'다운계약서'의 유혹…6억 초과 아파트…다주택자 '명의대여' 늘 듯

'양도세 사각지대' 편법거래 우려


정부와 정치권이 ‘4·1 부동산대책’ 가운데 향후 5년간 양도세가 면제되는 1가구1주택자(일시적 2주택자 포함) 보유 주택 기준을 ‘6억원 이하거나 전용 85㎡ 이하’로 결정하면서 일선 중개업소에는 관련 문의가 쏟아지고 있다.

양도세 면제 혜택에서 제외되는 주택(6억원 초과·전용 85㎡ 초과) 보유자들을 중심으로 다운계약서를 작성할 가능성도 거론되고 있다.

이번 대책에서 6억원대의 전용 85㎡ 초과 아파트는 양도세 면제 대상에서 제외된다. 이들 주택을 보유한 집주인이 양도세 면제 혜택을 받으려면, 매도가격을 6억원 이하로 낮추거나 계약서를 편법으로 작성할 수밖에 없다. 다운계약서는 매도자(양도세)와 매수자(취득세)가 세금 감면을 목적으로 과세기준이 되는 실거래가격을 일부러 낮게 작성하는 것이다. 적발되면 매도·매수자는 실거래가격과 신고가격 간 차액에 따라 취득세액의 0.5~1.5배의 과태료를 물어야 하는 처벌을 받게 된다.

국토교통부 주택정책과 관계자는 “6억원 초반대 중대형 주택이 상대적으로 혜택의 사각지대에 놓이게 됐다”고 말했다.

중개업계에서는 또 이른바 ‘명의대여 다단계 매매’가 성행할 수 있다고 예상했다. 다주택자들이 생애최초 주택구입자에게 6억원 이하의 주택을 넘긴 뒤 그 주택을 다른 사람이 사는 방식이다. 생애최초 구입자는 취득세가 면제되고, 그 집을 다시 사는 다주택자는 양도세 면제 혜택을 받을 수 있어서다. 생애최초주택 구입자에게 명의 대여비용(500만~1000만원)을 감수하고라도 주택을 사고 팔려는 수요가 있어서다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “다주택자는 주택을 처분할 수 있고, 신규로 취득하는 사람은 세금 혜택을 볼 수 있어 ‘명의대여’라는 편법 거래가 나타날 수도 있다”고 우려했다.

5년 이후 되팔 때 부과하는 양도세는 ‘기준시가 상승률’을 참조한다. 예컨대 1억원짜리 주택이 7년 뒤 2억원이 됐고, 같은 기간 기준시가는 5000만원에서 1억원으로 오른 주택이 있을 수 있다. 5년 후 기준시가가 7000만원이고, 7년 후 1억원으로 올랐을 때 5년 이후 상승비율(60%)을 고려해 5년 이후 가격이 6000만원이 올랐다고 보고 그 금액에 대해서만 세금을 부과한다.

김진수 기자 true@hankyung.com




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