2009년부터 현재까지 수도권 전세금이 최장기간 상승세를 타며 고공행진을 거듭하고 있다.집주인들이 전세보다 월세를 선호하면서 전세난이 가중되자 집도 보지 않고 매물이 나오면 일단 계약부터 하는 '묻지마 전세계약'까지 생겨나고 있다. 전세난 속에 전세 관련 분쟁이 늘어나고 있어 각별한 주의가 필요하다는 지적이다. 전세 계약 시 반드시 확인해야할 사항으로는 △등기부상 소유자와 계약 당사자와 일치 여부 △계약 시 등기부 상 권리관계(저당권 및 근저당권 등)와 잔금 지급 시 등기부 상 권리 관계가 일치하는지 여부 △전입신고와 확정일자를 통한 대항력과 우선변제권 확보 △전세권 설정 등기 등을 꼽을 수 있다. 또한 계약관련 특약사항을 계약서에 기재하거나 미납된 국세 여부 등도 잘 따져봐야 한다.
◆ "전세자금 대출시 계약서에 특약사항으로 기재해야"
소위 ‘미친 전세금’ 때문에 금융권의 전세자금 대출 제도를 이용할 경우에는 관련 사항에 대해 계약서에 특약 사항으로 기재해야 한다. 전세자금 대출에 관한 동의와 제반서류 제공 등에 대한 협력 의무를 기재하는 것이다.
또한 전세자금 대출을 받을 것으로 기대했지만 예상치 못한 상황으로 대출을 받지 못한 경우가 발생할 수 있기 때문에 이런 경우에는 계약금이나 가계약금을 돌려준다는 내용을 특약 사항으로 기재하는 게 현명한 방법이다.
하지만 이와 관련 주택 소유자가 특약사항 기재를 꺼리는 경우가 종종 발생하고 있기 때문에 새로운 계약자가 나타나면 계약금을 돌려받는 식으로 특약사항을 정리해 적어두면 주택 소유자와 임차인 모두 수긍할 수 있는 방법이 된다.
◆ “미납된 국세 확인 위해 납세증명원 요청해 확인해야”
등기부를 열람해 담보물권 설정 관계 등 권리 관계가 복잡한 경우 이것만 확인하는 것에 그치지 말고 미납된 국세가 있는지 여부도 반드시 확인해야 한다. 등기부에 기재되지 않는 미납국세의 확인을 위해서는 납세증명원을 요청해야 한다.
다가구 주택의 경우에는 주민센터에서 확정일자부를 열람해 먼저 입주한 다른 세입자의 확정일자와 전세보증금 및 임차보증금 등을 확인해야 한다.
◆ “이사 날짜 다를 경우 임차권 등기 명령 제도 활용해야”
이전에 살던 주택과 새롭게 얻는 주택의 이사날짜가 맞지 않아 이전 주택의 보증금을 받지 못한 채 이사하는 경우에는 반드시 임차권 등기 명령 제도를 활용해야 한다. 임차권 등기 명령 제도를 통해 임차권 등기가 설정되면 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선 변제권을 획득할 수 있기 때문이다.
이사 시 획득한 대항력과 우선변제권이 있다면 그대로 인정받을 수 있다. 무엇보다도 신혼집에 이사를 가서 전입신고를 하더라도 이전 주택의 임차보증금에 대한 대항력이나 우선 변제권이 상실되지 않는다는 점이 가장 큰 장점이다.
◆ “주택임대차표준계약서 반드시 사용해야”
기존 중개사 사무실 등에서 사용하던 한 장짜리 주택임대차 계약서는 전세금과 기간 등 기본적인 사항에 대해서만 규정하고 있기 때문에 전세 분쟁시 실질적으로 도움이 되지 않는 경우가 많다. 불필요한 전세 분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 법무부에서 제정한 주택임대차표준계약서를 활용해야 한다.
삼성물산 송현진 수석
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