서울 미분양
'알짜'미분양 고르는 요령
미분양 아파트라고 다 똑같은 것은 아니다. 잘만 고르면 흙 속에 숨겨진 ‘진주’를 찾을 수 있다. 특히 투자 목적이 아닌 거주를 위한 실수요자라면 청약통장을 쓰지 않고도 내 집 장만의 기회로 활용할 수 있다.
일단 전문가들은 미분양 아파트를 구입하기로 결심했다면 지역을 선정하라고 조언한다. 그리고 해당 지역 아파트 단지들의 입지와 주변 환경, 교통 편의성 등을 가장 먼저 살펴보라고 말한다. 입지가 좋은 곳은 시간이 지나도 수요가 뒷받침돼 집값 하락 가능성이 그만큼 낮기 때문이다.
기업체 이전이 예정돼 있는 등 대규모 개발 호재로 집값 상승 가능성이 있는 지역이라면 더 좋다. 주변 지역의 개발계획 등은 지방자치단체를 통해 확인할 수 있다. 가급적 멀지 않은 시기에 분양을 시작해 미분양된 아파트나 계약률이 60~70% 이상 되는 단지도 나쁘지 않다. 비교적 투자위험이 작은 대규모 단지나 유명 브랜드 단지를 계약하는 것도 좋은 방법이다. 경기 회복기라면 가격 상승폭이 커질 가능성이 있기 때문이다.
수요자들이 가장 민감한 것은 역시 분양가다. 미분양 주택은 대부분 분양가가 주변 시세보다 높거나 최근 인기가 떨어지는 중대형 크기여서 안 팔리는 경우가 많은데 가급적 할인을 받아 사는 것이 유리하다. 싸게 산 미분양 아파트 값이 주변 시세에 맞춰 상승할 가능성이 있기 때문에 양도세 감면 혜택도 많아진다. 발코니 확장，새시 무료 시공 등의 다양한 옵션이나 취득·등록세 무료 지원 등도 주어지는지 확인해보자.
교통이 편리한 역세권 등에 위치한 미분양은 임대수요가 풍부해 임대사업 목적으로 구입하기 좋다. 다만 시공사나 분양업체 등이 얘기하는 것만 믿지 말고 직접 지하철 역에서 걸으며 걸리는 시간을 측정해보는 것이 좋다.
아파트 인근 부동산 중개업소를 찾아가 주변 시세를 알아보는 것도 필수다. 주변지역에 비해 터무니없이 높은 분양가를 제시하거나 너무 큰 폭의 할인이 주어진다면 다시 한번 생각해 봐야 한다. 또 주변지역 기존 아파트들이 급매물로 대거 시장에 나온다면 집 구입을 재고해야 한다. 조합원이 있는 재개발·재건축 신축 단지의 경우 일반 분양권보다는 조합원 분양분이 층이나 방향 등의 조건이 더 나을 수 있어 비슷한 가격이라면 조합원 분양분을 구입하는 것도 나쁘지 않다.
개발 호재가 많다고 소문난 지역이라도 실제 현장을 찾아가 봐야 한다. 입주 후 조망권이 어떨지，주변에 혐오시설이 들어설 가능성은 없는지를 반드시 확인해야 한다.
미분양 아파트는 원하는 동·호수를 수요자가 고를 수 있는 게 장점이지만 분양업체는 일단 저층부터 팔려고 하기 때문에 이를 고려해야 한다. 인기가 많은 ‘로열층’은 언제든 팔 수 있어서다. 처음부터 특정 동·호수가 아니면 안 된다고 분양업체에 통보한 뒤 연락을 기다려보는 것도 한 요령이다.
관심 가는 특정 미분양 단지가 있다면 분양가 할인이나 교통여건 개선 대책 등 별도의 혜택이 주어지는지 주의 깊게 지켜봐야 한다.
전문가들은 무엇보다 미분양의 원인을 살피라고 말한다. 전반적인 경기침체 때문인지 아니면 단지 주변이나 단지 자체에 문제가 있는지 확인하라는 것이다.
함영진 부동산114 리서치 본부장은 “알짜 미분양 아파트를 찾기 위해서는 다양한 자료를 수집하고 발품을 파는 것이 기본”이라며 “무엇보다 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 미분양 아파트의 경우 연말까지 양도세 감면 혜택이 주어져 1순위 관심 대상”이라고 강조했다.
한편 이번 ‘4·1 부동산 대책’에선 준공 후 임차인이 거주한 미분양 주택이라도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 건설협회 관계자는 “향후 5년간 양도세 한시 면제대상에서 준공 후 건설사들이 손실을 줄이기 위해 어쩔 수 없이 임차인을 둔 미분양 주택까지 구제함에 따라 수도권 미분양 주택 해소에 상당한 도움이 될 것으로 기대한다”고 말했다.
문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com
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'알짜'미분양 고르는 요령
미분양 아파트라고 다 똑같은 것은 아니다. 잘만 고르면 흙 속에 숨겨진 ‘진주’를 찾을 수 있다. 특히 투자 목적이 아닌 거주를 위한 실수요자라면 청약통장을 쓰지 않고도 내 집 장만의 기회로 활용할 수 있다.일단 전문가들은 미분양 아파트를 구입하기로 결심했다면 지역을 선정하라고 조언한다. 그리고 해당 지역 아파트 단지들의 입지와 주변 환경, 교통 편의성 등을 가장 먼저 살펴보라고 말한다. 입지가 좋은 곳은 시간이 지나도 수요가 뒷받침돼 집값 하락 가능성이 그만큼 낮기 때문이다.
기업체 이전이 예정돼 있는 등 대규모 개발 호재로 집값 상승 가능성이 있는 지역이라면 더 좋다. 주변 지역의 개발계획 등은 지방자치단체를 통해 확인할 수 있다. 가급적 멀지 않은 시기에 분양을 시작해 미분양된 아파트나 계약률이 60~70% 이상 되는 단지도 나쁘지 않다. 비교적 투자위험이 작은 대규모 단지나 유명 브랜드 단지를 계약하는 것도 좋은 방법이다. 경기 회복기라면 가격 상승폭이 커질 가능성이 있기 때문이다.
수요자들이 가장 민감한 것은 역시 분양가다. 미분양 주택은 대부분 분양가가 주변 시세보다 높거나 최근 인기가 떨어지는 중대형 크기여서 안 팔리는 경우가 많은데 가급적 할인을 받아 사는 것이 유리하다. 싸게 산 미분양 아파트 값이 주변 시세에 맞춰 상승할 가능성이 있기 때문에 양도세 감면 혜택도 많아진다. 발코니 확장，새시 무료 시공 등의 다양한 옵션이나 취득·등록세 무료 지원 등도 주어지는지 확인해보자.
교통이 편리한 역세권 등에 위치한 미분양은 임대수요가 풍부해 임대사업 목적으로 구입하기 좋다. 다만 시공사나 분양업체 등이 얘기하는 것만 믿지 말고 직접 지하철 역에서 걸으며 걸리는 시간을 측정해보는 것이 좋다.
아파트 인근 부동산 중개업소를 찾아가 주변 시세를 알아보는 것도 필수다. 주변지역에 비해 터무니없이 높은 분양가를 제시하거나 너무 큰 폭의 할인이 주어진다면 다시 한번 생각해 봐야 한다. 또 주변지역 기존 아파트들이 급매물로 대거 시장에 나온다면 집 구입을 재고해야 한다. 조합원이 있는 재개발·재건축 신축 단지의 경우 일반 분양권보다는 조합원 분양분이 층이나 방향 등의 조건이 더 나을 수 있어 비슷한 가격이라면 조합원 분양분을 구입하는 것도 나쁘지 않다.
개발 호재가 많다고 소문난 지역이라도 실제 현장을 찾아가 봐야 한다. 입주 후 조망권이 어떨지，주변에 혐오시설이 들어설 가능성은 없는지를 반드시 확인해야 한다.
미분양 아파트는 원하는 동·호수를 수요자가 고를 수 있는 게 장점이지만 분양업체는 일단 저층부터 팔려고 하기 때문에 이를 고려해야 한다. 인기가 많은 ‘로열층’은 언제든 팔 수 있어서다. 처음부터 특정 동·호수가 아니면 안 된다고 분양업체에 통보한 뒤 연락을 기다려보는 것도 한 요령이다.
관심 가는 특정 미분양 단지가 있다면 분양가 할인이나 교통여건 개선 대책 등 별도의 혜택이 주어지는지 주의 깊게 지켜봐야 한다.
전문가들은 무엇보다 미분양의 원인을 살피라고 말한다. 전반적인 경기침체 때문인지 아니면 단지 주변이나 단지 자체에 문제가 있는지 확인하라는 것이다.
함영진 부동산114 리서치 본부장은 “알짜 미분양 아파트를 찾기 위해서는 다양한 자료를 수집하고 발품을 파는 것이 기본”이라며 “무엇보다 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 미분양 아파트의 경우 연말까지 양도세 감면 혜택이 주어져 1순위 관심 대상”이라고 강조했다.
한편 이번 ‘4·1 부동산 대책’에선 준공 후 임차인이 거주한 미분양 주택이라도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 건설협회 관계자는 “향후 5년간 양도세 한시 면제대상에서 준공 후 건설사들이 손실을 줄이기 위해 어쩔 수 없이 임차인을 둔 미분양 주택까지 구제함에 따라 수도권 미분양 주택 해소에 상당한 도움이 될 것으로 기대한다”고 말했다.
문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com
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