박영신 건설부동산부장 yspark@hankyung.com
한여름 전세시장 불길이 맹렬하다. 매주 전셋값 상승률이 기록을 경신하고 있다. 지난주엔 전국 아파트 전세가율(집값에서 전셋값이 차지하는 비율)이 12년 만의 최고 수준인 62%를 기록했다. 1억원짜리 주택의 전세입자가 4000만원만 보태면 그 집을 구매할 수 있다는 뜻이다.
반면 거래시장과 매매시장은 완전히 맥이 빠졌다. ‘거래절벽’에 막혀 매물이 쌓이고, 집값은 줄곧 내리막이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 5년째 지속되는 모습이다. 특히 전세 불안은 갈수록 심해져 집 없는 서민들의 시름도 깊어지고 있다.
민간주택시장 규제, 걷어내야
상황이 심각해지자 정부도 다급해졌다. 기대했던 ‘4·1 부동산대책’ 약발이 반짝효과에 그친데다, 지난 7월부터는 취득세 감면 종료까지 맞물려 매매시장이 급속히 얼어붙었기 때문이다. 서둘러 ‘취득세 영구 인하 카드’를 꺼냈지만 시장은 시큰둥하다. 실행 시점과 내용이 안갯속인데다, 세제개편 하나로 시장 침체가 풀릴 것 같지도 않아서다.
이번 전세대란은 외환위기 이후 2007년까지 있었던 세 차례의 전세난과는 배경이 크게 다르다. 과거에는 수급불균형이 지속된 상황에서 외환위기에 따른 건설사 부도로 발생한 이른바 ‘공급부족 쇼크’가 원인이었다. 지금은 반대다. 주택보급률이 100%를 넘어서면서 수급불균형이 어느 정도 해소된데다, 공급과잉(미분양 적체)까지 계속되는 상황이기 때문이다.
따라서 정부와 정치권의 대책은 방향부터 달라야 한다. 주택부족 시절에 마련됐던 부동산시장의 공급·가격·거래 관련 규제가 사라져야 한다. 정부는 집값 안정과 합리적 주택 분배를 명분으로 사사건건 시장에 개입해왔던 ‘포지션’을 바꿔야 한다. 주택이 남아도는 ‘완전경쟁시장’에서 가격과 거래 규제는 무의미하다.
건설업계도 변해야 한다. 규제가 풀리면 더 이상 정부에 지원대책이니 활성화 방안이니 하는 요구를 하면 안 된다. 가격, 품질, 공급물량, 분양방식 등을 스스로 결정하고 책임져야 한다.
정부, 공공임대 확대에 전념해야
올가을 정부와 정치권이 해야 할 일은 자명해진다. 분양가 상한제 탄력 적용(가격 규제)과 다주택자 양도세 중과 폐지(거래 규제), 리모델링 수직증축(주택재정비 다양화) 등 부동산 관련 핵심 법안을 서둘러 처리해야 한다. 이후에는 자연스레 실수요자, 다주택자, 전세입자 등 시장 주체들이 거래대열에 나설 것이다. 이로써 거래절벽과 미분양주택 누적, 전세대란 등 ‘부동산시장의 병목 현상’도 풀어질 수 있다.
정부는 민간주택시장 규제에서 손을 떼는 대신 ‘공공주택 공급 확대’와 ‘선진국형 관리시스템 구축’에 전념해야 한다. 그래야 전세대란 등의 서민주거 불안을 걷어낼 수 있다. 예산부족이 과제겠지만, 주어진 한도 내에서 도심권을 중심으로 실효성 있게 꾸준히 공급해야 한다.
기존 공공주택도 슬럼화하지 않도록 선진화한 관리체계를 갖춰야 한다. 국내 장기 공공임대주택은 작년 말 현재 전체주택(1813만1000가구)의 4.9%인 89만가구에 불과하다. 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균치(11.5%)의 절반에도 못 미친다. 네덜란드(32%) 오스트리아(23%) 덴마크(19%) 영국(17.1%) 등에 비하면 초라한 수준이다.
전문가들은 이번 전세대란과 거래절벽을 슬기롭게 해결하면 국내 부동산시장의 패러다임이 성숙해지는 계기가 될 수도 있다고 분석한다. 그 선택은 전적으로 정부와 정치권에 달려 있다.
박영신 건설부동산부장 yspark@hankyung.com
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한여름 전세시장 불길이 맹렬하다. 매주 전셋값 상승률이 기록을 경신하고 있다. 지난주엔 전국 아파트 전세가율(집값에서 전셋값이 차지하는 비율)이 12년 만의 최고 수준인 62%를 기록했다. 1억원짜리 주택의 전세입자가 4000만원만 보태면 그 집을 구매할 수 있다는 뜻이다.반면 거래시장과 매매시장은 완전히 맥이 빠졌다. ‘거래절벽’에 막혀 매물이 쌓이고, 집값은 줄곧 내리막이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 5년째 지속되는 모습이다. 특히 전세 불안은 갈수록 심해져 집 없는 서민들의 시름도 깊어지고 있다.
민간주택시장 규제, 걷어내야
상황이 심각해지자 정부도 다급해졌다. 기대했던 ‘4·1 부동산대책’ 약발이 반짝효과에 그친데다, 지난 7월부터는 취득세 감면 종료까지 맞물려 매매시장이 급속히 얼어붙었기 때문이다. 서둘러 ‘취득세 영구 인하 카드’를 꺼냈지만 시장은 시큰둥하다. 실행 시점과 내용이 안갯속인데다, 세제개편 하나로 시장 침체가 풀릴 것 같지도 않아서다.
이번 전세대란은 외환위기 이후 2007년까지 있었던 세 차례의 전세난과는 배경이 크게 다르다. 과거에는 수급불균형이 지속된 상황에서 외환위기에 따른 건설사 부도로 발생한 이른바 ‘공급부족 쇼크’가 원인이었다. 지금은 반대다. 주택보급률이 100%를 넘어서면서 수급불균형이 어느 정도 해소된데다, 공급과잉(미분양 적체)까지 계속되는 상황이기 때문이다.
따라서 정부와 정치권의 대책은 방향부터 달라야 한다. 주택부족 시절에 마련됐던 부동산시장의 공급·가격·거래 관련 규제가 사라져야 한다. 정부는 집값 안정과 합리적 주택 분배를 명분으로 사사건건 시장에 개입해왔던 ‘포지션’을 바꿔야 한다. 주택이 남아도는 ‘완전경쟁시장’에서 가격과 거래 규제는 무의미하다.
건설업계도 변해야 한다. 규제가 풀리면 더 이상 정부에 지원대책이니 활성화 방안이니 하는 요구를 하면 안 된다. 가격, 품질, 공급물량, 분양방식 등을 스스로 결정하고 책임져야 한다.
정부, 공공임대 확대에 전념해야
올가을 정부와 정치권이 해야 할 일은 자명해진다. 분양가 상한제 탄력 적용(가격 규제)과 다주택자 양도세 중과 폐지(거래 규제), 리모델링 수직증축(주택재정비 다양화) 등 부동산 관련 핵심 법안을 서둘러 처리해야 한다. 이후에는 자연스레 실수요자, 다주택자, 전세입자 등 시장 주체들이 거래대열에 나설 것이다. 이로써 거래절벽과 미분양주택 누적, 전세대란 등 ‘부동산시장의 병목 현상’도 풀어질 수 있다.
정부는 민간주택시장 규제에서 손을 떼는 대신 ‘공공주택 공급 확대’와 ‘선진국형 관리시스템 구축’에 전념해야 한다. 그래야 전세대란 등의 서민주거 불안을 걷어낼 수 있다. 예산부족이 과제겠지만, 주어진 한도 내에서 도심권을 중심으로 실효성 있게 꾸준히 공급해야 한다.
기존 공공주택도 슬럼화하지 않도록 선진화한 관리체계를 갖춰야 한다. 국내 장기 공공임대주택은 작년 말 현재 전체주택(1813만1000가구)의 4.9%인 89만가구에 불과하다. 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균치(11.5%)의 절반에도 못 미친다. 네덜란드(32%) 오스트리아(23%) 덴마크(19%) 영국(17.1%) 등에 비하면 초라한 수준이다.
전문가들은 이번 전세대란과 거래절벽을 슬기롭게 해결하면 국내 부동산시장의 패러다임이 성숙해지는 계기가 될 수도 있다고 분석한다. 그 선택은 전적으로 정부와 정치권에 달려 있다.
박영신 건설부동산부장 yspark@hankyung.com
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