보금자리론·적격대출, 年소득 5000만원 이하라면 보금자리론 주목

50대 하우스푸어는 사전가입 주택연금 적절

집 장만때나 대출 갈아탈 땐 주택금융공사 홈페이지 들러야

사전가입 주택연금 활용하면
일시인출금으로 대출 갚은 뒤 사망까지 그 집에서 거주 가능



집을 새로 마련하려는 사람이나 기존 주택담보대출을 갈아타려는 사람들이라면 최근 꼭 들러야 하는 ‘코스’가 있다. 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)다. 주택금융공사는 보금자리론과 같은 장기 고정금리 주택담보대출을 직접 제공하기도 하고, 시중은행의 장기 고정금리 주택담보대출인 적격대출 상품 금리를 만드는 데도 기여하는 기관이다. 공공 주택상품을 총괄하는 전문 금융회사라고 볼 수 있다.

보금자리론과 적격대출은 소비자 입장에서는 큰 차이가 없다. 공사 홈페이지에는 보금자리론과 적격대출 주택담보대출 금리 등이 상품별·은행별로 안내돼 있다. 전국은행연합회 홈페이지(www.kfb.or.kr)에 나와 있는 일반 시중은행 주택담보대출 금리와 비교해 더 유리한 쪽을 고르는 것이 소비자에게 유리하다.

이미 집을 가지고 있는 사람들을 위한 상품도 있다. 주택연금과 사전가입 주택연금제도다. 주택연금은 한 채의 집을 가진 이들이 이를 연금화해 노후 자금으로 쓰도록 하는 제도다.

사전가입 주택연금제도는 주택연금 제도를 약간 변형한 것인데 기존의 주택담보대출을 갚고 장기적으로 주택연금을 받도록 하는 것이다. 특히 하우스푸어들의 경우 사전가입 주택연금제도를 잘 활용하면 이자와 생활비를 동시에 마련하는 부담을 상당부분 줄일 수 있다.

○연소득 5000만원 이하, 보금자리론 강추


보금자리론은 10~30년간 장기 고정금리로 돈을 빌려주는 주택금융공사의 상품 이름이다. 판매 방식에 따라 ‘t-보금자리론’ ‘u-보금자리론’ 등으로 불린다. 최근 대다수 사람들이 선택하는 것은 온라인으로 신청해 금리가 더 낮은 ‘u-보금자리론’이다.

시중금리가 대체로 오름세를 보이는 것과 달리 보금자리론 금리는 최근 꾸준히 하락하는 추세다. 정부가 최근 근로자·서민주택구입자금을 인하한 것과 맞물려 있다.

이달부터는 9월보다 0.15%포인트 낮은 금리가 적용된다. 9월에는 u-보금자리론 금리가 기본형은 연 4.3~4.55%, 우대형은 3.3~4.05%였는데 이달에는 기본형 4.15~4.4%, 우대형 3.15~3.9%로 낮아진다. 특히 우대형 금리는 부부합산 연소득이 5000만원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하 주택을 사는 경우라면 꼭 고려해야 한다. 시중은행 상품보다 훨씬 금리경쟁력이 있기 때문이다.

다만 보금자리론은 집값과 대출한도가 정해져 있다. 기본형의 경우 9억원 이하 주택을 살 때 5억원 이하로 돈을 빌릴 수 있다. 우대형 상품은 부부합산 연소득 2500만원 이하이고 주택가격이 3억원 이하일 경우(우대형Ⅰ) 1억원까지 빌려준다. 부부합산 연소득이 2500만원 초과~5000만원 이하이고 주택가격이 6억원 이하일 경우(우대형Ⅱ) 2억원까지 대출이 가능하다.

이외에 연계형 상품도 있다. 신규 분양 아파트의 중도금 대출과 연계해 이용할 수 있는 상품이다. 입주자금이 필요한 아파트 분양자들이 쓰기에 편리하다.

보금자리론은 공사 홈페이지에서 직접 신청(u-보금자리론)하는 것이 빠르고 편리하다. 금리조건도 더 좋다. 주택을 새로 살 때뿐만 아니라 기존 주택을 가진 사람들도 신청할 수 있는데, 주택을 취득한 지 30년이 지난 경우에는 기존 대출을 상환하는 목적으로만 대출을 신청할 수 있어 유의해야 한다.

○적격대출과도 금리비교 필요

주택금융공사는 이 외에도 시중은행을 통해 장기 고정금리 주택담보대출 상품인 ‘적격대출’을 운영하고 있다. 적격대출은 9억원 이하의 주택을 담보로 10~30년 기간 중 돈을 빌려주는 상품이다.

이렇게만 들으면 시중은행의 장기 고정금리 주택담보대출 상품과 다를 것이 별로 없다. 하지만 적격대출 금리는 시중은행 상품에 비해 다소 낮은 편이다. 주택금융공사에 따르면 지난달 26일 기준 시중은행이 팔고 있는 적격대출 금리는 연 4.21(10년)~5.08(30년)%다. 만기가 길수록 금리가 높고, 은행마다 조금씩 금리 차이가 난다. 신용등급 5등급을 기준으로 시중은행이 은행연합회에 최근 공시한 주택담보대출 금리(만기 10년 이상)가 연 3.54~4.76%인 것과 비교할 때 적격대출 쪽이 다소 높다.

소비자 입장에서는 시중은행이 직접 만든 상품과 적격대출에 차이가 없다. 똑같이 은행 창구에서 신청해 대출을 받으면 된다. 지난해 3월 처음 스탠다드차타드(SC)은행에서 상품을 선보인 뒤 아홉 달간 20조원 이상이 팔리는 등 ‘공룡’으로 성장했지만 최근에는 시중은행 대출에 비해 금리가 다소 높아지면서 신청세가 다소 주춤하다.

하지만 기존 변동금리 주택담보대출을 받은 이들이 장기 고정금리 상품으로 갈아타려는 수요가 많고 은행들도 고정금리 대출을 늘려야 할 필요성이 있어 당분간 인기가 계속될 전망이다. 은행에 따라 일부 상품은 적격대출 금리가 오히려 낮은 경우도 있는 만큼 금리를 꼼꼼히 따져보고 선택하는 것이 좋다.

○대출 갚은 뒤 ‘사전가입 주택연금’ 고려

현재 빚이 상당히 있는 하우스푸어들의 경우 정부가 새로 도입한 사전가입 주택연금제도를 활용해 기존 빚을 갚고 노후를 안정적으로 보내는 방안을 고려할 만하다.

이 제도는 부부 모두 50세 이상이고 6억원 이하의 1주택자가 연금지급 한도의 100%까지인 일시인출금을 사용해 기존 주택담보대출을 상환한 뒤 그 집에서 부부 모두 사망할 때까지 거주할 수 있도록 하는 제도다.

종전 주택연금제도는 연금을 받을 수 있는 금액의 일부(50%)만 인출해서 쓸 수 있었다. 주택담보대출이 있거나 전·월세 보증금이 있으면 주택연금 가입이 안 되기 때문에 초반에 이런 ‘부채’들을 해결하고 연금에 가입하는 사람들이 주로 이용했다.

사전가입 주택연금제도는 이 일시인출금 규모를 100%까지 높인 것이 특징이다. 만 50세부터 가입할 수 있다. 일시인출금으로 기존 부채를 해결하고, 남는 금액을 만 60세에 도달하는 해부터 쭉 받는 구조다. ‘연금’보다는 하우스푸어의 빚 갚기에 더 초점을 맞춘 정책이다.

예를 들어 기존 제도는 3억원짜리 주택을 담보로 60세 가입자가 최대 인출할 수 있는 금액이 5960만원이었는데, 같은 사람이 사전가입제도를 이용하면 1억1910만원을 인출할 수 있다. 또 사전가입 제도는 가입연령을 50세로 낮췄기 때문에 50세 가입자가 3억원짜리 집으로 이 제도를 이용할 경우 8580만원을 인출하고 60세부터 남은 돈으로 연금을 받을 수 있다.

이상은 기자 selee@hankyung.com




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