치솟는 서울 전셋값…매수세로 전환될까

마포·광진·금천 많이 올라
거래 늘어야 전세난 완화


[ 김보형 기자 ]
연초부터 서울 아파트 전셋값이 고공행진을 이어가고 있다. 특히 올해는 재건축·재개발에 따른 이주 수요가 2만8000여가구로 2005년 이후 최대치에 달할 것으로 전망돼 전세난이 심화될 것이라는 우려가 적지 않다.

○전셋값 상승세 주도하는 서울

26일 국민은행에 따르면 올 들어 전국에서 전셋값이 많이 오른 10곳 중 7곳은 서울 자치구가 차지한 것으로 집계됐다. 경기 부천시 소사구(1.24%)와 수원시 장안구(1.21%)에 이어 전셋값 오름폭이 세 번째로 높은 서울 마포구(1.19%)를 시작으로 △광진구(1.18%) △금천구(1.17%) △서초구(1.12%) △은평구(1.10%) △동작구(1.03%) △성동구(0.97%) 전셋값이 크게 올랐다.

지난주 서울 아파트 전셋값 오름 폭은 0.23%로 전국(0.17%)·수도권(0.22%)·5개 지방광역시(0.08%)·중소도시(0.13%) 상승률을 웃돈다. 이는 전세가 상승률 상위 10위 지역에 서울 자치구가 하나도 없던 지난해 초와 대조된다. 작년에는 용인·성남·고양 등 수도권과 대구·대전 등 지방 광역시가 전셋값 상승률 1~10위를 차지했다.

박기정 한국감정원 연구위원은 “강남을 중심으로 한 겨울방학 학군 수요와 봄 이사철 전세 대기 수요가 몰리면서 연초부터 서울 전셋값이 강세를 보이고 있다”고 설명했다.

○재건축·재개발 이주 수요 관건

낡은 재건축·재개발 구역을 헐고 새롭게 공급할 아파트가 많다는 점도 전세난을 부추기는 요인으로 꼽힌다. 새 아파트가 지어질 때까지 주민들이 인근 지역에서 전세살이를 해야 하기 때문이다. 한꺼번에 전세 수요가 몰리면 주변 지역 전세 물량이 귀해지고 전셋값이 크게 오를 수 있다. 전세난 우려가 제기되는 이유다.

부동산114 집계 결과 작년 11월 기준으로 서울지역 정비사업 가운데 ‘관리처분’(조합원 자산 평가·배분) 단계는 32개 구역 2만7980가구에 이른다. 일반적으로 관리처분인가 이후 1년 이내 기존 주택 이주에 들어가는 것을 감안하면 2만8000여가구의 세입자가 새 전·월세 주택을 구해야 하는 셈이다.

여기에 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 구역에 제공되는 재건축 초과이익 환수 면제 조치가 오는 12월 종료돼 사업시행인가 단계(100개 구역, 9만6659가구)에 있는 주요 재건축 단지들이 사업 추진을 서두를 경우 이주 수요가 예상보다 더 늘어날 가능성도 적지 않다. 재건축 예정 아파트 1만2000여가구가 몰려 있는 개포지구 일대도 전세난이 예상되는 지역이다. 내년 하반기부터 본격적으로 이주가 이뤄질 것으로 예상되기 때문이다.

올해 서울 새 아파트 입주물량은 작년보다 1만400여가구 늘어난 3만3000여가구에 달할 것으로 집계됐다. 그러나 마곡·내곡·세곡2지구 등 입주자가 이미 지정돼 임대 물량이 없는 공공물량이 많아 전세난을 누그러뜨리기에는 한계가 적지 않을 것이라는 전망이 나온다.

이동현 하나은행 부동산전문위원은 “서울과 수도권의 집값이 상승 국면에 접어들었지만 아직은 전세 수요를 매매 수요로 전환시키기엔 한계가 있다”며 “설 연휴 이후 집값 회복세가 본격화해 매수 수요가 늘어나야 전세난도 완화될 것”이라고 설명했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com