[빌딩투자 ABC] 강남 50억이하 빌딩 평균체형은

아무리 경기 침체기라 해도 꾸준히 거래되는 부동산 상품은 있게 마련이다. 아파트 분양시장에서 중소형 아파트가 선호되는 것처럼 서울에선 10억~50억원 사이의 소형 빌딩 거래가 꾸준하다. 중대형 빌딩의 거래가 줄어들고 공실률이 높아지고 있는 것과는 대조적이다.

거래량 통계를 통해서도 시장상황이 여실히 나타난다. 빌딩 전문 중개업체인 원빌딩부동산중개가 서울에 있는 5000개 주요 빌딩을 대상으로 연도별 거래 건수를 분석한 결과 10억~50억원 규모의 소형 빌딩은 2010년 212건, 2011년 286건에 이어 지난해에는 329건 등으로 거래가 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 반면 중대형 빌딩(50억~500억원)의 거래는 지난해 168건으로 전년의 197건에 비해 15.7% 감소했다.

중대형 빌딩 거래는 감소하고 있는 반면 소형 빌딩이 인기를 얻고 있는 이유는 크게 두 가지다. 투자 금액이 상대적으로 적은 편이어서 자산가들의 접근이 쉽고 임대수익률도 대형 빌딩보다 높게 나오기 때문이다. 저금리 시대에 금융상품으로 수익을 기대하기 어렵게 되자 자산가들이 소형 빌딩을 투자처로 꼽고 있는 셈이다.

서울에서 소형 빌딩의 매물을 찾기 쉽고 꾸준한 거래도 기대할 수 있는 곳이 강남 3구다. 그중에서도 강남구와 서초구로 압축된다. 강남에서 50억원 이하 소형 빌딩이라면 어느 정도 규모일까. 이를테면 강남 소형 빌딩의 평균 체형에 대한 궁금증이다.

대지 면적 297㎡(약 90평)에 연면적 825㎡(약 250평)가 기본 외형이다. 대지 면적 및 용도지역에 따라 높낮이가 다르겠지만 4~6층 정도 건물을 떠올릴 수 있다. 같은 소형 빌딩이라고 해도 대로에 접해 있다면 가격 기준으로는 중대형 빌딩 수준을 예상해야 한다. 가격 50억원 이하 빌딩이라면 대개 폭 6~8ｍ의 이면도로를 끼고 있는 경우다.

소형 빌딩의 월 임대수익은 2000만원(관리비 포함) 정도고 임대 보증금은 2억5000만~3억원 선이다. 한때 보증금 규모는 월임대료의 20배 정도에 달했으나 최근에는 15배 수준으로 낮아졌다. 빌딩도 아파트처럼 월세 비율을 높이는 추세를 보이고 있기 때문이다.

보증금과 월세를 감안한 강남 소형 빌딩의 연 수익률은 5% 안팎이고 공과금 유지보수비 재산세 등을 뺀 연 수익률은 4% 수준이다. 은행금리 3.5% 선에 비교하면 높은 수준이지만 기대보다 낮다는 의견도 나올 수 있다.

오동협 원빌딩부동산중개 팀장은 “물가 상승에 따라 강남 빌딩은 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 금융자산보다 헤지(위험회피) 측면에서 유리하다”고 설명했다.

김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com


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