정부는 지난 4·1 부동산 대책에서 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 신축·미분양 주택을 구입하거나, 1가구 1주택자가 보유한 주택을 올해 말까지 구입할 경우 취득 후 5년 동안 양도소득세를 전액 감면해주기로 발표했다. 이로 인해 최근 부동산 경기가 조금씩 살아난다는 소식도 들려온다. 긍정적인 신호다. 문제는 내집 마련을 할 때 양도세 면제만을 이유로 구입한다면 낭패를 볼 수 있다는 점이다.
우선 양도세 전액 면제는 정확히 따져 본다면 있을 수 없는 일이다. 엄격하게 말하자면 양도세는 전액 면제받지만 다른 세금을 내야 하기 때문이다. 세법에서는 부동산 세금을 깎아주면, 깎아준 세금의 20%를 농어촌특별세로 다시 거둬들인다. 결국 전액 감면이라고 하더라도 100% 감면이 아닌 80% 감면으로 설명하는 것이 맞을 것이다.
주택을 구입한 뒤 어느 시점에 팔아서 매매차익을 얻었는지도 중요하다. 80%의 양도소득세 감면 역시 취득 후 5년 동안에 발생한 매매차익에 대해서만 가능해서다. 동일한 매매차익이 발생하더라도 취득 후 5년 이내에 발생한 것인지, 5년이 경과된 후에 발생한 매매차익인지 여부에 따라서 전혀 다른 결과가 계산될 수 있는 것이다.
1가구 1주택 기준도 잘 따져봐야 한다. 양도세의 경우 보통 세대의 판단 기준이 양도일 기준이지만 4·1 부동산 대책에선 4월1일 현재의 세대를 기준으로 한다. 따라서 양도일과 4월1일 때의 세대 구성원이 달라졌다면 양도일이 아닌 대책 발표일 현재의 세대원을 기준으로 대상 여부를 판단해야 하는 것.
오피스텔 역시 주택과 마찬가지로 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하인 경우 양도세 면제 대상이다. 단 신축·미분양 오피스텔은 60일 이내 주거용 전입신고 기록이 남아 있어야 한다. 취득일 후 60일 내 오피스텔 주소에 본인이나 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록해야 한다. 기존 주거용 오피스텔은 ‘1가구 1오피스텔’을 2년 이상 보유한 사람으로부터 해당 오피스텔을 매입하면 면세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우도 취득시 전입신고를 해야 면세 혜택을 받을 수 있다.
양도세 혜택이 분명 파격적인 정책인 것은 맞다. 하지만 기본적으로 실제 집값이 올라야만 혜택을 볼 수 있다는 점에서 지나친 기대감은 금물이라는 지적도 나온다.
결국 부동산 구매에 있어선 개별 분양 조건과 대출금리 등을 꼼꼼히 따져봐야 하는 것이 정답이다.
특히 투자용으로 주택을 구입할 경우 금리가 오르면 대출이자는 곧바로 늘어나지만 월세 수익은 계약 만료 후 세입자와의 조정을 통해서만 가능하다는 점을 감안해야 한다.
원종훈 < 국민은행 WM사업부 팀장 >
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우선 양도세 전액 면제는 정확히 따져 본다면 있을 수 없는 일이다. 엄격하게 말하자면 양도세는 전액 면제받지만 다른 세금을 내야 하기 때문이다. 세법에서는 부동산 세금을 깎아주면, 깎아준 세금의 20%를 농어촌특별세로 다시 거둬들인다. 결국 전액 감면이라고 하더라도 100% 감면이 아닌 80% 감면으로 설명하는 것이 맞을 것이다.
주택을 구입한 뒤 어느 시점에 팔아서 매매차익을 얻었는지도 중요하다. 80%의 양도소득세 감면 역시 취득 후 5년 동안에 발생한 매매차익에 대해서만 가능해서다. 동일한 매매차익이 발생하더라도 취득 후 5년 이내에 발생한 것인지, 5년이 경과된 후에 발생한 매매차익인지 여부에 따라서 전혀 다른 결과가 계산될 수 있는 것이다.
1가구 1주택 기준도 잘 따져봐야 한다. 양도세의 경우 보통 세대의 판단 기준이 양도일 기준이지만 4·1 부동산 대책에선 4월1일 현재의 세대를 기준으로 한다. 따라서 양도일과 4월1일 때의 세대 구성원이 달라졌다면 양도일이 아닌 대책 발표일 현재의 세대원을 기준으로 대상 여부를 판단해야 하는 것.
오피스텔 역시 주택과 마찬가지로 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하인 경우 양도세 면제 대상이다. 단 신축·미분양 오피스텔은 60일 이내 주거용 전입신고 기록이 남아 있어야 한다. 취득일 후 60일 내 오피스텔 주소에 본인이나 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록해야 한다. 기존 주거용 오피스텔은 ‘1가구 1오피스텔’을 2년 이상 보유한 사람으로부터 해당 오피스텔을 매입하면 면세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우도 취득시 전입신고를 해야 면세 혜택을 받을 수 있다.
양도세 혜택이 분명 파격적인 정책인 것은 맞다. 하지만 기본적으로 실제 집값이 올라야만 혜택을 볼 수 있다는 점에서 지나친 기대감은 금물이라는 지적도 나온다. 결국 부동산 구매에 있어선 개별 분양 조건과 대출금리 등을 꼼꼼히 따져봐야 하는 것이 정답이다.
특히 투자용으로 주택을 구입할 경우 금리가 오르면 대출이자는 곧바로 늘어나지만 월세 수익은 계약 만료 후 세입자와의 조정을 통해서만 가능하다는 점을 감안해야 한다.
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