로 활용하겠다는 것에 대한 방안이 마련돼야 한다. 민간임대주택의 대부분은 한두 채를 소유한 가구에 의해 공급되고 있으며, 이들은 대부분 주택임대사업 등록을 하지 않은 비제도권에 머물러 있다. 이들을 등록 사업자로 유도해야만 임대료 통제도 가능하고 세원도 발굴할 수 있다. 그러려면, 보다 획기적인 조세정책이 필요하다. 예컨대 등록사업자에게는 취득세, 양도세뿐만 아니라 법인세, 증여세, 상속세 등에 이르기까지 파격적인 지원도 고려해야 한다.
셋째, 차제에 종합부동산세 등 부동산에 대한 과세체계를 전면 재검토해야 한다. 참여정부 시절부터 국민적 합의를 이끌어온 ‘보유세 강화, 거래세 완화’의 기본 원칙을 보다 구체적으로 실현할 수 있도록 장기적인 세원 및 배분구조 정비에 대한 밑그림을 그려야 한다. 과거와 같은 부동산 투기나 부동산 폭등의 가능성이 거의 없는 상황이라면 부동산 양도세가 다른 자산의 양도세보다 높을 이유가 없다. 취득세는 주택구입자에게 추가 부담으로 작용하는 대표적인 거래세이므로 이의 폐지를 법제화할 필요가 있다. 아울러 공급이 고정된 토지보다 공급이 가능한 주택에 중과하는 왜곡된 종합부동산세제도 개편돼야 한다.
넷째, 인구조의 변화와 은퇴계층의 확대로 인해 월세로 전환되는 전세제도에 대한 지원 확대는 바람직하지 않다고 생각한다. 공급이 늘지 않는다면 전세금 지원은 결국 전세금 상승으로 이어진다 월세보증 혹은 지원을 하는 것이 전세지원보다 효과적이다. 임대료 지급이 확실하다면 구태여 높은 월세(전월세 환산율)를 받을 필요가 없으며, 적은 보증금으로 임차거주가 가능하게 된다. 마지막으로, 이번 대책에서는 빠졌지만 분양가 규제나 재건축초과이익 환수, 평형배분기준, 임대주택 의무공급비율 등 불필요한 규제를 없애야 재건축, 재개발의 활성화를 기대할 수 있다. 이와 같이 부동산 시장 곳곳에 숨겨진 대못을 제거해야만 부동산 정책은 효과를 볼 수 있을 것이다.
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