[알쏭달쏭 세금] 해외 부동산, 임대 수입도 소득세 낸다

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현상기 < 이현회계법인 전무 >


부동산 임대업을 하는 조임대 씨는 5년 전 캐나다에 유학 중인 아들을 위해 현지에 집 한 채를 샀다. 올초 아들이 학교를 졸업하고 한국에 돌아왔지만, 집을 파는 대신 임대하기로 결정했다. 조씨는 해외에서 임대 소득을 얻는 것은 처음이어서 소득세 신고를 어떻게 해야 할지 궁금해하고 있다.

국내 거주자(한국에 주소를 두거나 1년 이상 머문 내·외국인)는 국내 소득은 물론 해외에서 발행한 모든 과세대상 소득에 대해서도 소득세를 낼 의무가 있다. 해외에 있는 주택 상가 토지 등 부동산을 임대해 얻는 소득도 국내 소득과 합산해 종합소득세로 신고·납부해야 한다. 국내에선 기준시가 9억원 이하 주택 한 채만 소유한다면 주택 임대소득은 과세되지 않는다. 하지만 해외 주택 임대의 경우 주택 수나 금액에 상관없이 모두 과세대상에 포함된다.

한국이 다른 국가들과 체결한 대다수 조세 조약에 따르면, 부동산 임대소득은 부동산이 소재한 나라에서도 과세대상이 된다. 다만 현지 세법에 따라 낸 세금은 한국에서 소득세 신고 시 세액공제를 받거나 비용으로 공제받을 수 있다. 이중과세를 방지하기 위한 조치다. 현지에서 납부한 세금을 공제받으려면 종합소득세 신고 때 ‘외국납부세액공제 신청서’와 함께 외국 정부에 신고한 소득세 신고 증비서류를 제출해야 한다.

해외 부동산 임대료 수입이나 임대에 따른 비용 지출은 현지 통화로 이뤄지지만, 국내에서 세금을 신고할 땐 모두 원화로 환산해야 한다. 임대수익은 계약에 의한 지급일의 외국환거래법상 기준환율 또는 재정환율을 적용, 원화로 환산한다. 해외 부동산 관련 지출 비용이 임대수입을 초과, 결손금이 발생했다면 국내에서 발생한 부동산 임대소득에서 공제할 수 있다. 공제하고도 결손금이 남는다면 10년간 이월돼 추가 공제가 가능하다.

해외 부동산 임대소득을 신고할 때는 ‘해외 부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서’를 제출해야 하고, 부동산 취득과 관련한 △매매계약서 사본 △등기부등본 사본 △임대차계약서 사본 등을 첨부해야 한다. 매매계약서와 등기부등본 사본은 부동산 취득 후 최초로 신고할 때만 제출하고 그 이후에는 제출하지 않아도 된다.

현상기 < 이현회계법인 전무 >