전세 가격 급등으로 부동산 시장이 몸살을 앓고 있다. 특히 작년과는 정반대로 지방보다 수도권의 전세난이 더 큰 문제로 부각되고 있다. 지방은 상승 추세이긴 하나 입주 물량의 점진적인 증가에 힘입어 상대적으로 안정을 되찾는 분위기다. 서울은 올해 1~7월까지의 전세값 상승률이 지난해 같은 기간의 3.8배에 달한다.이렇게까지 올라가는 이유는 무엇일까. 결국은 수급 불균형에서 원인을 찾을 수밖에 없다. 전세 물건이 씨가 말랐다고 할 정도로 구하기 어렵기 때문이다. 특히 서울의 아파트 입주 물량은 2009~2011년 대비 2012~2014년(예정물량)에는 30%가량 감소하고 있다. 여기에 집에 대한 투자성의 한계로 현 거주지에 재계약을 하는 수요가 많고, 저금리로 인한 수익률 악화로 집주인은 전세 대신 월세로 전환하는 비율이 높아 순수 전세 물건이 줄고 있다.
이런 상황에서 실수요자는 어떻게 대응을 할 것인지 고민될 수밖에 없다. 우선 생애최초주택구입자는 4·1 부동산 대책으로 연말까지 시행 중인 취득세 한시 감면과 저금리 대출지원 제도를 활용한 내 집 마련을 검토해야 한다. 집값 하락에 대한 우려가 크지 않다는 전제 아래 주거생활 안정을 위해서 필요한 일이다. 다만 대출상환 여력에 대해 충분한 점검을 해야 한다. 대출 이자뿐 아니라 원금분할상환을 할 경우의 재무 여건도 꼼꼼히 짚어봐야 한다.
실수요자들도 주택 매입시기를 두고 저울질하고 있다. 취득세 영구 감면에 대한 기대 등으로 대부분의 수요자가 관망 중인 분위기다. 7월 주택 거래량은 6월의 3분의 1 수준으로 감소한 것으로 관측된다.
사실 취득세 감면이 되더라도 현재보다 1%포인트 정도 감소하는 수준에 불과할 것으로 예상된다. 결국 매수자는 이 시기를 잘 활용하면 유리한 가격 협상을 통해 할인 매입을 할 수도 있으므로, 매입 시점을 유동적으로 판단해도 무리가 없다. 물론 매입 대상 주택의 향후 가격 경쟁력에 대한 분석은 필수사항이다.
앞으로 집값이 올라가지 않을 것이라고 한다면 굳이 매입하지 말고 전세에 머무는 것이 괜찮은 선택이다. 문제는 집주인들이 전세를 월세로 전환해 시세차익 대신 임대수익을 높이려고 할 것이란 점이다. 전세 제도는 점차 반전세 내지는 외국처럼 월세 형식으로 바뀌어 갈 것으로 예상된다.
그렇게 되면 주거비 부담이 커지므로 안정된 삶을 위해 장기적으로 내 집을 마련하는 것이 유리할 것이다.
또 정부의 공급축소 정책, 전세 수급 불균형 심화와 함께 앞으로 경기가 회복될 경우 집값이 중장기적으로 오를 수 있다는 점도 배제해선 안 된다.
박합수 < 국민은행 부동산팀장 >
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