전·월세 상한제의 역설
정부와 새누리당이 4·1 주택시장 정상화 종합대책의 정책 효과를 높이기 위해 야당과 ‘빅딜’을 추진할 방침이다. 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 4·1 대책 후속 법안 처리를 목표로 민주당이 요구하는 전·월세 상한제법 등을 수용하기로 한 것이다. 이에 따라 9월 정기국회에서 관련 법 처리가 유력시되고 있다. - 8월2일 연합뉴스
☞경제학은 ‘세상에 공짜가 없다’고 가르친다. 어떤 선택이나 결정을 하든 거기엔 반드시 대가가 따른다는 것이다. 대가는 눈에 보이는 비용(명시적 비용)뿐만 아니라 눈에 보이지 않는 비용(암묵적 비용)도 포함한다. 모든 경제 정책도 마찬가지다. 목표한 걸 이루려면 대가가 따른다. 그래서 편익과 비용을 비교해서 비용이 들더라도 편익이 가장 많은 정책을 취하는 게 경제정책의 정도(正道)다. 일찍이 경제학자 알프레드 마셜이 경제학도들에게 소외된 이웃으로 향하는 따뜻한 가슴을 지니되 편익과 비용을 구체적으로 비교해서 선택을 내릴 줄 아는 차가운 머리를 가지라고 충고한 것은 이런 맥락에서다.
요즘 전셋값이 천정부지로 치솟으면서 정치권에서 전·월세 상한선을 규제하는 법 제정을 추진 중이다. 전셋값을 법으로 잡아보자는 뜻이다. 하지만 경제학 교과서에서 나오는 임대료 규제의 효과에서 보듯 전·월세 상한제법은 시장의 기능을 저해하고 서민들을 오히려 더 어렵게 만들 가능성이 농후하다. 선의의 정책이 당초 의도한 좋은 결과를 낳지 못하고 오히려 부작용만을 저해하는 사례가 될 수 있다.
전셋값은 여름철 비수기인데도 요즘 몇 천만원씩 오른 게 기본이다. 서울 일부 지역에서는 한두 달 새 1억원 이상 전셋값이 오른 아파트도 적지 않다. 과거 봄·가을 이사철과 방학 등 특정 시기에만 오르던 것과 사뭇 다르다. 서울 강남, 반포, 잠실, 목동, 분당 등 인기 지역 아파트 전셋값은 ‘억’ 소리가 난다. 서울 강남 도곡렉슬(115㎡) 전셋값은 최근 10억원으로 훌쩍 뛰었다. 경기, 인천 소재 아파트 전세가격도 상반기에 최고 4000만원 이상 올랐다.
왜 이처럼 전셋값이 뛰는 걸까? 우선 우리나라 주택 시장의 변화를 꼽을 수 있다. 경제가 장기 저성장 체제에 진입할 가능성이 크고 인구의 노령화로 주택 수요 또한 감소할 것이라는 전망이 확산되면서 주택을 사려는 사람들이 확 줄었다. 집값 상승 기대감이 떨어져 주택 수요가 전세로 몰리면서 전셋값 상승을 부추겼다. 예전에는 전세금이 매매가 대비 60%를 넘으면 전세를 드는 것보다 아예 집을 사는 사람이 많았는데 이젠 이 공식도 통하지 않는다. 집값 상승 기대감이 낮아진 상황에서 거래세, 보유세 등 각종 세금과 거래 비용을 들이고 대출까지 받아 집을 사는 것보다 전세보증금만 부담하는 게 더 낫다는 인식이 널리 퍼졌기 때문이다.
게다가 전세 공급은 줄었다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 집을 내놓는 사람들이 급감했다. 저금리 기조가 지속되면서 전세는 줄고 월세가 늘었다. 재건축·재개발 등 정비사업 이주 수요도 전세난을 가중시키는 한 요인이다. 서울에선 49곳 3만여가구가 재건축·재개발을 추진 중이다.
정부가 각종 주택 규제 완화에 소극적인 것도 한몫했다. 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 분양가상한제 탄력 적용, 취득세 감면 등 주택 수요를 일으킬 규제 완화 법안이 국회에 장기간 묶이면서 시장 불신을 초래했다.
민주당이 전·월세 상한제 도입을 추진하고 있는 것은 이런 배경에서다. 전·월세를 올릴 수 있는 상한선을 정해 서민들을 보호해보자는 뜻이다.
하지만 전·월세 상한제가 시행된다고 전세난이 해결될까? 오히려 수요는 폭증하고 공급은 급감해 전세난을 가중시킬 수 있다. 전·월세 상한제법에는 집을 빌리는 사람의 계약 갱신 청구권이 포함될 가능성이 있다. 2년 동안 전세를 산 사람이 계약 갱신을 요구하면 집주인은 여기에 응해야 한다는 조항이다. 집을 빌리는 사람은 최장 4년 동안 남의 집에서 임대보증금과 월세를 연 5% 선에서만 올려주고 거주하는 것이 보장된다. 이렇게 되면 전세 수요자들은 단기간에 폭증하고 임대인 입장에서는 4년 동안 올려 받지 못하는 임대료를 한꺼번에 올리려 할 것이다. 전셋집이 부족하면 집을 구하려는 사람들은 이면계약 등을 사용하려 들 것이다.
1970년대 미국에서도 월세 상한제가 실시된 적이 있다. 그러나 이 제도는 월세 물량을 급감시켜 오히려 음성적으로 월세를 폭등시키는 등 온갖 부작용이 속출하자 폐지됐다. 임대료를 눌러 전세난을 해결하고 전세입자를 보호하려는 취지로 시행하려는 전·월세 상한제는 살인적인 전셋값 단기 대폭등을 초래할 수도 있는 양날의 칼이다. 전세 대책은 가격 억제보다는 공급을 확대하는 쪽에 초점을 맞춰야 한다. 재건축이나 재개발 사업도 전세 시장에 영향을 미치지 않도록 단계적으로 시행토록 하는 게 필요하다.
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국제 금융감독 기준 대폭 강화…은행 자본 건전성 '비상'
바젤Ⅲ
오는 12월1일부터 은행의 자본규제 강화를 주요 내용으로 하는 ‘바젤Ⅲ’가 은행지주사에 적용된다. 금융감독원에 따르면 바젤Ⅲ가 시행되면 은행지주사에 대한 최소 자본 규제가 현행 연결자기자본비율(8%) 기준에서 보통주자본비율(4.5%), 기본자본비율(6%), 총자본비율(8%) 기준으로 세분화된다. - 8월1일 한국경제신문
☞바젤Ⅲ는 국제 금융감독의 기준이다. 스위스 바젤에 자리잡은 국제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(약칭 바젤위원회·BCBS)가 만들었다. 바젤위원회에는 한국은행 부총재보 등 세계 주요 27개국 44개 기관의 대표가 참여한다. 1974년 설립된 이 위원회가 제정한 바젤Ⅰ과 바젤Ⅱ는 그동안 세계 은행들을 감독하는 기준이 돼 왔다. 어떤 은행의 건전성을 판단할 때 기준이 되는 ‘BIS 자기자본비율 8%’가 바로 바젤Ⅰ과 바젤Ⅱ의 규정이다.
바젤Ⅲ는 바젤Ⅱ가 미국발 금융위기에서 보았듯 은행 감독에서 별 효과가 없었다는 반성에서 탄생했다. 바젤Ⅰ이나 바젤Ⅱ보다 규제를 강화한 것이 특징이다. 구체적으로 바젤Ⅲ는 자본 규제를 세분화하고 자본의 질과 투명성을 강화하는 동시에 완충 자본, 차입투자(레버리지) 규제를 신설했다.
은행의 자본은 크게 △자본금이나 이익잉여금 같은 보통주자본(손실을 가장 먼저 보전할 수 있으며 청산시를 제외하고는 상환되지 않는 자본) △기타 기본자본(영구적 성격의 자본증권의 발행과 관련한 자본금, 자본잉여금) △후순위채 등 보완자본(청산시 손실을 보전할 수 있는 자본)으로 나눈다. 보통주자본에 기타 기본자본을 합친 게 기본자본(tier 1)이며, 여기에 보완자본을 더한 게 총자본이다.
바젤Ⅱ에서는 은행의 BIS 자기자본비율을 8% 이상으로 유지하되, 이 중 보통주자본비율은 2% 이상, 기본자본비율은 4% 이상으로 정했다. 그러나 바젤 Ⅲ는 BIS 비율 기준은 그대로 두되, 보통주자본비율은 4.5% 이상, 기본자본비율은 6% 이상으로 강화했다.
아울러 바젤Ⅲ는 손실보전 완충자본도 새로 쌓도록 했다. 은행이 위기 발생 가능성에 대비해 자기자본비율 기준과는 별도로 2.5%의 보통주자본을 추가로 쌓도록 한 것이다. 신용이 과도하게 팽창할 경우 감독당국이 최대 2.5%까지 추가 자본을 경기대응 완충자본으로 확보하도록 하는 규정도 포함됐다.
이에 따라 은행의 보통주자본비율은 현재 2% 이상에서 7~9.5% 이상, 기본자본비율은 4% 이상에서 8.5~11% 이상, 총자본비율은 8% 이상에서 10.5~13% 이상으로 대폭 강화된다. 국내 은행들은 2013년부터 2019년까지 단계적으로 이런 기준을 충족시켜야 한다.
강현철 한국경제신문 연구위원hckang@hankyung.com
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정부와 새누리당이 4·1 주택시장 정상화 종합대책의 정책 효과를 높이기 위해 야당과 ‘빅딜’을 추진할 방침이다. 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 4·1 대책 후속 법안 처리를 목표로 민주당이 요구하는 전·월세 상한제법 등을 수용하기로 한 것이다. 이에 따라 9월 정기국회에서 관련 법 처리가 유력시되고 있다. - 8월2일 연합뉴스
☞경제학은 ‘세상에 공짜가 없다’고 가르친다. 어떤 선택이나 결정을 하든 거기엔 반드시 대가가 따른다는 것이다. 대가는 눈에 보이는 비용(명시적 비용)뿐만 아니라 눈에 보이지 않는 비용(암묵적 비용)도 포함한다. 모든 경제 정책도 마찬가지다. 목표한 걸 이루려면 대가가 따른다. 그래서 편익과 비용을 비교해서 비용이 들더라도 편익이 가장 많은 정책을 취하는 게 경제정책의 정도(正道)다. 일찍이 경제학자 알프레드 마셜이 경제학도들에게 소외된 이웃으로 향하는 따뜻한 가슴을 지니되 편익과 비용을 구체적으로 비교해서 선택을 내릴 줄 아는 차가운 머리를 가지라고 충고한 것은 이런 맥락에서다.요즘 전셋값이 천정부지로 치솟으면서 정치권에서 전·월세 상한선을 규제하는 법 제정을 추진 중이다. 전셋값을 법으로 잡아보자는 뜻이다. 하지만 경제학 교과서에서 나오는 임대료 규제의 효과에서 보듯 전·월세 상한제법은 시장의 기능을 저해하고 서민들을 오히려 더 어렵게 만들 가능성이 농후하다. 선의의 정책이 당초 의도한 좋은 결과를 낳지 못하고 오히려 부작용만을 저해하는 사례가 될 수 있다.
전셋값은 여름철 비수기인데도 요즘 몇 천만원씩 오른 게 기본이다. 서울 일부 지역에서는 한두 달 새 1억원 이상 전셋값이 오른 아파트도 적지 않다. 과거 봄·가을 이사철과 방학 등 특정 시기에만 오르던 것과 사뭇 다르다. 서울 강남, 반포, 잠실, 목동, 분당 등 인기 지역 아파트 전셋값은 ‘억’ 소리가 난다. 서울 강남 도곡렉슬(115㎡) 전셋값은 최근 10억원으로 훌쩍 뛰었다. 경기, 인천 소재 아파트 전세가격도 상반기에 최고 4000만원 이상 올랐다.
왜 이처럼 전셋값이 뛰는 걸까? 우선 우리나라 주택 시장의 변화를 꼽을 수 있다. 경제가 장기 저성장 체제에 진입할 가능성이 크고 인구의 노령화로 주택 수요 또한 감소할 것이라는 전망이 확산되면서 주택을 사려는 사람들이 확 줄었다. 집값 상승 기대감이 떨어져 주택 수요가 전세로 몰리면서 전셋값 상승을 부추겼다. 예전에는 전세금이 매매가 대비 60%를 넘으면 전세를 드는 것보다 아예 집을 사는 사람이 많았는데 이젠 이 공식도 통하지 않는다. 집값 상승 기대감이 낮아진 상황에서 거래세, 보유세 등 각종 세금과 거래 비용을 들이고 대출까지 받아 집을 사는 것보다 전세보증금만 부담하는 게 더 낫다는 인식이 널리 퍼졌기 때문이다.
게다가 전세 공급은 줄었다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 집을 내놓는 사람들이 급감했다. 저금리 기조가 지속되면서 전세는 줄고 월세가 늘었다. 재건축·재개발 등 정비사업 이주 수요도 전세난을 가중시키는 한 요인이다. 서울에선 49곳 3만여가구가 재건축·재개발을 추진 중이다.
정부가 각종 주택 규제 완화에 소극적인 것도 한몫했다. 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 분양가상한제 탄력 적용, 취득세 감면 등 주택 수요를 일으킬 규제 완화 법안이 국회에 장기간 묶이면서 시장 불신을 초래했다.
민주당이 전·월세 상한제 도입을 추진하고 있는 것은 이런 배경에서다. 전·월세를 올릴 수 있는 상한선을 정해 서민들을 보호해보자는 뜻이다.
하지만 전·월세 상한제가 시행된다고 전세난이 해결될까? 오히려 수요는 폭증하고 공급은 급감해 전세난을 가중시킬 수 있다. 전·월세 상한제법에는 집을 빌리는 사람의 계약 갱신 청구권이 포함될 가능성이 있다. 2년 동안 전세를 산 사람이 계약 갱신을 요구하면 집주인은 여기에 응해야 한다는 조항이다. 집을 빌리는 사람은 최장 4년 동안 남의 집에서 임대보증금과 월세를 연 5% 선에서만 올려주고 거주하는 것이 보장된다. 이렇게 되면 전세 수요자들은 단기간에 폭증하고 임대인 입장에서는 4년 동안 올려 받지 못하는 임대료를 한꺼번에 올리려 할 것이다. 전셋집이 부족하면 집을 구하려는 사람들은 이면계약 등을 사용하려 들 것이다.
1970년대 미국에서도 월세 상한제가 실시된 적이 있다. 그러나 이 제도는 월세 물량을 급감시켜 오히려 음성적으로 월세를 폭등시키는 등 온갖 부작용이 속출하자 폐지됐다. 임대료를 눌러 전세난을 해결하고 전세입자를 보호하려는 취지로 시행하려는 전·월세 상한제는 살인적인 전셋값 단기 대폭등을 초래할 수도 있는 양날의 칼이다. 전세 대책은 가격 억제보다는 공급을 확대하는 쪽에 초점을 맞춰야 한다. 재건축이나 재개발 사업도 전세 시장에 영향을 미치지 않도록 단계적으로 시행토록 하는 게 필요하다.
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국제 금융감독 기준 대폭 강화…은행 자본 건전성 '비상'
바젤Ⅲ
오는 12월1일부터 은행의 자본규제 강화를 주요 내용으로 하는 ‘바젤Ⅲ’가 은행지주사에 적용된다. 금융감독원에 따르면 바젤Ⅲ가 시행되면 은행지주사에 대한 최소 자본 규제가 현행 연결자기자본비율(8%) 기준에서 보통주자본비율(4.5%), 기본자본비율(6%), 총자본비율(8%) 기준으로 세분화된다. - 8월1일 한국경제신문
☞바젤Ⅲ는 국제 금융감독의 기준이다. 스위스 바젤에 자리잡은 국제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(약칭 바젤위원회·BCBS)가 만들었다. 바젤위원회에는 한국은행 부총재보 등 세계 주요 27개국 44개 기관의 대표가 참여한다. 1974년 설립된 이 위원회가 제정한 바젤Ⅰ과 바젤Ⅱ는 그동안 세계 은행들을 감독하는 기준이 돼 왔다. 어떤 은행의 건전성을 판단할 때 기준이 되는 ‘BIS 자기자본비율 8%’가 바로 바젤Ⅰ과 바젤Ⅱ의 규정이다. 바젤Ⅲ는 바젤Ⅱ가 미국발 금융위기에서 보았듯 은행 감독에서 별 효과가 없었다는 반성에서 탄생했다. 바젤Ⅰ이나 바젤Ⅱ보다 규제를 강화한 것이 특징이다. 구체적으로 바젤Ⅲ는 자본 규제를 세분화하고 자본의 질과 투명성을 강화하는 동시에 완충 자본, 차입투자(레버리지) 규제를 신설했다.
은행의 자본은 크게 △자본금이나 이익잉여금 같은 보통주자본(손실을 가장 먼저 보전할 수 있으며 청산시를 제외하고는 상환되지 않는 자본) △기타 기본자본(영구적 성격의 자본증권의 발행과 관련한 자본금, 자본잉여금) △후순위채 등 보완자본(청산시 손실을 보전할 수 있는 자본)으로 나눈다. 보통주자본에 기타 기본자본을 합친 게 기본자본(tier 1)이며, 여기에 보완자본을 더한 게 총자본이다.
바젤Ⅱ에서는 은행의 BIS 자기자본비율을 8% 이상으로 유지하되, 이 중 보통주자본비율은 2% 이상, 기본자본비율은 4% 이상으로 정했다. 그러나 바젤 Ⅲ는 BIS 비율 기준은 그대로 두되, 보통주자본비율은 4.5% 이상, 기본자본비율은 6% 이상으로 강화했다.
아울러 바젤Ⅲ는 손실보전 완충자본도 새로 쌓도록 했다. 은행이 위기 발생 가능성에 대비해 자기자본비율 기준과는 별도로 2.5%의 보통주자본을 추가로 쌓도록 한 것이다. 신용이 과도하게 팽창할 경우 감독당국이 최대 2.5%까지 추가 자본을 경기대응 완충자본으로 확보하도록 하는 규정도 포함됐다.
이에 따라 은행의 보통주자본비율은 현재 2% 이상에서 7~9.5% 이상, 기본자본비율은 4% 이상에서 8.5~11% 이상, 총자본비율은 8% 이상에서 10.5~13% 이상으로 대폭 강화된다. 국내 은행들은 2013년부터 2019년까지 단계적으로 이런 기준을 충족시켜야 한다.
강현철 한국경제신문 연구위원hckang@hankyung.com
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