[알쏭달쏭 세금] 자녀에게 건물 무상임대…모는 소득·부가세, 자녀는 증여세 내야

3층짜리 건물을 갖고 있는 김주인 씨는 얼마 전 관할 세무서에서 임대소득세를 내라는 고지서를 받았다. 김씨 건물의 2~3층은 그의 아들이 사업장으로 쓰고 있는데, 이에 대한 임대소득세를 내라는 내용이었다. 아들에게 무상으로 임대한 경우에도 임대소득세를 내야 하는 걸까.

세법에서는 김씨와 같이 자녀나 배우자 등 특수관계자에게 부동산을 무상으로 임대하는 경우에도 적정 임대료를 기준으로 세금을 내도록 돼 있다. 이에 따라 부동산 소유자는 적정 임대료 소득에 대해 소득세와 부가가치세를 신고·납부해야 한다. 임대료를 내지 않은 자녀 등은 무상으로 이익을 얻은 것으로 보고 증여세를 과세한다.

적정 임대료란 부동산 시가의 50%에서 보증금이나 전세금을 뺀 금액에 연 3.4%(2013년 11월 현재 기준)를 곱한 금액을 말한다. 부동산의 시가를 산정할 수 없는 경우 기준시가를 시가로 본다.

김씨가 소유한 부동산 시가가 15억원이라고 가정하면 연간 적정 임대료는 2550만원이 된다. 김씨는 임대수입 2550만원에서 각종 경비를 공제한 후의 금액을 종합소득금액으로 신고하고, 임대료의 10%인 255만원을 부가세로 납부해야 한다.

반면 부동산을 무상으로 사용하고 있는 자녀나 배우자 등 특수관계자에게는 연간 부동산 가액의 2%를 무상 사용 이익으로 보고 증여세를 물린다.

임대료는 주고받았지만 적정 임대료보다 낮은 금액을 주고받은 저가 임대의 경우엔 적정 임대료와의 차액에 대해 부동산 소유자는 소득세 및 부가가치세를, 그리고 저가로 사용한 자녀나 배우자 등은 지급한 임대료와 적정 임대료와의 차액에 대해 증여세를 내야 한다.

세무당국은 부동산 무상 사용이익에 대해 부동산 사용 시작일부터 매 5년 단위로 과세하고 있다. 만약 증여세 신고 후 5년 이내 부동산을 사용하지 않게 된 경우엔 경정청구를 통해 증여세를 환급받을 수 있다.

주택을 무상으로 사용하는 경우도 마찬가지다. 주택 임대는 부가가치세 면세 대상이므로 부가세만 내지 않을 뿐 소득세와 증여세는 내야 한다. 다만, 주택 소유자와 함께 거주하는 경우는 부동산 무상 사용으로 보지 않는다.

현상기 < 이현회계법인 전무 >